基地和全国旅游胜地九寨沟峨嵋山长江三峡，也是内地前往西藏主要通道，由此形成蜀文化熊猫故乡天府风光三大特色。全省旅游外汇收入突破亿美元，国内旅游接待人数跨越千万大关，入境旅游增加良好，有占国游外客并以每年增长。而文殊院每年接待全国各地游客突破了万人次。二项目自身因素分析项目所处地理位置商业区位本项目位于成都市青羊区府河内侧，紧临草市街文武路人民中路大安西路等成都市交通要道。距成都市传统商圈春熙路约公里，距骡马市商圈约公里，距火车北站约公里，属于成都市年月日公布成都市基准地价住宅三级商业二级地段。据调查显示，文殊院周边商业业种共有种之多，近家，总经营面积达多平方米。项目所处区域交通便捷度公共交通状况项目所在区域内有等多路公交车通过，该区域距离成都市火车北站约公里距北门汽车站约公里，对内对外交通十分方便。道路通达度项目所在区域内有交通型主干道人民路文武路草市街北大街通过，其他道路有大安西路珠宝街西珠市街五岳宫街通顺桥街灶君庙街等多条路街巷分布，道路等级和路网密度较高，道路通达状况较好。该项目周边公共汽车线路网络覆盖面广，站点交汇地段将聚集大量消费人流，便捷交通为该区域内居民生活工作出行带来了便利。自身文化底蕴成都文殊院在宗教界有较高地位，古有上有文殊宝光，下有金山高明禅宗四大丛林之说，文殊院通过五化改造后，将发展成为文化型园林式多元化功能国际寺院。文殊院位于成都市城北文殊院街，是现存市区保存最完整座佛教寺院。四川省和成都市佛教协会所在地。文殊院始建于唐代，宋代改名为信相寺，为川西四大丛林之。传说清朝康熙年间，道行高深智慧超凡慈笃海月禅师在此修行时，有灵光自其头顶射出，光照城北，僧众视之为文殊菩萨化身。康熙三十六年遂改寺名为文殊院。公元年，康熙皇帝亲笔题写了空林匾额块赐给文殊院，因此又名空林堂。文殊院占地亩，坐北朝南，殿宇五重，布局严谨。进山门往里走依次是天王殿三大士殿大雄宝殿说法堂藏经楼。东西两厢是钟鼓楼相对，斋堂与客堂对称排列，各殿堂以长廊密柱相连结。全院共有房舍余间，建筑面积万余方米。房舍为木石结构，雕饰精美。文殊院是佛教文物荟萃之地，其中珍藏有唐玄，但此时必须保证车库销售量不低于以及宗土地全部拍卖，且拍卖价格不低于万亩。项目销售价格保本点分析本项目销售最低价约为元平方米，即在本次测算基础元平方米上约降低左右。在此种条件下项目能保证收回全部投资。但此时必须保证商业销售率达。且车库销售量不低于以及宗土地全部拍卖，且拍卖价格不低于万亩。在其他条件均不变前提下，对项目销售价格临界点进行分析，即项目关于销售价格盈亏平衡分析。项目要达到盈亏临界点情况存在最低商业售价车库销售净收入土地拍卖净收入总开发成本亦即最低商业售价可求出最低商业售价元平方米根据以上分析，若项目需收回全部投资，其最低商业售价约为元平方米在本次测算基础上约降低左右，此时售价为项目最低销售价格。但此时必须保证商业销售率达。且车库销售量不低于以及宗土地全部拍卖，且拍卖价格不低于万亩。从成都市目前房地产发展趋势情况下，项目未来预期销售价格能实现可能性较小，因此项目销售价格产生风险较大。十可行性研究结论通过上述各章内容分析研究，可得出以下结论总结论项目可行，但风险较大。投资估算汇总表项目总投资项目总价值毛利润税前利润税后利润净利润比例亿元亿元亿元亿元亿元通过财务内部收益率财务净现值测算研究项目可行求。因为，故亿元求。因为时，亿元时，亿元所以结论因为亿元故该项目从资本金投资角度看是可行。通过项目风险分析结果研究项目可行本项目设计开发规模为，销售均价为元平方米，故销售规模只要达到设计开发规模，项目就会不盈不亏，但此时必须保证车库销售量不低于以及宗土地全部拍卖，且拍卖价格不低于万亩。本项目销售最低价约为元平方米，即在本次测算基础元平方米上约降低左右。在此种条件下项目能保证收回全部投资。但此时必须保证商业销售率达。且车库销售量不低于以及宗土地全部拍卖，且拍卖价格不低于万亩。项目期减小风险建议加强管理控制成本本项目风险来至于高销售单价元平方米，而高售价是因为项目成本过高，所以为了减小项目风险，必须加强项目管理控制成本。在加强管理上建议实行项目管理责任制，成立管理办公室，如下表，由专人领头对项目各个环节进行监控。总负责人规划设计部工程部管理部财务部销售部在控制成本上，我们由投资估算表中可看出本项目成本过高主要在土地费用建安费用和贷款利息三个方面。但由于土地费用和贷款利息不能主观控制，所以只有从建安费用中尽量控制成本税企业所得税，可享受区级财政分成收入政府扶持政策凡入驻项目企业，且购买该项目房产价款在万以上，可由开发商给予购房契税全额政府扶持凡入驻项目企业经营户给予半年租金优惠政策等。总结开发商在项目建设过程中如果能尽量做到上述提到几项成本控制建议和开发商本身政策优惠如销售税金土地出让金等，在同时几项组合情况下，项目销售单价将会大浮下降，减小项目风险率开发商在对商家优惠政策上如果能尽量做到多项优惠并行，对前期市场培育提升价值会起到关键作用，有利于项目销售。中房集团成都尺度地产营销有限公司价值。项目所在区域政策环境旧城古迹和历史建筑最能体现出个城市地域文化，成都市政府以政府主导，市场化经营方针，拟定相关政策及系列优惠措施，积极鼓励和支持投资商参与成都市旧城改造和房地产开发建设。针对文殊院片区旧城改造项目政府将给予更加优惠政策，为保障项目顺利实施，特成立项目专家组指导和监督历史文化保护片区商业运作。重视文化保护与可持续发展，保护有双重意义，对于建筑保护，并不简单是对建筑保护，而应该是对保护片区内建筑文化和精神浓缩和保护，只有这样才有可能实现政府打造都市名片战略目标。对于人文保护，其主要目是实现对民风民俗全面挖掘和再现。中房集团成都开发总公司在成功开发了蜀风花园之后秉承政府意图和战略目标，以二十年开发经验和超前开发理念，担当起完成大型片区从拆迁市政配套设施建设城市文化价值发掘与保护等系列任务。目前，该项目所处区域无论从现实宏观政策发展状况经济特征发展趋势目录项目总说明二项目概况三投资环境研究四市场研究五项目地理环境和附近地区竞争性发展项目六规划方案及建设条件七投资估算及资金筹措八项目评估基础数据预测和选定九项目经济效益评价十风险分析十可行性研究结论十二附件部分项目总说明文殊院期建设项目规划用地面积约合亩。规划总建筑面积为平方米，其中地上商业部分总建筑面积为平方米，公共配套设施建筑面积平方米，地下建筑面积万平方米。其余三宗地约合亩，用于拍卖。期详细规划用地指标如下表项目用地用地面积容积率地上面积地下面积期总用地面积合计亩拍卖土地面积合计亩宝光，下有金山高明禅宗四大丛林之说，文殊院通过五化改造后，将发展成为文化型园林式多元化功能国际寺院。年古寺文殊院文殊院坐北朝南，建筑面积平方米。天王殿三大士殿大雄殿说法堂藏经楼庄严肃穆，古朴宏敞，为典型清代建筑。寺院始建于隋唐公元年，以康熙年间最为兴盛，康熙帝御笔空林二字，钦赐敕赐空林御印方，康熙帝墨迹至今仍存院内。院内余尊佛像，观音大士像为青铜铸造，可称雕塑精品。护法神韦驮像，为清道光九年年第七代方丈本圆用青铜翻砂而成，工艺精细，童颜神态，体现了童子相貌，将军威仪风度。还有尊列为空林八观之缅甸玉佛，是院僧性鳞和尚于民国年年历尽艰辛，步行募化到缅甸请回。珍贵文物佛经文献上万册，如院僧先宗等人于每日清晨刺舌取血书写舌血经书明神宗田妃绣千佛袈裟清杨遇春长女以自己头发绣制水月观音。院内所藏唐僧玄奘顶骨尤为珍贵，因成都是唐僧受戒地。中国第都市禅林文殊院片区所在城北地区是成都古寺遗址最集中区域，这里是成都宗教文化精神中心，不但有文殊院传统中国四大丛林之全国十大佛教禅院之。文殊院佛教文化在全国乃至国际上都有重要影响。曾经出了四位世界著名高僧。有中国第比丘尼隆莲法师修行处爱道堂，隆蓬法师蜚声中外，曾有泰国斯里兰卡日本美国以及不丹国王等佛教人士纷纷来访。另外，文殊片区内还有金沙庵娘娘庙椤伽庵会庵堂五岳宫等近十个寺院，形成名副其实宗教文化大观园，是全国唯都市禅林。城市文化成都以历史悠久文化浓郁风光秀美景点众多而闻名于世，窗含西岭千秋雪，门泊东吴万里船，是蓉城当年商贾如云车水马龙生动写照九天开出成都，千户万户入画图，描绘出了名冠中外锦绣天府。多彩之都浓缩了花会灯会烧头香赏花灯等川西民风民俗成都是座多彩之都。拥有独具魅力巴蜀文化，蜀戏冠天下，有川剧扬琴清音评书金钱板等余种地方戏精湛传统工艺蜚声海外，蜀锦蜀绣风靡天下，金银丝制品瓷胎竹编名传遐迩。美食之都成都美食之都独特魅力吸引了多方游客，名扬世界川菜首当其冲，多种川菜菜品种品型多种烹饪方法，菜品丰富用料拷就文化丰富，现在品味佳肴美食游成为黄金假日大亮点，在风和日丽中体验蓉城美食之都吃浪漫情怀。休闲之都在成都座茶馆品美食，体味农家小院恬淡闲适，穿梭于川西民俗文化之中，游览山水风光进行高山滑雪激流冲浪享受森林氧吧温泉疗养，感受现代都市潮流和时尚。旅游文化省会成都是中国历史文化名城税企业所得税，可享受区级财政分成收入政府扶持政策凡入驻项目企业，且购买该项目房产价款在万以上，可由开发商给予购房契税全额政府扶持凡入驻项目企业经营户给予半年租金优惠政策等。总结开发商在项目建设过程中如果能尽量做到上述提到几项成本控制建议和开发商本身政策优惠如销售税金土地出让金等，在同时几项组合情况下，项目销售单价将会大浮下降，减小项目风险率开发商在对商家优惠政策上如果能尽量做到多项优惠并行，对前期市场培育提升价值会起到关键作用，有利于项目销售。中房集团