。项目地块地势平坦，地块内相对落差仅为米左右，地势缺少起伏，不利于营造内部规划与景观规划空间层次感和差异性。地块周边现有交通条件较差，光华大道西延线青羊段施工尚未进行，存在较大变数，若其建设滞后，将对本项目开发周期产生较大影响。地块周边商业生活娱乐等配套设施落后，居住环境与商业环境尚未形成，不利于项目推广。森宇音乐花园距项目地块较近，并先于本项目推出市场，其价格定位较低，均价在元左右，若其推出后产品品质与消费者预期存在较大差异，会大大损害温江版块房产项目整体形象，不利于奥园项目推广。在相邻本项目地块附近圈地开发企业，如华新国际爱使房产等现在都未有实质性开发动作，造成本项目在营造区域配套设施和吸引人气上显得势单力孤。第二章宏观社会经济环境研究本项目投资规模大，开发周期长，在项目投资营建营销和管理各个环节必然会受到国家宏观经济形式及产业政策影响。当然要准确预测宏观面对本项目影响程度，作出量化分析是非常困难，本章我们将根据以下几个不同层面及角度对本项目面临宏观背景及经济形势作定性研判国民经济景气状况对本项目影响在全球经济增长趋势减缓，些权威结构普通提出悲观预测时候，中国在今年季度增长，需求方面，全社会固定资产投资同比增长，消费品零售总额同比增长，呈现出稳定增长运行态势，进而亚洲开发银行月日也提出预测，认为中国和东南亚各国经济今年增速分别大和以上。目前观察，国内需求今年是上升趋势，物价也是稳定，只要各项宏观经济政策保持连续性和稳定性，内需不会出现异常变化。不确定因素主要是外需，最近，有越来越多国内外学者认为，世界经济尤其美国经济增长放缓慢将明显影响中国经济增长。这种影响将在下半年显现。国家统计局副局长邱晓华认为，国际需求将减少，国内需求则会增加，二者相抵后，我国今年整个经济运行将相对平稳，增长率保持在之间，不会出现大起大落。与此同时，据国家统计局调查，季度全国企业景气指数，比上年同期提高个百分点，扣除季节因素与上季持平，特别是股份合作企业和私营企业景气指数有所提高。我们认为，整体国民经济将突显内需为主格局，就目前经济景气状况及今年经济基本面而言是支万元序号项目第年项目准备期第年期第年期第年期第年期综合开发备注现金流入减去相关费用后实际销售收入二现金流出总投资三所得税前所得税前净现金流量所得税前累计净现金流量所得税前净现值所得税前内部收益率四所得税后所得税后净现金流量所得税后累计净现金流量所得税后净现值所得税后内部收益率在为期年开发周期及前提下，从动态指标和分析，说明项目收入高于社会基准收益率。盈亏平衡分析通过对整个开发过程财务计算进行分析，当总体销售均价为之不变，项目整体销售率变化时，本项目能达到盈亏平衡。实际开发中采用是滚动开发形式，即将各期销售回笼资金同期又投入到建设中去，所以只要能满足最大资金占用量，实际上已达盈亏平衡。由于项目准备期包括项目土地成本，所以项目期基本上是亏损，但项目总体上是盈利。在实际开发中土地费用如果分期付款，将对盈亏平衡点产生影响。盈亏平衡表单位万元保守方案第期第二期第三期第四期综合固定成本营业税及附加综合成本盈亏平衡点单位万元般方案第期第二期第三期第四期综合总投资营业税及附加综合成本盈亏平衡点单位万元乐观方案第期第二期第三期第四期综合总投资营业税及附加综合成本盈亏平衡点敏感性分析根据财务效益分析指标和现行市场情况看，建安成本和销售价格是对本项目收益影响最大因素，因此，本项目选取了当固定资产，销售收入分别单因和双因变化组合成四种方案对本项目影响。由表可以看出，当固定只产投资增加，或固定资产投资增加而销售收入减少，本项目最保守方案中出现亏损，所以本项目存在定风险性。项目敏感性分析表敏感度指标保守方案般方案乐观方案所得税前所得税后所得税前所得税后所得税前所得税后固定资产销售财务净现值内部收益率销售财务净现值内部收益率原方案财务净现值内部收益率固定资产财务净现值内部收益率固定资产销售财务净现值内部收益率计算过程详见附表风险分析宏观因素风险分析由于本项目规模大，投资开发周期长，必然不可避免要受到宏观经济国家产业政策影响。成都经济格局不可预见成都处于西部大开发前列，但成都产业结构正处于调整阶段，工业基础参差不齐，结构不尽合理，未来经济格局存在不可预期性。房地产业政策调整国家加大对房地产业调整力度，在政策上出台了系列政策措施规范房地产业发展，包括金融，开发条件预售许可条件等限制。这都将对本项目融资争优势。同时采用风险管理模式，敏锐地洞察识别分析潜在风险，最终提高企业核心竞争力赢得市场。企业应建立宏观经济政策研究小组或聘请专家及专业人士作为长期顾问，及时了解并进行趋势研究，根据形势变化及时调整项目操作思路及营销策略。财务评价经对本项目财务效益分析表明本项目具有良好经济效益，其各项财务指标均高于社会及现行房地产业基准收益率，具有较强盈利能力。本项目建设在财务上是可行地块南临光华大道西延线，东西两侧与华新国际和爱使房产项目地块为邻，北侧目前为农业区。地块内部地势平坦土地肥沃，相对落差在米左右，现主要为农田，其中零星分布着农房和竹林，西南临光华大道处有企业。地块内现有条东西向双车道水泥公路，路面高出两侧田垄约米左右，沿路两侧有部分村民自建房屋。项目地块综合开发环境自然及人文历史景观条件地块整体自然条件优越，江安河蜿蜒流淌，水质较为清澈，沿河竹林与环舍而生竹团共同构成了道独特风景。另外，地块内保存有条较为完整江安河古河道，但缺少独特人文景观与历史古迹。交通条件项目地块与外界连接交通条件地块内有条两车道水泥路面乡间公路，整体路况较好。但与外部公路接合部为沙石路面，路况较差，较为泥泞坑洼。项目地块周边交通状况目前地块周边有土龙路温双路涌泉柳城公路，南侧光华大道正处于施工阶段，尚未形成交通能力。政府在地块控制红线东西北三侧均规目录报告总体结论报告说明总体评价技术经济指标结论与建议第章项目介绍项目背景及地块现状项目背景地块现状项目地块综合开发环境自然及人文历史景观条件交通条件水土地空气污染状况项目地块周边治安状况分析项目地块周边建筑状况分析项目地块周边居民状况项目地块周边市政工程实施情况核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,项目地块周边配套设施状况商业设施生活设施项目地块优劣势分析优势分析劣势分析第二章宏观社会经济环境研究国民经济景气状况对本项目影响银行利息及金融政策对本项目影响通货膨胀因素对本项目影响固定资产投资对本项目影响消费需求对本项目影响第三章项目区位环境分析项目区位行政区划与自然地理行政区划自然地理项目区位经济发展状况国民经济对外开放城乡建设温江城市发展战略定位项目区位人文历史与景观状况人文历史项目区位景观状况项目区位城市建设与房地产开发状况项目区位生活配套设施状况能源状况通讯状况教育条件医疗条件项目区位城市发展规划项目区位综合开发价值分析有利因素不利因素第四章成地块周边建筑状况分析项目地块周边建筑以村民房舍为主，以围合式院落和两层自建房为主。西南面厂区内工业用房年代较为久远，以五至六层砖混建筑为主。项目地块周边居民状况项目地块周边居民以附近村民为主，农业人口占绝对比重。除西南处有极少企业职工外，没有其它类型居民，商业人口服务业人口及企业单位居民极少。项目地块周边市政工程实施情况目前地块周边在建市政工程仅光华大道西延线温江段项，路面现已推平，正在铺设两侧管网。政府在环境地块四周均规划有市政道路，目前均未进行施工。项目地块周边配套设施状况商业设施地块周边商业设施非常少，地块东南面康河村内有少量副食品商店杂货店和小餐馆，在温双公路侧有在温江县较为知名仲华养生园。地块周边缺少银行，邮局等配套设施和娱乐场所。生活设施地块处于农业区内，周边没有菜市场等生活配套设施。医疗教育设施附近缺少医院和疗养院，康河村内有个别个体诊所，东面土龙公路侧有成都市狮马路小学教育实验基地，星星外国语学校及四川省商业学校等教育单位。项目地块优劣势分析优势分析土地平坦，自然条件优越，适宜进行房地产开发及营造良好居住环境。项目规划用地近亩，符合房地产规模化开发趋势，同时也给设计师留出了设计空间，便于组团规划与配套设施完善。紧临光华大道，距成都市区三环路仅公里，交通条件极为便利。光华大道高标准建设以及规划沿路两侧米绿化带，不仅大大缩短了城乡距离，也令回家成为种享受。项目地块位于涌泉镇未来规划中高档居住区内，周边均为成都市知名开发企业项目地块，区域含金量高，升值潜力大。未来区域整体开发将有利于提升版块整体形象和竞争力。便于与其它开发企业合作共同营造周边配套，加速居住气候形成，同时避免重复投资带来重复性浪费。地块内有近三公里长河岸线，有利于打造生态河景沿岸良好茂密竹林，既有利于打造具有川西风俗景观环境，又为开发企业节省了营造景观绿化成本沿河河漫滩有利于营造亲水休闲空间。项目地块所处区域为房地产开发处女地，开发起点高，政府便于加强控制与规划，令区域产品整体风格与档次较为统，可保持版块形象完整性。住在温江成都房产高层论坛会召开，树立了良好温江版块区域品牌，引起了市场关注，为项目后期宣传推广创造了良好条件。光华大道两侧铺设管网为小区开发中管线引入引出创造了良好水电气路等基础设施条件。本项目良好区位环境和地块特征为项目成功开发创造了良好基础条件。加之成都建信公司雄厚资金实力背景和良争优势。同时采用风险管理模式，敏锐地洞察识别分析潜在风险，最终提高企业核心竞争力赢得市场。企业应建立宏观经济政策研究小组或聘请专家及专业人士作为长期顾问，及时了解并进行趋势研究，根据形势变化及时调整项目操作思路及营销策略。财务评价经对本项目财务效益分析表明本项目具有