图西安市历年增速表指标总量亿元增速经济总量及增速图项目区域发展功能定位与特征区域发展功能定位西安市文艺路商圈衔接级商圈和二级商圈，处于西安中心商业区和二环商业区黄金分割点上。主要是布艺家饰床上用品等专业商业集群。总量亿元增速文艺路区域各类物业供需关系文艺路各类物业供需关系表现为住宅供给量增加，过去几年住宅整体价格水平基本呈现平稳增长状态。年是全市价格增长最高几个区域之。年受自然灾害经济危机等因素影响，市场处于低迷状态。办公类物业竞争主要呈现为两种状态，种是低端产品价格战，整体追求低办公成本另种是高端产品基于蓝海战略产品创新。但区域毕竟是个以专业市场为核心，传统企事业单位居住为特点区域，办公类物业需求不大。商业供应量较多，主要集中在专业市场。文艺路区域住宅价格分析经过调查了解，文艺路区域住宅价格如下普通住宅元平方米公寓类元平方米整体价格走势年至年上半年整体住宅价格走势为稳中小幅调整，上下幅度左右。进入年下半年，销售数量增长，受到个别知名品牌物业带动，价格大幅度上扬。从年接近元平米均价水平迅速拉升至元平米上下。但在年受到自然灾害经济危机等因素影响，房价增幅有限。文艺路区域住宅产品特征分析文艺路区域住宅产品特征主要表现为产品创新比较活跃产品类型多样化户型以及户型对应面积分布波谱更加宽泛，主力成交面积在平方米高密度发展，园林绿化率般受地块供给限制，小型项目居多配套尤其是商业配套升级明显。文艺路区域住宅产品卖点以及核心卖点分析随着文艺路住宅品质提升，项目卖点越来越丰富，在个项目中往往蕴涵比如地段价格开发商品牌商业交通生活配套升值潜力物业管理等基本上所有卖点而核心卖点已经由早期性价比，地段等转移到环境品牌升值潜力等因素。消费群体特征分析随着文艺路人口结构升级，投资型购买者比例有所增加区域辐射范围增强，西安以内消费者以及西安之外消费者比例增加随着文艺路商业圈拓展，人口政策以及产业政策升级，消费群数量以及质量都有比较大增长和提高，未来区域内部消费能力增强。文艺路区域住宅产品营销特征分析随着外地以及大型品牌开发商进驻，文艺路商品住宅销售已经突破了产品营销和文化营销阶段，进入了品牌营销阶段。而小型开发商在制定营销策略时候也极大受到品牌开发商影响。项目分析项目概况位置文艺南路西侧原文艺南路号院主体结构剪力墙结构，幢层带裙楼高层初步设计约户。二三层商铺，共幢高层，每幢楼层面积约平方米，每层约户。户型介绍主要以中销售收入扣除项目金额项之和总成本费用营业税及附加按销售收入计其他扣除项目按项计增值额项项增值比例小于适用税率土地增值税项项利润计算经过计算确定项目税后利润为万元。具体过程见下表损益表单位万元项目合计建设经营期第年第二年第三年销售收入总成本费用营业税及附加土地增值税利润总额所得税税后利润注表中为数据调整。财务盈利能力分析财务基准收益率财务基准收益率是项目财务内部收益率指标基准和依据，是项目在财务上是否可行基本要求，也用作计算财务净现值折现率。根据本项目特点，并考虑定风险溢价，本项目财务基准收益率取。财务内部收益率财务内部收益率是项目在整个计算期内各年净现金流量现值累计之和等于零时折现率。反映项目所用资金盈利率，是考察项目盈利水平主要动态指标。当财务内部收益率大于基准收益率时，则认为其盈利能力已满足最低要求。根据现金流量表见下表，计算可得出本项目总投资财务内部收益率为。本项目基准收益率取。在本项目中，内部投资收益率较高，且远远大于基准收益率，因而风险较低。现金流量表单位万元项目合计建设经营期第年第二年第三年现金流入销售收入其他收入现金流出开发投资营业税金及附加土地增值税所得税净现金流量折现率折现现金流量财务净现值财务净现值是按照事先规定基准贴现率将计算期内各年净现金流量折现到建设初期现值之和。是考察项目在计算期内盈利能力动态评价指标。净现值大于或等于零时项目才是可行。本项目选取基准贴现率为，根据现金流量表见上表，可计算出财务净现值为万元。可见项目在财务净现值指标上是可行。投资利润率投资利润率是项目投资利润与项目投资比值，为静态指标，反映是本项目盈利能力。经计算，本项目投资利润率。财务风险分析影响本项目主要因素主要有以下几个方面建造成本售价等。这些因素受当地政治经济社会条件影响，有可能发生变化，影响本项目经济效益。盈亏平衡分析盈亏平衡点影响本项目税前利润几个主要因素分别是总投资可销售住宅销售价格可销售住宅销售率等。当上述因素向不利方向变动，达到项目税前利润为零时，即项目盈亏平衡时临界点。详见下表盈亏平衡表项目不确定因素总投资万元商品房销售价格商品房销售率正常情况因素盈亏平衡点变化百分比因素盈亏平衡点值税前利润税前利润变化幅度盈亏平衡点分析综上所述，当项目投资总成增加，或可销售住宅销售价格下降，或可销售住宅销售率下降时，达到盈亏平衡点。根据市场预测，本项目投资总成本增加不会超过，平均销售单价不会低于元平方米，可销售住宅销售率不会低于，所以该项目有盈无亏。敏感性分析本项目敏感性分析针对全部投资评价指标财务净现值财务内部收益率投资利润区文艺南路号院，占地面积平方米。该地块位于碑林区文艺南路西侧，东临文艺南路，西至西安市教育考试中心，南至西安自考办巷，北至西安市文艺南路纺织品批发市场。项目总建设用地面积平方米，总建筑面积平方米其中，商业建筑面积平方米，住宅建筑面积平方米，绿化率。本项目建设周期约为二年半，计划年月完工。其中，年月年月，完成项目前期工程和施工图设计年月年月，完成项目土建装修设备工程等。项目总投资万元，其中工程费用万元，工程建设其他费用万元，预备费万元。项目建设资金由西安市市区机关房产管理所通过合作或联营等方式筹集。项目具有较好经济效益和盈利能力，以基准收益率计算，所得税后运营投资财务净现值为万元大于零，按目前测算分析，项目在财务上是可行。建议项目建设单位应进步深化设计，落实居民房屋拆迁具体详细实施方案。建议项目建设单位加大融资力度，尽快落实项目建设资金。建议在项目运行中，不仅要注意成本控制，更要注意销售控制以实现销售收入。投资利润率投资估算与资金筹措项目总投资万元，其中工程费用万元工程建设其他费用万元，预备费万元。项目建设资金中，项目单位西安市市区机关房产管理所以合作联营等方式筹集。第二章发展规划和产业政策分析发展规划分析房地产开发作为特殊经济活动，涉及到社会生产生活方方面面，事关国民经济如土地资源配置城市发展规划等和国计民生。因此房地产开发活动必须通过国家和地方政府进行宏观调控和政策引导才能真正走上健康发展道路。从项目立项开始，房地产项目各开发环节受到直接约束和控制，如项目开发必须符合国家产业政策，服从城市统规划，遵守城市建设法规房地产售价受国家有关法规政策调控等。投资机会孕育于经营环境之中，作为基础性先导性房地产业更是如此。因此，对宏观经济社会与政策环境把握是每个房地产开发决策者所关注首要问题。中华人民共和国国民经济和社会发展第十个五年规划纲要明确提出，坚持走新型工业化道路目录第章项目概况项目名称项目申报单位项目地理位置及现状项目建设必要性项目建设规模及建设内容配套市政设施情况主要技术经济指标投资估算与资金筹措第二章发展规划和产业政策分析发展规划分析产业政策分析第三章市场分析西安市房地产分析西安房地产市场特点与比较优势西安对房地产影响项目区域发展功能定位与特征核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,区域发展功能定位文艺路区域各类物业供需关系文艺路区域住宅价格分析文艺路区域住宅产品特征分析文艺路区域住宅产品卖点以及核心卖点分析消费群体特征分析文艺路区域住宅产品营销特征分析项目分析项目概况项目区位政府规划项目分析项目营销策略项目发展策略项目定位项目价格定位第四章项目建设方案本项目规划方向建设地点主要建设内容和规模项目总体规划方案建筑方案投资。加快保险会计服务法律服务管理咨询信息咨询工程咨询等中介服务业发展，培育中介服务知名品牌，提升执业水平，实现规范发展。本项目是以安置文艺南路号院原居民为主要目标，兼顾普通商品房开发住宅建设项目，符合国家与西安市国民经济和社会发展第十个五年规划。产业政策分析房地产业是国民经济基础产业，又是构建和谐社会重要物质载体。最近几年，西安市房地产业发展成效显著。但也要看到，西安市房地产市场发展现状与规模基本适度结构基本合理价格基本稳定宏观调控目标还有距离与建设国际性城市目标追求还有差距与广大市民对住房性价比综合要求还有偏差。为加快城市住房建设，尤其对以前危陋住宅改造，解决城市部分居民住房安全隐患，改善居住环境，提高生活质量，使住宅建设成为新经济增长点和政府民心工程。本项目严格按照总体规划要求组织实施，满足采光通风要求。区内除布置满足交通消防道路和停车场外，均为绿化用地。设计严格按国家有关标准，设置防腐防爆防火隔音隔热和消防及报警设施，注重建筑节水节能节地及节材关键技术开发和材料推广使用。建筑平面布置紧凑，造型新颖别致，丰富了空间效果及视觉效果。另根据产业结构调整指导目录年本第类鼓励类十八建筑节能省地型建筑暨绿色建筑开发高层建筑与空间结构技术开发十九城市基础设施及房地产城镇燃气工程先进适用建筑成套技术产品和住宅部品研发和推广城镇园林绿化及生态小区建设可以认定该项目属于西安市危房改造房地产节能省地型房地产开发项目，符合产业结构调整指导目录要求，属国家鼓励项目，项目也符合西安市城市发展规划。第三章市场分析西安市房地产分析年房地产市场路飘红，价格涨幅不断，就西安市场来看，普通住宅涨幅在元之间，创西安历年涨幅之最。年受宏观政策自然灾害奥运会经济危机等因素影响，上半年呈现价滞量跌形势，大多数项目出现无人问