境分析西安市总体经济环境判断，我们将公寓部分年月年月进行销售，销售价格为元平方米。办公部分在年月年月进行销售，价格定为元平方米。配套商业部分年月年月进行销售，销售价格为元平方米。酒店部分依后期市场情况考虑整售与自方米，占项目总成本的。建安成本依据甲方所提供的数据，按照总建筑面积为计算基数，综合单价为元平方米含机电和装修，总建安成本占项目总成本的。销售价格标准依据市场调研数据及对本项目的建设进度的分析最懂管理企划人员的精品管理文档分享平台写字楼公寓写字楼合计各项成本费用标准土地出让金依据甲方所提供的数据，我们将项目整体收购价格暂定为楼面价元平净用地面积计入容积率建筑面积容积率层数标准层面积建筑密度酒店公寓写字楼三个皮匠最懂管理企划人员的精品管理文档分享平台三个皮匠的不成熟，项目自身的风险性，以及宏观政策的不确定性，决定了我们在测算时必须考虑充分的安全性，即采用相对保守的原则。这个原则必须坚决贯彻。规划指标及参数套用的标准图表规划控制指标分项编号总用地面积数据根据市场比较和预测给出，或者采用合理的经验数据。我们将依据以下原则遵守市场规律，科学合理的原则即相关计划，数据都尽量与市场规律与项目最大程度吻合。安全优先，相对保守的原则由于西安房地产市场要使用许多基础数据，因此首先必须尽可能保证基础数据的准确性。具体说来，包括项目的建设实施进度计划，各项成本费用标准，收入计算标准，以及其他的参考数据，应当尽可能符合项目的实际情况和区域的市场情况，些理企划人员的精品管理文档分享平台三个皮匠最懂管理企划人员的精品管理文档分享平台二项目研究前提项目研究的前提原则测算般按照个规范的程序进行，测算过程中要理企划人员的精品管理文档分享平台三个皮匠最懂管理企划人员的精品管理文档分享平台二项目研究前提项目研究的前提原则测算般按照个规范的程序进行，测算过程中要使用许多基础数据，因此首先必须尽可能保证基础数据的准确性。具体说来，包括项目的建设实施进度计划，各项成本费用标准，收入计算标准，以及其他的参考数据，应当尽可能符合项目的实际情况和区域的市场情况，些数据根据市场比较和预测给出，或者采用合理的经验数据。我们将依据以下原则遵守市场规律，科学合理的原则即相关计划，数据都尽量与市场规律与项目最大程度吻合。安全优先，相对保守的原则由于西安房地产市场的不成熟，项目自身的风险性，以及宏观政策的不确理企划人员的精品管理文档分享平台三个皮匠最懂管理企划人员的精品管理文档分享平台二项目研究前提项目研究的前提原则测算般按照个规范的程序进行，测算过程中要使用许多基础数据，因此首先必须尽可能保证基础数据的准确性。具体说来，包括项目的建设实施进度计划，各项成本费用标准，收入计算标准，以及其他的参考数据，应当尽可能符合项目的实际情况和区域的市场情况，些数据根据市场比较和预测给出，或者采用合理的经验数据。我们将依据以下原则遵守市场规律，科学合理的原则即相关计划，数据都尽量与市场规律与项目最大程度吻合。安全优先，相对保守的原则由于西安房地产市场的不成熟，项目自身的风险性，以及宏观政策的不确定性，决定了我们在测算时必须考虑充分的安全性，即采用相对保守的原则。这个原则必须坚决贯彻。规划指标及参数套用的标准图表规划控制指标分项编号总用地面积净用地面积计入容积率建筑面积容积率层数标准层面积建筑密度酒店公寓写字楼三个皮匠最懂管理企划人员的精品管理文档分享平台三个皮匠最懂管理企划人员的精品管理文档分享平台写字楼公寓写字楼合计各项成本费用标准土地出让金依据甲方所提供的数据，我们将项目整体收购价格暂定为楼面价元平方米，占项目总成本的。建安成本依据甲方所提供的数据，按照总建筑面积为计算基数，综合单价为元平方米含机电和装修，总建安成本占项目总成本的。销售价格标准依据市场调研数据及对本项目的建设进度的分析判断，我们将公寓部分年月年月进行销售，销售价格为元平方米。办公部分在年月年月进行销售，价格定为元平方米。配套商业部分年月年月进行销售，销售价格为元平方米。酒店部分依后期市场情况考虑整售与自持。三个皮匠最懂管理企划人员的精品管理文档分享平台三个皮匠最懂管理企划人员的精品管理文档分享平台第二部分市场研究分析宏观市场环境分析西安市总体经济环境分析西安城市概况位置及行政规划西安位于黄河流域中部关中盆地，陕西省东南部，渭河之南秦岭以北。东西长约公里，南北宽约公里。平均海拔米。面积平方公里，其中市区面积平方公里。地势大体东南高，西北与西南低，呈簸箕形状。三个皮匠最懂管理企划人员的精品分析外，我们还必须考虑到房地产开发项目的风险性和不确定性。由于在项目测算过程中所采用的数据，大部分都来自于预测和估算，有定程度的不确定性。为了分析不确定性因素对经济指标的影响，我们需要进行不确定性分析，来估计项目可能承担的风险，确定项目的经济可靠性。不确定性分析包括敏感性分析，盈亏平衡分析，房地产项目常用的是敏感性分析和盈亏平衡分析。对于本项目来说，如果进行盈亏平衡分析涉及因素过多，过于复杂，因此只需进行敏感性分析。主要财务分析假设条件以下分析旨在根据甲方提供的相关基础数据，以及待开发项目地块的相关资料就项目之财务可行性进行简单评价，特将以下之基本假设作特别说明销售比例办公公寓配套商业部分采用销售模式，酒店部分依后期市场情况考虑整售与自持。销售率根据市场反映以及现阶段的分析目的，办公公寓配套商业部分暂时按照销售考虑。三个皮匠最懂管理企划人员的精品管理文档分享平台三个皮匠最懂管理企划人员的精品管理文档分享平台风险因素在市场方面，主要考虑区域市场供应量与需求的有效配合及未来的市场发展趋势分析及投资者投资心态变化对项目的影响。而财务方面，主要是在敏感度分析中会涉及选择些风险因素进行分析，主要因素包括土地成本收购价格销售价格等。依据项目自身条件和区域市场状况，我们将土地成本和住宅售价定为风险因素，据此进行分析。三个皮匠最懂管理企划人员的精品管理文档分享平台三个皮匠最懂管理企划人员的精品管理文档分享平台三结论和建议基于市场层面和财务层面两个方面，顾问认为本项目在市场方面具备市场预期，虽在定程度上有不可预见的风险因素，但具备可行性财务层面各项数据指标表明本项目可行。因此，顾问建议收购本项目。三个皮匠最懂管理企划人员的精品管理文档分享平台三个皮匠最懂管理企划人员的精品管理文档分享平台第部分项目概况项目简介项目位置宗地位于西安南部西安曲江国际会展产业园北区，占地约亩，隶属于西安曲江新区。四至东至翠华路南侧西安曲江国际会展产业园北区地块西侧江新路北侧会议中心预留地三个皮匠最懂管理企划人员的精品管理文档分享平台三个皮匠最懂管理企划人员的精品管理文档分享平台项目现状宗地现状为新小寨村村民房屋及村办企业仓库，地块内尚未进行拆迁。土地相关指标土地性质综合用地土地使用年限年土地面积约为亩建筑密度综合容积率绿地率规划要求满足停车位平方米，套型建筑面积平方米以下住宅面积占总住宅建筑面积的以上。三个皮匠最懂管理企划人员的精品管理文档分享平台三个皮匠最懂管理企划人员的精品管理文档分享平台周边交通及基础设施现状该地块东临规划中的翠华路，西临江新路，根据西安曲江新区发展规划地块以及地块周边将构成成片的商务区域。目前项目地块附近市政生活配套相对缺乏，