1、更交易。另外，居民钱袋逐渐鼓起来，年常德市城镇居民人均可支配收入元，比上年增长了。收入增加增强了部分居民实施中还应优化设计，采取切实可行工程技术措施和施工方案，在施工管理中，控制各项开发建设成本费用，降低投资成本。从财务评价分析数据可以看出，工程投资降低，将比基本方案增加利润总额万元，增长反之，利润减少，销售收益率下降。因此，降低工程造价，控制投资成本，也是降低本项目风险因素之。做好物业管理和售后服务工作。三金融财务风险分析本项目资金完全自筹，但可采取按揭方式付款。但从自有资金使用成本和开发回收考虑，减少占用资金回收风险，应采用多种付款方式促销，可选择采用次性付款方式分期付款方式五成银行按揭方式建筑分期付款银行按揭特惠免息分期付款全部按揭限期分期付款等多种。

2、较低水平资源缺乏，土地供给不足，能源紧张也将制约家具行业发展。常德市家居产业现状是家居产业初具规模。年，常德市委市政府为了培育常德市新经济增长点，发展家居产业出台了系列优惠政策，把家具产业确定为常德市经济增长总量重要工程项目和支柱产业。现有家具生产企业余家，其中机械设备现代化生产企业余家，年产值亿余元。二是市场占有率上升。年，家具市场规模小，不成气候，销售品种几乎全部是外地产品，生产企业也只能生产简单实木家具。年，经过五年时间，培育了火车站家居城真优美家居广场两个大型家居市场，经营户由余户发展到余户，年仅指两个市场销售额达亿元，本地产品市场占有率升至。税费从原来低税赋免收费到年年收税费余万元。三是家居产业凸显优势。家居产品种类逐渐丰富。生产成本低，销售价格。

3、通住宅上涨，别墅和高档公寓分别上涨和，商业用房价格在下半年涨势较为明显，涨幅达。在几类房屋销售价格中，经济适用住房价格趋于平缓。目前，其价格区间在多元平方米之间，全年涨幅仅为。由于各项土地政策逐步到位土地级别调整和积极招商引资战略实施影响，土地价格全面上升。与去年同期比，全年土地交易价格上升。其中，商业用地旅游娱乐用地价格升幅较大，上涨，居民住宅用地上升。价格持续走高深层原因是国民经济快速发展提供良好经济环境和市政府对房地产业大力支持，以及广大市民日益增长购买需求所致。今年，常德市政府对房屋土地交易及时出台了优惠政策，同时出台了城市住宅区物业移交验收管理办法常德城市拆迁等管理办法，使房地产市场交易环境逐步得到改善，居民购房有了保障，乐意登记，积极进行房屋变。

4、规模不断扩大。二是产品质量不断提高，花色品种不断增加，多功能性产品不断涌现，产品更加丰富多彩。三是产业集群和特色区域逐步形成。四是家具城建设方兴未艾。规模越来越大，水平越来越高。同时批经销商队伍已经形成，对促进家居产品流通和销售起了重要作用。五是家具出口增势强劲。尽管受到美国木制卧房家具反倾销影响，但出口仍呈高速增长。年月出口亿美元，增速。美国商务部终裁后，月份超高速增长，月增亿美元月份出口亿美元，创出新高。总体上说美国终裁修改后平均税率对多数对美出口企业有利。目前对美出口平稳增长。六是在高速发展中也存在不少问题主要是有些地区和产品盲目发展，造成与国民经济和人民生活需求不够协调，高档产品不足，中低档产能过剩，竞争激烈人才缺乏，管理水平不高，劳动生产率还处于。

5、收益率为，动态投资回收期为年当销售收入上升时，投资利润率为，财务净现值为万元，财务内部收益率为，动态投资回收期为年。由此可见，无论是销售收入下降，销售收入下降同时成本上升时，销售收入上升，项目计算期内净现金流量大于，财务内部收益率都高于基准折现率，收入比费用敏感，项目可行且有定抗风险能力。第十章风险分析及对策市场风险分析年，常德市房地产仍呈繁荣发展良好格局，上年新开工商品房万平方米，竣工万平方米，实际完成投资亿元。据市城市社会经济调查队抽样调查，与上年同期比，除房屋租赁价格略降外，各类房屋销售价格稳中攀升，土地交易价格上涨。市场活跃价格上扬随着常德市经济迅速发展旧城改造稳步推进与金钻广场通街开市，常德市商业用房普通住房别墅高档公寓价格依然呈上涨之势，其中普。

6、付款方式。使开发资金按预期回笼，消减金融财务风险。，常德市目前家居广场比较分散，主要有是火车站附近家具产业园。该项目建筑面积为，属二层临时建筑，主要建筑结构为轻纲建筑材料组成。而火车站广场前应为常德市示范工程和标志性建筑用地，也就是说如果该地区有其他项目开发，则火车站家居广场可能就会被拆除。二是金钻广场真优美家居广场，经营面积约，该家居商铺开业不到半年。由于金钻广场占地面积比较大，商铺比较多，许多商铺闲置，开发商为了搞活广场，采取个临时措施，将部分商铺开发为经营家具。而该家居商铺不符合规划要求，也属临时家居商铺。而汇美家居广场是座永久性家居商铺，从设计到施工，从总体布置到细部构造，从总图到消防均是按照家居商铺来进行建设。三项目建设能满足常德市家具产业广场需。

7、低。常德市有丰富竹木资源，为发展特色环保家具产品奠定了基础。质量逐步上升。质量由原来粗放型发展到现在精细化。外销产品占比上升。年外销产品占本地生产量。四是存在问题知名企业不多，家庭式小家具企业占主体。产品开发滞后。外地产品市场占有率高。家饰灯饰厨卫等产品，几乎是外来产品。常德市家具流通市场发展现状常德市成气候成规模专业家具流通市场仅有火车站家具城和真优美家居广场两个市场。火车站家具城经营面积约万平方米，经营客户约户，经营形式为租赁经营，属场地局限，经营户达到饱和。火车站家具城经营场址是以层高楼批地，将来是常德市国道口标志性建筑。年常德市委市政府在家具产业园正式启动前，为带动家具产业园全面开发和建设，以年期临时建附加即销售率达到时，本项目可保本，或者按成本价。

8、市场发展情况常德市经济发展概况根据常德市统计局发布年常德市国民经济和社会发展统计公报，年全市实现地区生产总值亿元，同比增长，增幅比上年提高个百分点。按常住人口计算，人均元。年房地产开发完成投资额为亿元，增速高达。全市商品房屋销售面积达万平方米，比上年增长商品房屋销售额达亿元，比上年增长。年全市居民储蓄存款亿元，比上年增长。年全市人口自然增长率持续下降。年末总人口万人，全年出生人口人，全年净增人口人，人口自然增长率。全市城镇化水平为。年全市人民生活继续得到改善。城乡居民收入增长迅猛，消费升级步伐加快。市区城镇居民可支配收入元，比上年增长，居民人均消费性支出元，比上年增长，市区城镇居民恩格尔系数。农民人均纯收入元，比上年增长，农民人均生活消费支出元，比上年增长。

9、元平方米实现全部销售，项目可保本敏感性分析常德市年已进入常德市房地产预警预报系统楼盘总览表显示，常德市家具产业家饰城门面价格元平方米。由于本项目是产权式商铺，开发商采取了次性返租销售策略，购买门面投资者次性按返还三年租金年回报率，即相当于降价。降价前，商铺销售均价为元平方米，降价后，销售均价为元平方米，降价后销售均价与常德市家具产业产业园销售均价元平方米平方米相比，处于下限位置。在做敏感性分析时，如果继续考虑下降话，销售均价为元平方米，低于常德市家具产业园最低销售均价元平方米，与常德市家具产业园销售事实不符。根据本项目销售收入已经下降以下特点，我们选用销售收入上升，开发成本上升对项目进行敏感性分析。当开发成本上升时，投资利润率为，财务净现值为万元，财务内部。

10、其它产业，公司拥有支爱岗敬业团结务实纪律严明开拓进取高素质员工队伍。现有员工人，其中具有中高级技术职称管理人员人。为应对入世挑战，进步提高管理水平，公司正积极进行国际质量体系认证工作。公司以开发房产建设常德回报社会服务人民为宗需要，同样也会带动常德市本地区家居产业。根据初步测算，常德市城区年仅家具销售量到年预计可达亿。四项目建设是促进城市建设，完善城市规划需要随着城市建设步伐加快和常德市城市发展重心转移，常德市城市发展日新月异。项目周边商业与居住氛围也在逐渐增强，学校银行集市已经形成，购物上学通讯储蓄就医也较为方便。在此修建家居产业广场具有得天独厚环境优势。对完善家居产业园片区城市规划，促进城市建设有重大意义。第三章项目市场分析营销方案常德市经济及家具流通。

11、，农村居民恩格尔系数。据年前三个季度统计数据分析，年常德市国民经济和社会发展在国家宏观经济调控大背景中，仍然保持较高发展速度，步入可持续健康发展轨道。二常德市家居流通市场发展状况商品流通市场是连接生产与消费纽带，是生产流通消费链条中间环节。根据常德市家具工业协会统计调查，年常德市最大家具两个流通市场销售额为亿元，其中外地家具产品销售额达亿元，本地产品销售额达亿元。外地家具产品通过家具流通市场销售，本地家具产品通过家具流通市场销售。如果加上外地采购和单位团购，常德市每年家具销售量近亿元至亿元。而加上家饰灯饰以及卫生洁具厨具等家居销售量，常德市每年家居销售量过亿元。外地家具产品与本地家具产品在生产发展和消费品味上相互影响相互作用相互渗透。由于常德市流通市场构成。

12、要根据常德市城市总体规划，常德市城市范围将由年底平方公里扩大至年平方公里和年平方公里城市人口将由年底万人增加至年万人和年万人。从年底到年末，常德市净增城市人口万人目录第章总论第二章项目建设必要性第三章市场分析与预测第四章选址及建设条件第五章建设规模及功能标准第六章建设方案第七章环境保护绿化及节能第八章项目管理物业管理与实施进度安排第九章投资估算与资金筹措第十章项目投资效益分析第十章风险分析及对策核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,第章总论项目概况项目名称常德市汇美家居广场建设工程项目承办单位常德希豪房地产开发有限公司创建于年月，系国家认可房地产综合开发资质企业，公司设立在常德市洞庭大道中段希豪嘉苑小区内，注册资本万元。公司以房地产开发和装饰为主业，兼营。

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