屋结构简易，景观质量差土地使用率低以及村民同意拆除建筑。基地地形地貌项目所处位置依山傍水，本期规划范围呈东西狭长型，地势呈北高南低之势，规划范围内主要以山体地形为主，地形较为复杂。现状自然环境优美，植被保留完好，风光宜人，空气清新。基地交通概况基地内现状道路交通条件较差，整个基地内就条仅约米宽通往书法公园顶部水泥道与外围道路相联系，出行甚是不便。且道路边坡没处理，存在定交通安全隐患。现状思考基地山水条件俱佳，为旅游元素打造创造了基础条件。同时，山水自然肌理使得基地整体工程建设坡度较大，为整个项目工程建设方面增加难度道路不成体系，内部道路不完善，另外现状已存在道路没有进行边坡处理，存在安全隐患周边缺乏对项目配套服务设施，随着项目启动，未来人流量加大，将面临停车购物餐饮等方面问题。研究整体方案自身发展条件判断得天独厚区位优势胡寮镇河头片区是梅州进入大埔县城门户区域，距县城居住和服务配套区仅公里，邻县城对外交通道路梅湖大道，基地处在与周边地区快速便捷联系节点位置，具有得天独厚区位优势。丰富历史人文资源大埔县历史悠久，人杰地灵，民风净朴，山清水秀，具有丰富自然和人文景观。周边特色山水田园自然环境基地背山面水，凸显自然环境特色，为构建休闲生态客家风情旅游区赋予充足自然资本。大埔城市发展提出新方向大埔是农业大县，乡经济属农业型结构。虽说近几年最大力度重视农业这个基础产业发展，但由于诸多原因，农业带来经济效益仍是十分有限，县域经济现状迫切需要进行产业结构调整。同时，大埔县具有丰富客家文化资源人文资源和自然生态资源，发展旅游业，是大埔城市发展新方向。整体研究目标结合项目基地现状，因地制宜，在维护其原有山水空间肌理同时，通过对客家文化以及大埔自身地方特色引入，树立大埔对外窗口形象，打造集客家文化展示餐饮娱乐会议接待健身运动为体旅游休闲区。整体研究策略结合研究目标，针对项目基地当前面临主要问题，提出如下研究对策项目基地与周边整体联动发展策略积极融入新城发展，项目周边形成联动发展。目前，项目周边已经形成大埔博物馆西湖公园书法公园等景点以及双髻山省级森林公园，项目建设与开发，考虑与周边景区融为体，以梅潭河为脉络，形成大埔门户区域以河为纽带整体景区景点特色。充分利用周边山水古村落策略大埔称为百川之县，但县城山水条件都具备区域略为斑。而项目基地西面以梅潭为界，沿河山水条件优越。同时，项目基地内山体部分南向面河，景观而绝佳，为项目整体景观打造创造了得天独厚基础条件。另外，紧靠项目基地南侧存在相当规模具备客家文化特征古村落，是当地历史文脉见证，具有定观光保留价值。项目开发与建设应该充分运用现状资源特色，尊重现状基地自然特色和周边历史文化，充分利用山水本地特色和古村落。依山就势，建设开发区与环境保护相结合策略现状地形坡度较大，整体植被条件良好，考虑项目开发实施性和可操作性，整体开发建设依山就势，避免山水自然环境大开大合，环境保护与建设开发同时开展。整体功能布局用地选择基于对现状用地条水问题节水器具使用率达到，高效利用水资源。用水设备和器具等应加强维护和管理，采取防渗防漏措施，降低渗漏率。采取循环用水水多用等节约用水措施，降低水消耗量，提高水重复利用率。绿地道路等规划建设应当推广采用低洼草坪渗水地面。建设和利用雨水收集利用设施，加强雨水利用。效益分析经济效益分析根据项目当前市场价值，考虑合理成本投入与相应项目建成收益，项目前期投入包括土地出让金及转让费清单基础设施投入费用道理给排水电力电信建设费用旅游设施主体建筑及构筑物旅游接待主体建筑环境打造景观亮化费用包装宣传推广费用后期维护管理费用项目收益包括产权式旅游接待设施收益旅游经营管理收益项目基础数据及相关单价假定项目建设后以投入市场销售为进行测算，依据当地区域条件经济情况以及市场行情，假定项目基础数据及相关单价如下项目数量单位备注前期投入征地标准万元建设单价元基础设施费用单价万元亩道路水电等绿化亮化单价万元包括旅游景观费用包装宣传推广费用万元后期维护费用万元项目收益旅游餐饮娱乐住宿万元年参照地区旅游市场旅游配套低密度建筑元项目经济测算表建设估摸测算项目规模单位备注项目用地主要建设用地其中旅游休闲用地整体容积率按政府接待用地整体容积率按餐饮娱乐用地整体容积率按旅游接待用地整体容积率按建筑总面积万价格测算项目内容数量单位备注征地费用万元建设用地规模公顷建造费用万元基础设施费用万元绿化亮化费用万元馐宣传推广费用万元项目前期投入总费用万元后期维护费用万元年收益测算项目内容数量单位备注项目开发次性收益万元旅游配套地产，包括部分政府接待用地和旅游节点用地，建筑量为万方旅游收益万元年项目开发次性收益分析折价开发毛利润万元折价投资利润率经过项目经济测算，项目前期次性投入约为亿元，不包括后期维护成本折市场价格销售收益约为亿元，不包括后期旅游带来餐饮购物住宿等方面收益，项目开发次性投资毛利润为万元，投资毛利润率约为。现金流量估算根据项目实际情况，本项目主要以自筹资金进行建设开发，以投资亿元，投资开发期为年，拟将资金按个季度分为期进行投资。通过假设市场条件及开发投资期等基础资料进行开发测算，动态投资回收期约为个季度，即为年。投资匡算项目单位合计项目次性总投资万元项目占地主要建设用地总建筑面积万项目次性开发总成本万元后期维护成本万元年项目单位数量项目次性总收益万元旅游配套低密度建筑元折市场价格万元旅游收入万元年小结根据项目经济测算现金流量表测算，项目开发匡算等经济分析，按假设条件，该项目投资毛利润为万元，投资毛利润率约为，投资动态回收期为年，投资基本持平，略有盈利，对该项目进行开发建设在经济上可行。社会效益分析落实全县总体城市发展战略，完善大埔门户区域建设随着大埔县经济发展水平提高，旅游业迅速发展，大埔县正积极打造专业化监理公司实行建设工程专业化管理，对建设工程质量工期和建设资金使用等进行控制。项目建设资金筹措项目建设资金筹措来源于两个方面。是上级政府关于旅游项目各项资金，包括地方财政单列土地整理专项资金，地方政府对旅游项目各项资金补贴等。这部分资金主要用于解决项目区各项基础设施建设。二是采取市场运作模式，吸引开发商投资参与项目实施。项目实施进度计划大埔锦绣客家项目建设期为年，进度计划安排分三个阶段，各阶段时间安排如下前期工作可行性研究及审批年月初至年月测量和地质勘探年月至年月方案设计与初步设计年月至年月施工图文件设计和监理及报建年月至年月。工程建设土建施工安装及装修年月至年月专业设施安装及调试年月至年月绿化道路及灯光工程年月至年月。竣工验收验收及补正年月至年月正式交付使用年月。主要结论项目建设符合相关规划以及城市发展要求。项目建设后不但优化环境，还完善市区功能，成为具有良好空间环境和景观品质住区。成为城市建设新亮点，将有力提高城市品位，营造投资新热点。本项目充分考虑利用周边环境文化特色，精心塑造高雅自然和谐旅游休闲生态空间，使其具有居住休闲商娱功能，成为风格协调品位高尚环境优美生活空间。项目建设资金筹措方向明确，经济分析可行。从对大埔旅游资源开发规划评估分析论证来看，项目背景好，有很强必要性和可行性，符合产业结构调整政策，有利于实施可持续发展战略。同时，大埔锦绣客家项目开发建设也会带来定社会效益经济效益环境效益，综上所述，大埔锦绣客家项目是可行。年均增长外贸出口总额万美元，年均增长。相关规划解读城市总体规划要求城市性质大埔县城城市性质定这梅州市域东部中心城镇，大埔县政治经济文化交通中心，工业以食品电子陶瓷等为主，积极发展旅游支农等第三产业，建成具有绿中城城中水特色环境优美现代化山水小城市。项目所在镇定位湖寮镇是大埔县县政府驻地，亦即城镇体系中中心城市。城镇规划城镇发展战略目标在城市总体规划中，至年，大埔县城湖寮镇将建成福射能力较强现代化小城市把茶阳高陂三河枫朗建成中心镇全县基本形成而已合理小城镇体系，建设成为适应现代需要而布局合理设施完善环境优美，具有地方特色和风貌上城镇。在此基础上推进小城市中心镇普通镇中心村含集镇等四个层次村镇建设，实现大埔县域城镇化目标。城镇体系职能结构在城市总体规划中，大埔县域城镇体系职能结构确定为中心小城市县城中心镇普通镇目录项目简介研究背景项目背景研究依据研究指导思想研究原则研究范围项目建设必要性区域整体概况大埔县整体经济发展概况相关规划解读基地现状基地区位周边区域现状基地现状现状思考研究整体方案自身发展条件判断整体研究目标整体研究策略整体功能布局建设方案思路建设用地指标控制产业考虑整体风貌塑造风貌塑造原则与目标风貌塑造内容环境保护与影响评价项目场址环境现状项目建设与运营对环境影响环境保护措施核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,环境影响评价项目节能和节水项目节能建筑节水效益分析经济效益分规划大埔县城市总体规划将城市结构调整为个中心五个居住区级中心和个主城区四个指状规划结构。在规划城市建成区外围和四个指状之间规划保留大面积楔形生态林地，形成以老城为中心，以扇形开放式展开用地形态。项目距离主城区接近，主城区主要以生活居住商业服务文化教育行政办公公园绿地等功能为主，项目受其辐射效果较强，相互影响作用较大。基地现状基地区位项目基地为进入县城门户区域，是大埔县对外展示主要形象区域。周边区域现状项目周边地区是大埔近年来来开发建设重点区域，整体建设档次高，环境优美。项目基地北接已建成书法公园，规划待建滨江公园也与项目基地隔江相望，高档楼盘丽水湾西湖公园，新建大埔博物馆位于项目基地以南，另外，南部紧靠项目基地现状存在定规模客家古村落。现状自然环境气候项目所处区域气候条件较好，属亚热带季风气候，气候温和