房地产市场健康发展调节作用。上海保障性住房建设项目投资建设可行性报告深圳市天健集团市政总公司参与保障房建设战略设想以低风险产品进入上海市场，规避房地产调控风险保障房是与商品房相对应个概念，指政府为中低收入住房困难家庭所提供限定标准限定价格或租金住房。上海市保障性住房由廉租住房经济适用住房动迁安置房和公共租赁房构成。保障房和商品房个最大不同点，是在建设过程中，占开发成本最大土地由政府低价供给。开发商开发完成后，由政府支付开发成本全部回购。政府对保障房建设款项般在年内支付完毕，因是政府项目，开发商回款有保证，相对于商品房项目，保障房项目回款周期并不会因过长而构成财务压力，相反保障房能够成为企业稳定收入来源。另外，比较保障房项目和商品房项目中政府获得收入，保障房项目中政府获得收益并不比商品房项目低，在售价合适情况下，甚至可以获得更高正收益。从财政管理体制角度看，由于政府保障房项目收入并不进入土地出让金专户，各地对资金支配性更高。保障房对于政府来说可谓个收益不低利润项目，但对于房地产开发企业来说，保障房利润率相对较低，但由于有政府支持，风险很小，可以说是房地产企业稳定利润。自政府年月实施更严厉房地产调控措施以来，开发商购房者及投机商直在观察市场是否会迎来反弹，特别是政府落实减缓房地产市场发展决心。迄今为止，政府坚定实施有关政策，并明确重申打击投机活动目标。因商品房价格已达到多数人无法承担水平，保障性住房市场需求空前加大。天健集团通过保障性住房这种低风险房地产开发产品，进入上海住宅市场，可以有效规避近期房地产调控风险。增强企业商誉，搭建政府合作平台上海保障性住房建设项目投资建设可行性报告保障性住房项目开发由地方政府主导，其建设主体本质上是地方人民政府，承建企业实际上是种包干代甲方行为。保障性住房利润率相比商品房来说较低，在定程度上可视为开发商项社会责任。随着政府履行为社会大众提供适当保障性住房解决方案承诺变得越来越迫切，通过参与保障性住房项目，可增强企业商誉，并巩固与地方政府关系。目前，上海市保障性住房项目主要由市属五大地产集团公司，即上海城投上海地产上海建工绿地集团和上海城建承接。天健集团作为深圳市国有资产监督管理局控股股份制企业，市政总清偿能力分析。用住宅回购款偿还建设期借款，在建设期第三年就能偿还银行贷款，项目清偿能力较强。表项目还款计划表方案二自有资金，其余申请银行贷款序号项目合计万元年份银行贷款上海保障性住房建设项目投资建设可行性报告序号项目合计万元年份建设期贷款利率年期建设期贷款利息年末本息余额年初欠款本年还款额本年归还本金本年归还利息敏感性分析为考察项目抗风险能力，对项目建设成本回购价格作了单因素敏感性分析计算建设成本及回购价格变化时，项目税后利润变化情况。表项目敏感性分析表变化因素变化率税后利润建设成本回购价上海保障性住房建设项目投资建设可行性报告图项目敏感性分析图通过对项目建设成本及回购价格进行敏感性分析可知当项目建设成本增加或当项目回购单价降低时，净利润降为零，项目变为不可行。因此，需在建设过程中进行严格造价管理，保障项目总投资控制在预算范围内。另外，在回购协议谈判时，争取较高回购单价。上海保障性住房建设项目投资建设可行性报告风险评估分析竞争性风险根据上海市经济适用住房管理试行办法第三章第十三条规定单独选址集中建设经济适用住房，由区县政府通过住房保障机构采取项目法人招投标方式，确定具有相应资质和良好社会信誉房地产开发企业实施开发建设。可见，上海保障性住房开发权采取竞标方式取得，而上海目前保障性住房主要由本地大型建设集团承接，天健集团面临较大竞争性风险。如果最终未取得项目开发权，则前期投入都将浪费。因此，建议与有经验设计及咨询单位合作，提高企业竞争实力，降低竞争性风险。成本风险主要是材料人工涨价风险，以及成本控制风险。考虑到项目建设规模较大，周期较长约年，项目受通货膨胀影响较明显，可能面临建设成本超预算风险。因此，必须在建设初期就对项目涨价风险进行预估，设置定比例涨价预备费。同时，建议聘请专业造价咨询机构，对项目进行全过程造价控制，严格将总投资控制在预算范围内。政府回购款逾期到位风险根据保障性住房建设协议，般回购款在项目工程进度达到时，支付回购款项目结构封顶时，支付回购款交房验收合格后支付回购款另质保金年后支付。考虑各种不确定因素，项目可能存在回购款逾期到位风险，对此，本报告已在财务评价方案二中予以测算即第二年收到回购款，自有资金，不上海保障性住房建设项目投资建设可行性报告足部分申请银行贷款。经测算，在此情况下本项目利润率有所降低，由降到，然而风险仍在可控范围内。利息上涨风险近期通货膨胀导致加息压力增加。如本项目回购款不能及时到位，则建地由政府低价供给，项目开发完成后，由政府全部回购，项目回款有保证，投资风险小，能够成为企业稳定收入来源。本报告以建设万平方米保障性住宅为例，计算了项目投资回报率等指标，正常情况下，项目自有资金利润率可达以上，盈利能力较好。集团不仅可以获得保障房开发利润，同时还能充分发挥工程施工上优势，获取项目施工利润。通过综合分析，认为天健集团参与上海市保障性住房开发建设是可行。希望集团公司市政总公司加大对上海分公司支持力度，发挥企业综合竞争优势，争取在保障房这片新领域取得好成绩。许住房公积金增值收益中计提廉租住房保障资金用于发展公共租赁住房。上海保障性住房建设项目投资建设可行性报告上海市相关政策及发展趋势相关政策年月号，上海市政府批转了市住房保障房屋管理局等五部门关于进步加强本市房地产市场调控加快推进住房保障工作若干意见沪府发号。意见提出要着力推进住房保障工作，逐步放宽廉租住房准入标准积极推进公共租赁住房工作，抓紧建设和筹措批公共租赁住房全力推进以保障性住房为主大型居住社区建设，今后年新增保障性住房万套。自年月日上海市政府与浦东新区等个相关区政府签署年本市保障性住房建设目标责任书并下达各项目建设计划以来，市区各相关部门采取并联审批简化程序缩短周期办法加快推进土地储备规划设计手续办理开发建设及完善配套建设同时通过例会制度简报制度督查制度等，及时反馈信息解决问题，确保按期推进。从年上海市政府召开保障性住房建设总结及明年目录项目宏观背景保障性住房建设成为住房建设重点保障房建设政策相继出台保障房建设市场巨大，前景可观保障房建设资金支持上海市相关政策及发展趋势相关政策市场前景规划布局信贷支持深圳市天健集团市政总公司参与保障房建设战略设想以低风险产品进入上海市场，规避房地产调控风险增强企业商誉，搭建政府合作平台发挥企业综合竞争优势，提高经营业绩，多方获取利润保障房住宅开发优势产品分析及定位住宅设计公建设计装修标准结构设计核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,给排水设计暖通设计弱电系统开发方案及进度计划开发方案项目实施进度计划投资估算及资金筹措投资估算依据投资估算假定条件建筑安装工程费用工程建设其他费用预备费土地费管理费建设期贷款利息投资估算表资金来源及融资方案财务评价财务评价依据财务评价主要参数财务效益分析清偿能力分析敏感性分析风险评估分析竞争性风险成本风险政府回购款逾期到位风险利息上涨风险质量管理不达标风险研究结论上海保障性住房建设项目投资建设可行性住房。今后，上海市新建商品住房建设项目，还将按不低于比例配建经济适用住房公共租赁房等保障性住房。根据十二五期间上海住房建设初步方案，上海十二五住房建设大约为亿平方米，其中，万平方米将用于经济适用房建设，万平方米用于廉租房公用房建设，万平方米用于重大工程配套拆迁安居房建设，万平方米用于普通商品房建设中小型限价房建设，万平方米用于商品住宅建设，万平方米用于非住宅商业地产配套项目建设。由此可见，保障性住房建设将成为上海市未来住房建设重点。规划布局年初，上海市政府确定浦东周康航松江泗泾浦东曹路宝山顾村闵行浦江嘉定江桥为本市大型居住社区开发建设六大基地，由上海市属五大集团开发建设。六大基地规划建设用地约平方公里，其中居住用地约平方公里，规划居住人口约万人。年月，上海市政府批准上海市大型居住社区第二批选址规划，总共有块大型居住社区陆续上马，建设用地面积约平方公里，其中住宅用地面积约平方公里，预计可建住宅建筑面积约万平方米。经过公示，近期将有块社区率先启动，包括宝山罗店嘉定城北站嘉定云翔拓展青浦华新青浦城站松江佘山丘松江泗泾闵行浦江闵行旗忠浦东航头浦东民乐路浦东川沙奉贤南桥，合计建设用地平方公里，可开发住宅用地平方公里，可开发住宅建筑量万平方米。部分大型居住社区规划情况如下浦东民乐大型居住社区，位于浦东新区惠南镇，社区南部规划有轨交号线，预计可居住万人。宝山罗店西大型居住社区，位于宝山区罗店老镇西南，罗店北欧风情新镇西侧，郊环线以北，周边有轨交号线终点站，预计居住万人。上海保障性住房建设项目投资建设可行性报告嘉定城北大型居住社区，靠郊环线和沈海高速公路，轨交号线嘉定西站位于规划基地内，预计可居住万人。嘉定云翔社区拓展大型居住社区，位于南翔镇西部，北侧有轨交号线马陆站，东侧有轨交号线环球乐园站，预计可居住万人。青浦新城站大型居住社区，位于青浦新城东部，轨交号线新城站位于规划基地内，规划万人。松江佘山北大型居住社区，位于佘山国家旅游度假区北侧，社区东南部紧邻轨交号线佘山站，预计可居住万人。闵行旗忠大型居住社区，位于闵行区南部，旗忠国际网球中心东南侧，社区东部和南部约公里处为轨交号线，预计可居住万人。奉贤南桥东大型居住社区，奉贤南桥新城重要组成部分，靠近规划轨道交通号线延长线，预计可居住万人。上海保障性住房建设项目投资建设可行性报告图上海市保障性居住