无品牌商品参考租金元月元月元月元月参考售价万元万元万元万元街少量的专业店为主，配以电子和卖场以沿街的服饰专业店餐饮为主，休闲娱乐功能所占比例较高属于批发零售商圈，以批发市场大型超市为主代表商业卓展，亚泰富苑，长百欧亚商都，巴黎春天各专卖店国商，华正批是西部南部的中偏高收入人群为主主要以学生为主的年轻消费群体以长春市北部及吉林省内周边县市的中的消费者为主商业类型以百货商店形式及沿重庆路的专业店为主，配以电子卖场和大型超市以百货商店形式为主及沿红旗消费人群。桂林路商圈红旗街商圈重庆路商圈站前商圈研展部重庆路商业区红旗街商业区桂林路商业区站前商业区定位中档至高档中档偏高中档中低档目标客群以长春市及周边城市的中高档消费者为主以长春市特别竞争亦会日趋激烈。各商圈发展现状及定位从商圈的发展现状和市场定位来看，四大商圈均为综合性商圈并呈现了不同程度的业态混杂发展特征从商业档次和主要消费人群进行分析，已经基本覆盖了所有可能的商业档次和主流心区域内，商业空间分布较为密集商业集中度较高。随着巴黎春天西武百货等项目的入住，预计未来几年内长春市将会形成以重庆路商圈和红旗街商圈为核心向外辐射。随着各大商圈地位的确定与加强，核心商圈的市场圈分析商圈分布长春拥有四个主要的商业区，即重庆路商圈红旗街商圈桂林路商圈和站前商圈。重庆路商圈及红旗街商圈具备较大规模的商业体量。从长春市的商圈分局及发展情况来看长春市四大商圈均集中于城市的核充和调整，力争构建成套以大型商业网点为龙头综合批发市场为依托特色商业街和中小商业网点互补的城市商业体系。预计未来会形成以各大商圈为依托，外向辐射，形成各具特色的不同商业网点。研展部商，人气呈上升趋势重庆路商圈目前聚集了长百卓展万达购物广场沃尔玛百盛等多家大型零售店及国际大厦等商务设施以及证券公司保险公司银行等金融服务设施。另外，长春市通过现有商业网点设施的改造扩圈表现尤为突出。站前商圈形成以国商华正为核心店，成为中低档小商品的集散地桂林路商圈以各类专业店专卖店餐饮业为主体，独具特色红旗街商圈以欧亚商都巴黎春天百货等为支撑，众多餐饮店相配合，圈表现尤为突出。站前商圈形成以国商华正为核心店，成为中低档小商品的集散地桂林路商圈以各类专业店专卖店餐饮业为主体，独具特色红旗街商圈以欧亚商都巴黎春天百货等为支撑，众多餐饮店相配合，人气呈上升趋势重庆路商圈目前聚集了长百卓展万达购物广场沃尔玛百盛等多家大型零售店及国际大厦等商务设施以及证券公司保险公司银行等金融服务设施。另外，长春市通过现有商业网点设施的改造扩充和调整，力争构建成套以大型商业网点为龙头综合批发市场为依托特色商业街和中小商业网点互补的城市商业体系。预计未来会形成以各大商圈为依托，外向辐射，形成各具特色的不同商业网点。站前商圈形成以国商华正为核心店，成为中低档小商品的集散地桂林路商圈以各类专业店专卖店餐饮业为主体，独具特色红旗街商圈以欧亚商都巴黎春天百货等为支撑，众多餐饮店相配合，人气呈上升趋势重庆路商圈目前聚集了长百卓展万达购物广场沃尔玛百盛等多家大型零售店及国际大厦等商务设施以及证券公司保险公司银行等金融服务设施。另外，长春市通过现有商业网点设施的改造扩充和调整，力争构建成套以大型商业网点为龙头综合批发市场为依托特色商业街和中小商业网点互补的城市商业体系。预计未来会形成以各大商圈为依托，外向辐射，形成各具特色的不同商业网点。研展部商圈分析商圈分布长春拥有四个主要的商业区，即重庆路商圈红旗街商圈桂林路商圈和站前商圈。重庆路商圈及红旗街商圈具备较大规模的商业体量。从长春市的商圈分局及发展情况来看长春市四大商圈均集中于城市的核心区域内，商业空间分布较为密集商业集中度较高。随着巴黎春天西武百货等项目的入住，预计未来几年内长春市将会形成以重庆路商圈和红旗街商圈为核心向外辐射。随着各大商圈地位的确定与加强，核心商圈的市场竞争亦会日趋激烈。各商圈发展现状及定位从商圈的发展现状和市场定位来看，四大商圈均为综合性商圈并呈现了不同程度的业态混杂发展特征从商业档次和主要消费人群进行分析，已经基本覆盖了所有可能的商业档次和主流消费人群。桂林路商圈红旗街商圈重庆路商圈站前商圈研展部重庆路商业区红旗街商业区桂林路商业区站前商业区定位中档至高档中档偏高中档中低档目标客群以长春市及周边城市的中高档消费者为主以长春市特别是西部南部的中偏高收入人群为主主要以学生为主的年轻消费群体以长春市北部及吉林省内周边县市的中的消费者为主商业类型以百货商店形式及沿重庆路的专业店为主，配以电子卖场和大型超市以百货商店形式为主及沿红旗街少量的专业店为主，配以电子和卖场以沿街的服饰专业店餐饮为主，休闲娱乐功能所占比例较高属于批发零售商圈，以批发市场大型超市为主代表商业卓展，亚泰富苑，长百欧亚商都，巴黎春天各专卖店国商，华正批发租户类型国际线品牌中高档品牌中偏高品牌多为国内品牌中档品牌品牌渗透低中低档品牌多为无品牌商品参考租金元月元月元月元月参考售价万元万元万元万元注参考租金为各商圈百货店出租商铺的租金，楼层和位置差异较大。桂林路商圈租金为街铺租金。参考售价为首层临街商铺的成交价格。成熟商圈发展趋势分析成熟商圈的核心地位仍将持续四大成熟商圈主要集中在城市中部区域，地理位置优越，商业气氛浓厚，未来商业中心区的核心地位还将进步商圈范围商圈特点商圈建筑形式匡街商圈商圈范围商圈特点商圈建筑形式商圈发展总结商业设施混乱，层次不街铺居多，多以餐饮业为主辐射范围小，影响力不大经营状况参差不齐，局部区域商业氛围浓厚，多以长期持有为主新兴商业发展潜力大，商业氛围的培养需要年的时间区域内商业分布已建成商业分布在售商业分布未来规划商业供应量现有大型超市综合市场分布区域商业体量总体预估项目立地条件分析项目位置及交通地理位置周边道路研展部公共交通项目可见性商业氛围项目周边项目项目分析优势劣势机遇威胁项目周边商业状况周边竞争对手分析周边竞争对手分布竞争对手现状项目商业发展小结项目体量测定人均商业拥有量区域商业面积人均拥有量对比项目周边新项目入住时间及人口统计本项目商业体量建议人均商业拥有量项目基地指标和地段优势，做到充分利用项目周边或区域内的商业设施类型，做到差异化或空白填补项目所在区域的发展需要，考虑项目未来的成长项目业态建议商业物业的分类以及标准商业物业自身价值体现商业投资价值的体现以铺养铺价值体现关于两种商业类型的价值对比研究商业操作的可行性研究本项目适合商业类型项目业态的确定社区商业的定义研展部社区商业类型划分本案商业类型判断长春市社区商业业态配比从社会零售总额消费结构分布分析住户对商业需求的渐进性分析项目适合业态项目定位分析宽城区首个站式购物街区终端消费客户定位整个铁北地区，追求优质生活群体目标客户群体定位商业物业自身价值体现层面划分客户特征档次定位研展部第篇长春市整体商业房产市场研究长春市宏观经济简述长春市发展趋势前三季度总量亿元年年长春市的平均增幅达到年前三季度实现总值亿元，同比增幅，预计全年能达到亿元左右。雄厚的工业基础边境贸易的发展以长春为中心的城市群体的形成都将助推长春市经济快速发展。人均收入及人均消费支出前三季度人均可支配收入人均消费性支出元从城市人民生活及消费情况来看，城市居民的人均收入不断提升，消费支出也保持了较为快速的增长，为地区经济的持续稳定发展提供了基础。年前三季度，人均收入及人均消费性支出同比均有近的增长水平。研展部年前三季度社会零售总额社会消费品零售总额亿元注年为前三季度数据从长春市商业零售市场的潜在需求来看长春市的社会消费品零售总额自年以来保持了约年均的递增速度，特别是近几年受到宏观经济发展态势良好，人民生活水平不断提升等因素的推动，社会消费品零售总额增幅有所加大。总体来看，长春市的消费市场需求潜力较大，商业零售市场发展将保持较为繁荣的发展态势。目前长春市经济发展势头良好，人均收入与人均消费大幅提高，商业市场消费潜力巨大，为商业地产发展提供了良好的契机与支撑。长春市商业发展概况长春市消费市场预期长春市收入水平在东三省的省会城市中处于中游的位置，人均可支配收入与哈尔滨沈阳两市相差无几，但人均消费性支出明显高于哈尔滨沈阳两座城市，列东北省会类城市之首，说明长春的消费市场有较大的潜力。另外，作为吉林省的省会，长春也吸引着越来越多的知名企业及大型连锁机构前来投资。商业发展概述商业业态虽较齐备，但布局上有待发展商场和超市等服务性的业态联系不够紧密，出现纯商场，或纯超市这样不契合，缺乏站式的服务理念未来站式消费正是趋势所在。研展部商业街环境有待提升目前长春商业街环境比较杂乱，多分布在直向街道两旁的商铺，业态具有较大的随意性，无景观小品等配备，没有个优越舒适的商街环境。商街的形成也并非有意识有规划的引导，只是由于长时间自发形成，因此在业态规模档次上参差不齐，没有形成个有规模有档次的商街。商业氛围成熟度不够虽然目前长春