项目负责人郭锋 项目概述 项目位臵总占地总规模建设内容 本项目位于长江路以南大学路以东京广路以西环翠路以北即南水 北调运河以北，为线沿河地块。项目总占地约亩，其中建筑用地约 亩，总建筑面积约万平方米其中安臵房万开发商品房 万。 建设内容本项目定位为高品位住宅小区，建设内容有小高层高层住宅楼 公用配套设施商业用房大型专业市场地下车库等。 本规划区用地主要由居住用地商业金融用地教育科研市政公共绿地 防护绿地道路交通用地等组成。规划范围内总面积公顷。规划人口 万人左右，为个居住区规模，人均居住用地平方米左右。横跨南三环两侧， 东至京广路西至大学南路北至长江路南接南水北调运河，被誉为郑州市 的南大门。根据郑州市年的总体规划，环两横纵的城市交通 主动脉中，有两条从本项目穿过，它们是纵京广路环中的南 三环，再加上现有的交通设施，网络发达辐射力强，商业繁荣。 场地概述 本项目建设场地地势平坦，交通便利，市政配套齐全，目前周边无其它建筑 物，适合本项目的建设。 水电气暖供应 郑州南区的水电气市政配套设施已经比较完善，可以满足本项目的供应 需要，目前，南部热力工程即将开工，今年月份即可满足本项目的供热。 环境保护 本项目产生的生活污水和垃圾经治理后均能按国家规定做到达标排放。 项目实施计划本项目从可行性研究报告编制到全部竣工交付使用，计划安排年时间完 成。分四期开发建设各期的开发规模分别为万其中安臵房万 开发商品房万万其中安臵房万开发商品房 万万其中安臵房万开发商品房万万 其中安臵房万开发商品房万。 承办单位概况 河南德润臵业有限公司于年月在河南省巩义市注册成立，注册资金 万元人民币，公司法人代表李爱国。目前，公司现有职工多人，其中各 类专业技术人才人，高级工程师工程师会计师经济师等各类专业人才 齐全。 公司成立以来，以市场为导向，以努力改善居住条件塑现代精品创流 业绩为追求目标。为了响应国家及河南省郑州市政府制定的中部崛起和建 设新农村的大政方针，加快建设大郑州的步伐，依据河南华正臵业有限公 司和郑州市二七区齐礼闫乡王胡砦村委会联合进行城中村改造协议书的相关约 定，和郑州市城中村改造的有关规定，公司全面承担起了王胡砦城中村的改造项 目。 该公司具有支高素质的管理队伍，有较强的经营开发能力，全面具备开发 大型房地产项目的综合实力，并致力于住宅小区建设的智能化高档化品牌化， 形成以房地产规模开发房地产相关产业及其他产业等多极利润增长的效益保障 体系。 第二章 项目投资环境可行性分析 郑州市经济总量居全国大中城市中游水平，城市首位度相对较低，但郑州具 有我国经济地理中心的位臵优势及省域经济支持，随全面建设小康社会步伐的加 快，作为中原城市群经济隆起带的龙头城市，以建设区域性中心城市全国重要 的枢纽城市和全国重要的商贸城市为目标，今后年内，郑州城市化进程及经 济总量增速将保持在个较高的水平上，城市区域辐射力及影响力将进步提 升这为郑州房地产业高速发展创造了个良好的基础条件。 第节郑州市城市国民经济发展状况 快速增长。 二郑州市全面建设小康社会发展规划 根据河南省全面建设小康社会发展纲要，郑州要建设成为真正的全国区 域性中心城市全国重要的枢纽城市和全国重要的商贸城市，作为中原城市群经 济隆起带的龙头城市，强化郑州对河南的辐射带动功能。根据郑州市全面建 设小康社会发展纲要，到年，郑州市基本实现全面建设小康社会目标。 到年，郑州市国内生产总值占全省的比重达到左右。具体情况如下 经济发展目标 全市国内生产总值到年提伍，有较强的经营开发能力，全面具备开发 大型房地产项目的综合实力，并致力于住宅小区建设的智能化高档化品牌化， 形成以房地产规模开发房地产相关产业及其他产业等多极利润增长的效益保障 体系。 第二章 项目投资环境可行性分析 郑州市经济总量居全国大中城市中游水平，城市首位度相对较低，但郑州具 有我国经济地理中心的位臵优势及省域经济支持，随全面建设小康社会步伐的加 快，作为中原城市群经济隆起带的龙头城市，以建设区域性中心城市全国重要 的枢纽城市和全国重要的商贸城市为目标，今后年内，郑州城市化进程及经 济总量增速将保持在个较高的水平上，城市区域辐射力及影响力将进步提 升这为郑州房地产业高速发展创造了个良好的基础条件。 第节郑州市城市国民经济发展状况 快速增长。 二郑州市全面建设小康社会发展规划 根据河南省全面建设小康社会发展纲要，郑州要建设成为真正的全国区 域性中心城市全国重要的枢纽城市和全国重要的商贸城市，作为中原城市群经 济隆起带的龙头城市，强化郑州对河南的辐射带动功能。根据郑州市全面建 设小康社会发展纲要，到年，郑州市基本实现全面建设小康社会目标。 到年，郑州市国内生产总值占全省的比重达到左右。具体情况如下 经济发展目标 全市国内生产总值到年提前年实现翻两番人均国内生产总值到 年提前年达到美元，到年提前年实现翻两番按年价格计 算，到年，国内生产总值达到亿元左右，人均国内生产总值达到 美元左右。 具体发展步骤第步，到年，国内生产总值达到亿元左右，十 五期间年均递增左右人均国内生产总值超过美元第二步，到 年，国内生产总值达到亿元左右，年均递增，人均国内 生产总值达到美元左右第三步，到年，国内生产总值达到亿 元左右，年均递增，人均国内生产总值达到美元左右。 城市化水平 年郑州全市总面积平方公里，市区面积平方公里，总人 口万到年，建成区面积平方公里左右，预计人口万左右。 到年，建城区面积平方公里左右，预计人口万左右，城市化率 左右。每年人口自然增长率。 人民生活水平 郑州国民经济三产业占比重走势 年郑州市全市城镇居民人均可支配收入元，增长居民 人均消费性支出元，增长。国际上普遍认为，恩格尔系数才是衡量生 活质量的标准，为富裕，低于为最富裕。恩格尔系数由年的 下降到年的。郑州市居民生活水平不断提高。 到年，城镇居民人均可支配收入万元左右，农民人均纯收入元 左右，城镇居民人均住房建筑面积平方米。到年，城镇居民人均可支配收 入万元左右，农民人均纯收入万元左右。 产业支撑体系 坚持以信息化带动工业化，以工业化促进信息化，走新型工业化道路，打造以高附加值特色加工制造业与现代装备制造业协调发展的先进制造业和高新技 术产业基地。加快商贸城建设，构建现代服务业中心包括建设国家重要的现代 物流中心区域性会展中心中原购物名城历史文化旅游名城，培育中部地 区金融中心。推进农业现代化，建成全省现代农业示范区。 第二节郑州市房地产市场发展状况 年月郑州市商品房整体市场运行情况 商品房整体投放情况 年月郑州市商品房供求走势 第三节郑州市南区房地产市场状况 ﹑区域经济状况 通过调查我们发现，南区的批发物流市场可谓异常活跃。航海路沿线自东向 西依次有轮胎市场汽配城摩配城电动车市场润滑油市场华中食品城 钢材市场茶叶市场鞋城西建材等十多个专业批发市场。南三环沿线自东向 西分布有汽配市场建材陶瓷市场金海粮油市场达发新鞋城万客来食品城 等近十家专业批发市场和中陆物流等众多的物流市场，另外建设及规划中的还有 佛岗东部的摩托电动车批发市场，西部的二七区服装工业城。南区已经形成了 具有区域特色的专业批发物流市场，并且拥有良好的发展前景。 众多的市场带动了区域的经济，也为区域居民提供了更多的就业机会，增加 了当地居民租赁经营居住仓储等房屋的收入，吸引更多的人到此区域经商或 就业。 ﹑区域人口结构 航海路以南由于属新开发区域，居住人口以原城中村居民和租房的流动人口 为主。航海路与南三环之间共有七里河冯庄花寨老代庄孙八砦后河芦 等近三十个城中村。随着城区的南扩，这些城中村已成为郑州南部流动人口的 个主要聚积区。 紫荆山路以东区域因批发市场密集，聚集有大量商户。随着区域内金色港湾 美景天城等大型楼盘的入住，大量市区居民及外来人口入住此区域。 紫荆山路与京广路之间，因京广铁路线从中穿过，区域内有较多铁路机关和 它们的家属区，因此这个区域除冯庄村的村民和大量流动人口外，还有很多的铁 路职工及其家属。 京广路以西区域居住人口相对复杂，除孙八砦张魏寨高砦等多个城中村 的村民和流动人口外，还有较多的单位家属区及近几年新开发的住宅小区。如郑 飞公司家属区所家属区等单位居住区，开元丽城书香名邸亚星盛世家园 帝湖花园等众多已入住的新开发小区。 ﹑交通状况 目前交通大动脉东西向主要有航海路南三环长江路。南北向主要有西环目录 编制说明 第章项目概论 第节项目区位概况 第二节项目概况 第二章项目投资环境可行性分析 第节郑州市城市国民经济发展状况 第二节郑州市房地产市场发展概况 第三节郑州市南区房地产市场状况 第四节郑州市代表楼盘个案分析 第三章项目自身分析 第节项目建设背景及必要性 第二节建设内容及规模 第三节项目选址与建设条件 第四节工程建设方案 第五节公用工程 第六节消防系统 第七节环境保护 第八节节能节水 第九节劳动安全卫生 第十节项目组织管理与实施计划