争情况看，长沙的房地产市场已经逐步从价格竞争转向品质竞争。特别是外来豪强对房屋品质的较高要求，使整个房地产市场的房屋品质会有较大的提升。而品质的提升必然导致建造成与边远地带在规划容积率上的高低差别，使市区边缘地带的楼面地价与市区中心地带相差不大。由于成本的提高导致售价的提高，也由于未来市场的主要供应量集中在边缘地带，因此，市区边缘地带房价的大幅度提升将推动总体应将在短期内放量。价格走势预期预计从年，长沙商品房价格将保持个平稳的增长。从供应成本角度分析由于土地的过度投机，使长沙土地价格增速远远超出房价增速，导致土地成本大大提升。由于市区中心地带发商无例外的加入到中高档住宅市场的竞争之中。别墅市场全面开花，各种档次应俱全，销售价格从元平方米左右到元平方米左右，主力价位集中在元平方米左右。受大盘集中上市及宏观调控等因素影响，市场供逐渐体现。外来开发商长三角珠三角以及京津地区和少数本地实力型开发商将成为市场供应的主角。市场营销划分为两大阵营，是强调品牌实力品质，是强调价格。中高档住宅市场竞争激烈，外地实力型开以万平方米以上的大盘为主，将占到市场总供应量的半以上。主要大盘主要分布在二环线以外。地段不成为价格的决定性因素，而综合品质将成为价格的决定性因素。同质化竞争转变为差异化竞争，品牌在竞争中的附加值业品质，环境，配套中等收入者近郊中高档公寓，市区普通住宅，市区二手中档住宅价格，品质，地段中低收入者近郊普通住宅，市区普通二手房价格，配套低收入者二手房价格住宅市场供给分析市场供应特征市场供应以业品质，环境，配套中等收入者近郊中高档公寓，市区普通住宅，市区二手中档住宅价格，品质，地段中低收入者近郊普通住宅，市区普通二手房价格，配套低收入者二手房价格住宅市场供给分析市场供应特征市场供应以万平方米以上的大盘为主，将占到市场总供应量的半以上。主要大盘主要分布在二环线以外。地段不成为价格的决定性因素，而综合品质将成为价格的决定性因素。同质化竞争转变为差异化竞争，品牌在竞争中的附加值逐渐体现。外来开发商长三角珠三角以及京津地区和少数本地实力型开发商将成为市场供应的主角。市场营销划分为两大阵营，是强调品牌实力品质，是强调价格。中高档住宅市场竞争激烈，外地实力型开发商无例外的加入到中高档住宅市场的竞争之中。别墅市场全面开花，各种档次应俱全，销售价格从元平方米左右到元平方米左右，主力价位集中在元平方米左右。受大盘集中上市及宏观调控等因素影响，市场供应将在短期内放量。价格走势预期预计从年，长沙商品房价格将保持个平稳的增长。从供应成本角度分析由于土地的过度投机，使长沙土地价格增速远远超出房价增速，导致土地成本大大提升。由于市区中心地带与边远地带在规划容积率上的高低差别，使市区边缘地带的楼面地价与市区中心地带相差不大。中高档住宅市场的竞争之中。别墅市场全面开花，各种档次应俱全，销售价格从元平方米左右到元平方米左右，主力价位集中在元平方米左右。受大盘集中上市及宏观调控等因素影响，市场供应将在短期内放量。价格走势预期预计从年，长沙商品房价格将保持个平稳的增长。从供应成本角度分析由于土地的过度投机，使长沙土地价格增速远远超出房价增速，导致土地成本大大提升。由于市区中心地带与边远地带在规划容积率上的高低差别，使市区边缘地带的楼面地价与市区中心地带相差不大。由于成本的提高导致售价的提高，也由于未来市场的主要供应量集中在边缘地带，因此，市区边缘地带房价的大幅度提升将推动总体房价的较大幅度提升。从年及年的市场竞争情况看，长沙的房地产市场已经逐步从价格竞争转向品质竞争。特别是外来豪强对房屋品质的较高要求，使整个房地产市场的房屋品质会有较大的提升。而品质的提升必然导致建造成本的提升，从而也会导致房价的提升。受国家宏观调控及金融政策紧缩的影响，房地产开发商的融资成本将会较大的提高。由于土地交易在付款方式上的已经从过去的较长期付款转变为次性付款或短期分期付款，因此对开发商的资金实力要求更高，从而也进步提高了开发资金成本。由于通过年的努力，长沙将建成个人口万，城区面积平方公里的大都市。由于经济及人民收入的快速增长，长沙的房地产市场也面临良好的发展机遇。二长沙房地产市场总体运行状况分析近六年长沙市房地产数据览表二长沙历年房地产市场发展概况年年年年年年年年年均增长率历年房地产开发投资额亿元年增长率历年土地开发投资额亿元年增长率历年购置土地面积万平方米年增长率历年商品房销售面积万平方米年增长率历年房屋施工面积万平方米年增长率历年房屋竣工面积万平方米年增长率历年商品房销售额亿元年增长率历年商品房销售均价万元年增长率概况分析说明房地产开发投资的高速增长说明长沙房地产开发具有较好的投资回报率，吸引大量投资进入对未来市场的良好预期促使更多的资本投入或者流入长沙房地产市场土地开发投资额及土地开发面积的高速增长说明房地产市场极为活跃政府对土地的供给未加以有效控制。购置土地面积的超高速增长说明市场对长沙房地产市场未来普遍看好土地购置具有较大的投机性政府对土地市场缺乏有效控制商品房销售总额的高速增长是基于商品房销售面积的高速增长，销售单价的提升对销售总额的提升作用微乎其微。年年，商品房累计竣工面积与累计销售面积差额高达万平方米，说明市场供过于求始终为买方市场商品房空置率高导致销售均价难以提升。从年全国个大中城市的房价与人均可支配收入的比较来看，长沙的人均可支配收入排名第位，房价元平方米排名却为位。而排名第位的房价为元平方米，说明土地价格的增幅与房价增幅不成比例，房地产开发利润在逐步减小市场供过于求，房价难以提升同质化竞争严重房地产开发水平低，房屋品质低长沙房价水平与长沙经济发展水平及人民消费水平相比明显偏低参照其它省会城市，长沙房价应有很大的上升空间，长沙目前已经形成房价洼地效应上述数据中关于商品房销售均价数据是根据销售总额与销售面积计算得出该数据与长沙市房地产局及交易中心所发布的数据有较大出入。例如，房地局公布年商品房销售均价为元平方米，而根据其发布的销售总额与总销售面积数据计算仅为元平方米。数据差异的根本原因首先在于统计方法的不同。房地局均价的统计方法是抽取个典型商品房楼盘，计算各楼盘销售均价的简单算术平均值。因此其公布的均价值并非为整体市场的真实值。而房地局的数据与统计局及建委公布的数据均有定出入。根据我们的了解，其出入的原因方面在于统计方法的不同，另方面也是统计范围的不同。例如，统计局所统计的商品房范畴包括经济适用房，而房地局的商品房范畴则不包括经济适用房。小结长沙历年房地产市场发展概况说明，长沙房地产市场始终保持高速健康稳定的发展态势，市场供需两旺。而商品房销售均价的相对缓慢增长则说明长沙的房地产市场是健康理性的，是没有泡沫存在的。而较低的均价水平同时也暗示着后市巨大的发展空间。三长沙房地产市场发展趋势分析需求分析总体需求量分析年长沙市市区总人口为万人，实际居住人口约为万根据历年城市居住人口及年增长比例推算得知。根据国务院对长沙市总体规划年的批复要求，到年主城区实际居住人口要控制在万人以内。也就是说，从年到年共年时间内，市区居住人口将增加万人。根据总体规划，到年，城市人均居住面积将达到平方米。以年城市人均居住面积平方米计算，年年平均增幅为，则到年，城市人均居住面积应达到平方米。根据以上数据，年，长沙房地产市场需求总量应为人人人平均每年需求量为万平方米。显然，根据上述规划及数据套出的结论与现实是有明显差距的。