入销售期，截至到年下半年，各年价格为万元。企业预缴所得税测算根据相关规定，开发项目位于县级市城区及郊区的，不得低于，按税后净利润的预缴所得税。本项目预缴所得税按照销售收入的计取，合计为万元。项目销售回款计划根据新沂市住宅附加销售收入的，印花税销售收入的土地增值税结合各地房地产开发实务，各城市土地增值税的预征比例大多在，本项目住宅预征比例为销售收入的，商业按计取本项目项目销售税金及附加合计万，采用市场比较法确定项目商业入市均价为元，经过计算沿街商业销售收入为万元地下商业可售面积为，采用市场比较法确定项目商业入市均价为元，预计销售收入为万元。销售税金及附加测算营业税及价为元，由于项目体量较小，为降低项目开发风险，销售期内均价不考虑增幅。项目住宅总建筑面积为万，经过计算项目公寓部分销售收入为万元。商业部分项目商业分为沿街和地下两部分，其中沿街商业总建筑面积为半年正式进入项目的销售期，销售期至年下半年。对项目的经济测算期，从年下半年至年下半年为止。销售及经营收入测定物业销售收入估算项目销售收入测算住宅部分通过市调，采用市场比较法确定项目公寓产品入市均融资销售收入再投入总投资投资使用计划根据企业提供的资料，结合项目开发实际付款情况和工程进度合理计划资金投入量测算。经济测算时，本项目建设周期从年下半年取得项目地块开始，年下半年，滚动开发。年下营商业装修不可预见费营销费用财务费用管理费用开发建设成本说明资金筹措项目投资的资金来源包括自有资金银行融资及销售回款。项目总投资为万元，各项资金来源金额见下表序号项目资金万元比例自有资金银行算，项目的总投资为万元含地价详见下表总地上建筑面积综合容积率暂按序号工程费用名称总金额工程量楼面价格工程投资土地款前期费用及行政性规费工程建造成本室外配套工程建设费供水工程供电工程热力自市场承接力委托方预计的开工时间等综合分析，我们确定本项目施工总进度计划如下总体项目建设期为年，年建设地下部分万，年建设裙楼万，年建设塔楼部分万。年下营商业装修不可预见费营销费用财务费用管理费用开发建设成本说明资金筹措项目投资的资金来源包括自有资金银行融资及销售回款。项目总投资为万元，各项资金来源金额见下表序号项目资金万元比例自有资金银行算，项目的总投资为万元含地价详见下表总地上建筑面积综合容积率暂按序号工程费用名称总金额工程量楼面价格工程投资土地款前期费用及行政性规费工程建造成本室外配套工程建设费供水工程供电工程热力自市场承接力委托方预计的开工时间等综合分析，我们确定本项目施工总进度计划如下总体项目建设期为年，年建设地下部分万，年建设裙楼万，年建设塔楼部分万。投资估算与资金筹措项目总投资估算根据测展设想评估意见新沂商业形态有更新换代的需求，具有市场发展空间，本项目商业的发展设想反应出项目市场定位明确，项目商业具有良好的市场前景。项目开发建设进度安排有关工程计划说明根据项目开发规模区域市场发展示等方面进行规划布局主体地块分为地上和地下两部分，地上建设购物中心酒店公寓及商铺，地下建设大卖场及地下停车场。广场地块地上作为市民休闲娱乐的绿地广场，地下建商业街区及地下停车场。项目发展示等方面进行规划布局主体地块分为地上和地下两部分，地上建设购物中心酒店公寓及商铺，地下建设大卖场及地下停车场。广场地块地上作为市民休闲娱乐的绿地广场，地下建商业街区及地下停车场。项目发展设想评估意见新沂商业形态有更新换代的需求，具有市场发展空间，本项目商业的发展设想反应出项目市场定位明确，项目商业具有良好的市场前景。项目开发建设进度安排有关工程计划说明根据项目开发规模区域市场发展市场承接力委托方预计的开工时间等综合分析，我们确定本项目施工总进度计划如下总体项目建设期为年，年建设地下部分万，年建设裙楼万，年建设塔楼部分万。投资估算与资金筹措项目总投资估算根据测算，项目的总投资为万元含地价详见下表总地上建筑面积综合容积率暂按序号工程费用名称总金额工程量楼面价格工程投资土地款前期费用及行政性规费工程建造成本室外配套工程建设费供水工程供电工程热力自营商业装修不可预见费营销费用财务费用管理费用开发建设成本说明资金筹措项目投资的资金来源包括自有资金银行融资及销售回款。项目总投资为万元，各项资金来源金额见下表序号项目资金万元比例自有资金银行融资销售收入再投入总投资投资使用计划根据企业提供的资料，结合项目开发实际付款情况和工程进度合理计划资金投入量测算。经济测算时，本项目建设周期从年下半年取得项目地块开始，年下半年，滚动开发。年下半年正式进入项目的销售期，销售期至年下半年。对项目的经济测算期，从年下半年至年下半年为止。销售及经营收入测定物业销售收入估算项目销售收入测算住宅部分通过市调，采用市场比较法确定项目公寓产品入市均价为元，由于项目体量较小，为降低项目开发风险，销售期内均价不考虑增幅。项目住宅总建筑面积为万，经过计算项目公寓部分销售收入为万元。商业部分项目商业分为沿街和地下两部分，其中沿街商业总建筑面积为万，采用市场比较法确定项目商业入市均价为元，经过计算沿街商业销售收入为万元地下商业可售面积为，采用市场比较法确定项目商业入市均价为元，预计销售收入为万元。劣势分析城市经济相对不发达，消费潜力整体有限。城市的区位处于徐州市与连云港市中间位臵，导致辐射性不强，跨区域购物的客层较少。城市商业物业发展档次低，品牌集合度低，高端品牌商家与主力店进驻少，要达到预期效果，招商营运有定难度。机会分析新沂商业形态有更新换代的需求，具有市场空间。新沂中高端消费外流现象明显，商业档次提升具有空间。新沂经济的快速发展导致城市未来几年发展有加快的可能。宏观政策调控下，商业地产发展的最佳时间，商业物业的销售具有投机空间。依托中商雨润两大上市集团的品牌号召力，以及徐州中央百大在消费者心目中的地位，该项目将能得到新沂政府更多的支持与帮助。威胁分析商业地产操作风险商业地产操作难度远远高于住宅，因此，如何组建个成熟的运营团队是成败的关键，另外，在新沂这个县级市商业地产不成熟的区域操作如此大体量的商业，对开发团队招商团队营运团队销售团队的经验要求极高。未来竞争威胁项目东侧广电地块的拆迁意味着本项目的最大竞争对手即将浮出水面，同时万商业项目的金地商都签约新沂钟吾商场地块，意味着未来将面临多方面的竞争与压力。城市快速扩张的过程中，社区型商铺将分流相当的投资客。政策风险房产政策及大环境的变化对未来项目商住产品销售有定影响。市场定位与项目评估整体定位根据城市发展市场现状开发商目标和项目分析，本项目整体定位代言新沂发展演绎都市繁华集购物休闲娱乐商务居住于身的城市综合体公寓定位客户定位具备较强经济实力的市区私企业主，追求地段价值和认可投资价值工作和收入稳定的泛公务员阶层，追求产品地段优势及成熟配套。产品定位主力户型的两房和的三房。形象定位城市核心时尚公馆商业定位主体地块部分整体定位城市魅力生活体验中心业态定位根据目前市场主要商业经营情况及对潜在商业机会的研判，本项目可引入主题百货大型综合超市专业零售品牌餐饮酒店休闲娱乐等主力业态。规模定位项目主体地块地上商业裙楼万酒店万