，又相继在东莞北京大连等地开设了分店，取得了骄人业绩。凭借 其雄厚的资金实力先进的管理经验庞大的卫星系统建立了自己的商业帝国，的 加盟，必将大大增强该项目的市场潜力，从而为该项目带来满意的投资回报率。 编制依据与研究范围 编制依据 根据中华人民共和国的有关法律法规和政策规定，结合该项目的具体情况，该可行 性研究报告的编制依据主要有 国家外经贸委颁布的外商投资商业试点办法 国家计委与建设部联合颁布的建设项目经济评价方法与参数 项目所在地城市总体规划 辽宁省建筑工程概预算指标及有关费用标准 开发商提供的其它有关资料。 研究范围 该可行性研究报告的研究范围包括 总论 项目发展的必要性分析 项目发展的市场分析 建设条件分析和工程进度安排 建设的规模和性质 工程设计和功能要求 消防环保和卫生 投资估算与资金筹措 财务基础数据估算 财务效益分析 敏感性分析 结论与建议等。 在此基础上，考察项目建设的必要性技术的可行性和经济的合理性，为政府有关部 门审批项目建设单位进行投资决策和金融机构贷款决策提供比较可靠的依据。 二项目发展的必要性分析 该项目的发展将有力推动我国零售业发展 经过几年的发展，我国连锁零售业获得了良好的起步发展，同时该领域前几年对外资 的适度放开，也起到了积极的推动作用和示范效应。入世以后，我国将在年内逐步放开分 销领域的进入限制，零售业将全面迎来开放格局，中国零售业必将掀起新轮的革命。 中国消费市场今年上半年的活跃预兆了这发展走势。据国家统计局公布的数字，上 半年中国国内各类批发零售商品的销售中，通讯器材类增长，汽车类增长，文化 办公用品类增长，家用电器和音响器材类增长，体育娱乐用品类增长， 建筑及装潢材料类增长以上。数据表明，今年上半年中国国内消费品市场商品销售活 跃，保持了较高的增长水平，实现社会消费品零售总额亿元，比上年同期上涨。 在吃穿用三类商品中，用的商品在居民消费中所占比重略有上升。分析表明，社会消费 品零售总额增长的主要原因为城乡居民收入的增加节日消费的拉动和市场商品供给结构的 改善。 由此可见，我国零售市场特别是等些大中城市市场已经具备了连锁起步快速 发展的条件人均收入美元以上，无论对外资还是内资连锁，目前都是个良好的发 展时机，其大规模规范化发展，将有力推动我国零售业的发展。 该项目的发展将迅速推动入世后我国零售业态的发展升级 该项目的发展方向是在的商业中心地段黄兴路发展大规模标准化的超市。超市是 商业零售业态种类中的种，发达国家的零售商业的发展经验表明，超市在零售业态布局中 占有重要的地位，是种主流经营选择方式。可以说，我国零售的业态发展革命才刚刚开始， 以超市为代表的商业连锁经营的销售额在极个别的些重点城市的社会消费品零售总额中 所占的比例刚刚接近，全国的平均水平仅仅在左右。 由此可以预见，我国零售业态的发展演变才刚刚开始，传统的百货店仍居于主导地位， 完成演变革命还需要个较长的发展时期。入世是个发展契机，未来的至年将是我国 零售业快速发展的个时期，这时期既是最为剧烈的变革时期，同时也是个发展成熟的 时期。 该项目发展将以滚动的方式推进，每年在不同城市的发展大型超市数量将不断递增。 依照在中国的发展计划，年将新增家店，新增个，到年时争取发 展总店数家。因此，该项目的发展，将在质上提升我国零售业的发展水平，并将迅速推 动入世后我国零售业态的发展升级。 该项目的发展将加速市商业发展和城市建设的步伐 市自古是中国南方的大商贸中心，改革开放以来，商贸业更成为市的支柱产 业。但是，进入新世纪，市的商业继续进步提升。首先，从商业布局上看，目前 市商业布局过于集中在广场，形成所谓的五广场级商圈，需要向周边地区加大辐射 力。其次，从商业业态上看，目前市的百货店数量较多，而现代化的大型超级市场较少， 急需发展大型超市这种新型的业态。再者，从商业业种上看，在商业中，除了批发零售业以 外，现代物流业也是商业发展中的个新的经济增长点。是近期已决定将在十五期 间建设个大型商品物流配送中心，要把发展物流作为新型商业发展的重点，同时鼓励发展 属于第三方的配送中心，逐步实现物流配送社会化。进驻后，不仅会给带来零售业 的发展，由于物流量大，也有向周边辐射的潜力，因此也会带动市现代物流业的发展。 近年来，市的城市建设有了明显的飞跃。目前，黄兴北中南山路，以及五广 场商业中心区的改造拆迁已经紧锣密鼓的展开，并有了重大的突破。市政府预想建成 个具有较大长度的商业街。市政府的项目正位于黄兴南路改造区域内。通过该项目的 建设，公司将给带来先进的业态和管理经验，集团也将为市的商业街改造物业 管理注入新的活力，从而加速市商业发展和城市建设的步伐。 团合资组建的三兆公司总投资亿元 人民币。黄兴南路西侧全部拆迁，规划三层店铺，楼全天候的购物通道和部分商铺，二楼 经营店铺，三楼库房和办公用房，东侧进行局部整修，不做大的拆迁，两侧公建商铺后分别 开辟两条米贯通道，为商铺进货办公通道。 由深圳市建筑设计总院提交的黄兴南路步行商业街方案经专家评审中标。该方案为步 行街构建了个核心商业区三大特色文化广场条商业主轴五条商业扩展轴的框架结 构。具体设计如下 商业核心以人民路改造为契机，形成具有现代气息的综合核心商业中心，设施包括 综合商场超级市场汇食城娱乐中心及金融设施电信设施。 三个特色广场 文庙休闲广场引入购物公园概念，在南门口形成商业街的入口休闲广场， 广场采用西侧文庙已毁明清时建筑风格，表达古代建造者天人合的理想追求境界， 展现积极向上的湖湘文化精神。区内设施包括旅游纪念品商店传统饮食名店茶艺馆及小 型博物馆。 火宫殿风味街规划结合湘江剧院，扩大规模，将美食街沿坡子街发展，成为具 有浓郁传统气息的饮食文化中心。 旅游服务中心结合湘江风光带，在人民路改造时，发展具有较高标准的宾馆 酒店，提高片区的综合服务水平。 条商业主轴规划设想将黄兴南路改造成个具有民国初期风貌为特征的商业步行 街，成为片区商业发展的主轴。黄兴南路北段以高级服装专卖店珍宝首饰店为主，衔接五 商业广场，黄兴南路南段以电子电脑产品商店照相器材商店眼镜店为主。 五条商业扩展轴 坡子街发展特色风味小吃，成为雅俗共享的美食街。 永湘街形成花鸟鱼的专业市场。 东茅街经营窗帘，床上用品的特色市场。 大古道巷经营书画古玩文物等特色商品。 小古道巷经营文具器材乐器为主。 周边物业租售情况 黄兴南路由于正在拆迁，调查了解到过去的租金是元天，估计以后的售 价平均在万元左右不含产权费。 平和堂采取扣率方式根据商品而定，不租售。 友谊名店采取扣率方式根据商品而定，不租售。 东汉名店地下层至三层包括层之间的夹层为商铺分割出售，采用店中店 式经营，四层以上为酒店，层临街最高售价万元，最低万元，内部般在 万元，现已全部售完，但由于管理不善，布局不好，现只有层在经营，其他楼层停 业。 万代广场至四层为商铺，五至十五层为商住两用房，店铺以开架式经营，开发商 销售时采取返租的形式，租金为合同价的。由于试营业段时间效果不好，租户都已 停业。经调查得知，层面对黄兴中路的店铺价格为 店铺面积平方米，售价万元，折单价万元 店铺面积平方米，售价万元，折单价万元 店铺业主自购自用，建筑面积平方米，使用面积平方米，购价万元， 折单价万元，而现在部分业主转卖的价格在万元人民币，如出租的话，租金 元月左右按使用面积计算，不含税及水电空调费，该项目的销售价格按最保守估计， 每平方米为万元，租金也按最保守估计，每平方米建筑面积为元日。 项目发展优势 品牌共享优势 目前国内市场的竞争已经由产品竞争阶段跳跃到了品牌竞争阶段，房地产企业进入了 品牌营销阶段，零售企业也开始重视依托于品牌的服务体系的开发。与集 团的合作，将首先获得品牌共享的优势。这两个品牌在各自的市场上已经具有定的竞争优 势，这战略协作合作模式的建立，将充分发挥其各自品牌的吸引力，为集团 引来买房者，集团的房子为聚集顾客群。这优势不仅仅体现在区位开发上， 还可以体现在招商上和营销推广上。 业务拓展优势 与集团的相互选择显示了其发展的战略眼光，这战略协作模式的 建立，极其有利于双方的业务拓展。目前集团除在大连发展房地产项目外，其业务 已经延伸至广州北京长春成都南京贵阳和昆明等地，并纷纷成立了经营机构。这 为向中国各城市的扩张提供了便捷的阶梯。同样，在世界范围内享有广阔 的资源网络，除了在国内市场为集团房地产项目的开发积聚人气外，也可以为 集团其他业务的发展提供互补性协助。 外部环境优势 年代中期以来，市的城市建设步伐明显加快。尤其是对黄兴北中南山路， 以及五广场商业中心区的改造拆迁，正在大刀阔斧的进行着。市政府的设想是将这三 条商业街以五广场为核心由北向南贯穿起来，届时个长度在全国屈指可数的商业街将出 现在市内。项目正位于黄兴南路改造区域内，市政府非常支持 给带来先进的业态和管理经验，也非常支持集团为市的商业街改造投资 建店。因此，市政府在项目审批手续以及政策上都会为该项目创造个良好的外部环境。 四建设条件分析和工程进度安排 建设条件分析 场址选择 建设大型商业项目，能否取得可观的经济效益，地理位置是关键之关键。 购物广场位于市最繁华的商业中心区的天心区，东临黄兴南路，