观经济分析广州城市经济发展现状广州城市发展规划广州市房地产市场发展状况广州市土地成交及其供应状况广州市住宅市场成交及其供应现状广州市房地产市场总体状况分析荔湾区域房地产市场分析荔湾区域房地产市场供求分析荔湾区域市场楼盘分析荔湾区域住宅市场高层产品分析荔湾区域房地产市场分析第章项目概况项目宗地位置与现状项目宗地位置项目宗地现状项目大市政配套状况交通配套状况社区配套状况项目规划控制要点规划地块控制要点规划地块控制要点规划地块控制要点规划地块控制要点规划控制要点指标汇总项目宗地情况小结第章项目市场研究与初步规划设计方案目标客户群分析区域客户分类基于现状的客户定位区域客户演变项目市场定位项目户型配比原则项目产品与户型配比定位项目初步规划设计方案第章项目开发与销售计划项目开发计划开发分期计划同期开工规模占有率项目销售计划销售分期计划同期销售面积占有率第章项目投资经济效益预测与分析收益成本测算与分析产品价格定位项目成本测算与分析项目收益测算与分析现金流测算与投资评价指标分析项目现金流量表测算与分析投资评价指标测算与分析项目敏感性分析项目成本敏感性分析项目售价敏感性分析第章项目综合分析与思考项目综合分析分析广州大盘豪宅化发展思考结束语参考文献致谢第章导论研究的背景和意义研究背景商业计划书是个全面综合的项目计划，它从企业内部的各方面，如企业的产品营销市场和人员制度管理等各方面对将要开展的商业投资项目的可行性进行分析。近年来随着国内外经济的高速发展，各种各样的商业投资项目都应运而生，许多商业投资项目中所涉及到的人员和专业技能越来越多，涉及到的投资金额也越来越大。因此对个项目进行科学的规划，既是管理上的内在要求，也是未来进行经营管理防范风险的迫切需要，商业计划书也越来越受到重视。个好的商业计划是获得贷款和投资的关键。商业计划书将风险投资者和其他所有对投资项目感兴趣的人作为主要目标群市规划利好未来升值潜力，置业动机多为利用片区的总价优势和项目的稀缺性，炒楼赚钱。目前芳村区域置业客户仍以区内为主外区为辅的态势。其中首置为刚性需求，而首改型需求同样强劲。首置刚性需求的面积段多集中在首改需求面积段主要是，部分需求为再改面积需求在的舒适房和标准房。。地块不仅区位优越，而且自然生态条件适宜。项目占地总面积万平方米，初步规划建筑总面积约万平方米，分地上住宅建筑总面积万平方米和地下车库建筑面积万平方米。综合容积率约为，建筑密度，绿化率为。本文运用理论与实践相结合的方法，注重对市场动态和项目优势的准确把握。首先，分析项目本身独特的区位优势，从现阶段的实际状况和未来规划发展两个方面，证实本项目地块卓越的升值空间和广阔的发展前景其次，以广州整体市场和荔湾区域市场的宏观经济环境与房地产发展环境为研究内容，着重阐述本项目现阶段开发时点的适宜性和前瞻性再次，结合地理位势和时间环境等因素，设定客户目标群体和相应的规划方案，同时在项目户型配比时，充分考虑比较参考楼盘的销售状况和未来趋势，制定项目开发计划和销售计划最后，根据前文分析各方面因素状况，对项目进行投资经济效益预测分析，包括项目成本预测和项目收益预测，另外还对项目的成本和售价分别做了敏感性分析，测算保本价格。在完成以上项目商业计划书的核心内容后，本文就项目整体，采用分析矩阵，进行综合分析评定。通过以上分析表明广州新城项目，规划设计合理，市场定位准确，未来区域发展优势明显，长期投资价值好，投资收益高，现金流量状况良好，具有较强的盈利能力和偿债能力，投资风险可控。因此，广州新城房地产开发项目具有广阔前景和较好的社会经济投资价值。关键词新城市场定位项目投资