普遍受到市场欢迎。以中高档定位为主，在售价格及价格预期普遍偏高。中低档楼盘供应量少，市场需求量大。如金碧文华期采取低于区域市场均价价格策略，在短时间内迅速销售完毕。产品形态主要以板式小高层及多层为主。项目分期开发，市场持续影响时间较长。从本项目基本情况看，由于地块规模小，容积率高，先天注定本项目不可能开发高品质住宅产品，而只能开发目前市场已基本淘汰高密度点式住宅产品。而这类产品目前仅在市区繁华地段作为商住楼产品出现，且销售价格无法冲高。就本项目所处地段而言，周边板式高层，销售约在元平方米左右，本案只能做点式高层，地块很小，缺乏环境和配套，与周边楼盘相比有较大劣势，所以只有走产品差异化路线。虽然我们从目前住宅市场供应结构可以得知低价位产品存在巨大市场需求量，但本项目若开发均价在元平方米以下低价位产品，则开发商将基本无利可图。因此，从市场角度分析，我们认为本项目开发普通住宅产品是非常不利选择，甚至是不可行。那么，本项目点式高层是否适宜做写字楼或商住楼等办公型物业产品呢我们仍从市场供需角度进行分析。六长沙写字楼及商住楼市场简析及本项目开发可行性关于专业写字楼市场分析长沙专业写字楼目前主要分布在韶山路沿线袁家岭至东塘五路沿线火车站至五广场芙蓉路沿线侯家塘至松桂园，基本集中在长沙市整体规划范围之内。据统计，自年起，长沙专业写字楼总供应量已超过万平方米。由于长沙恩格尔系数已超过小康线，根据经济学规律，其人口数量与办公面积比应为。按照长沙市年总人口万计算，则长沙市正常办公需求面积应为万平方米，其中间值为万平方米。据我们已知情况，目前即将面世专业写字楼仅中天广场及天健芙蓉盛世两个项目，其写字楼部分有效供给将超过万平方米。如果把大量商住楼及住宅楼中间用于办公面积累加，则长沙目前写字楼总供应量已远远超出有效需求量。目前长沙众多写字楼较大面积空置，也从另个侧面证明写字楼市场供大于求。因此，且不论本项目所处地段并非区域，仅就写字楼市场供需现状而言，本项目开发写字楼产品是不具备可行性。关于商住楼市场分析商住楼实质上是地处市中心繁华地段，规模介于万平方米左右点式高层住宅。由于其具有地段好交通便利价格低廉购买价格租赁价格物业管理价格优势，因此它成为众多创业型及发展型中小公司办公首选。但对几乎所有在商住楼办公公司而言，商住楼也存在无法克服两个重大缺陷。是商住混杂及住宅产品物业形象，致使办公形象大受影响。二是住宅产品自身软硬件设施及配套无法有效满足办公需求。基于商住楼缺陷，目前市场已陆续推出介于专业写字路与普通商住楼之间中间型产品。类为酒店式公寓，如锦绣中环五新干线等等类为偏向于专业写字楼商住楼，如新时空号上东印象等等。这两类产品由于兼具了专业写字楼及普通商住楼各自优势，较好地满足了市场需求，因此般也成为热销产品。但是，通过对中小企业办公需求细化分析，我们认为目前推出这类中间产品仍旧未能最大限度地满足市场需求，比如有效降低购买经济压力需求进步提升形象档次家以上。我们认为本项目开发高端酒店具有以下不可行性无明显地段或环境优势，先天条件处于劣势。开发商自身无酒店经营经验及知名品牌。需要引入知名酒店品牌。高端酒店竞争激烈，亏损风险巨大。初始成本投入高，不符合本项目开发投资思路。中档或中低档定位分析长沙目前中档或中低档酒店占酒店总量以上，相对来说市场竞争更加激烈，大多数酒店处于微利经营状态。但究其原因，主要是由于大多数酒店设施陈旧经营理念落后机制不灵活。实际上，中低档酒店最大竞争优势在于价格低廉，但很多酒店由于设施及服务跟不上，导致其丧失了高性价比竞争优势。如果本项目能通过精心策划设计，最大限度降低成本投入，同时提升服务水平，将可凭借极高性价比赢得将来市场竞争。因此我们认为中低档酒店相对操作空间比高端酒店更大。青年旅舍模式定位分析青年旅舍是专门针对背包族及旅游散客特殊产物，其基本特点在于按床位计价，自助式服务，消费极其低廉。但长沙并非旅游城市，背包客更是少得可怜。因此我们认为青年旅舍模式可能并不太适应于长沙市场，存在较大定位风险。酒店设计思路通过上述定位可能性分析，我们已基本明确本项目将打造经济型酒店。基于此定位，我们提出本酒店设计思路。设计原则通过缩减标准间户型面积降低硬件配置来降低单间客房成本投入。通过合理户型布局，满足完整客房使用需求及定居住舒适性要求。通过现代简洁外立面及个性化室内装修提升酒店形象档次。酒店经营模式及特色服务构思经营模式采用固定房费与可变动服务费相结合收费经营模式。固定房费包括建筑折旧装修折旧公共设备使用公共水电消耗酒店服务人员费用等。可变动服务费包括水费电费电话费宽带费房间清理服务费毛巾浴巾租用费洗涤用品购买费。酒店实行卡通，房卡也为消费卡。房卡启动户内水电开关并自动计量水电消耗量。电话费宽带费由总机负责开通及计量。房间清理服务费指客户住宿天以上，若需对房间进行清理，则按每次服务收取定费用。毛巾浴巾可在便利店购买，也可向酒店进行租赁。租赁按天收费。洗涤用品由客户自带或自行到便利店购买。之所以称为可变动服务费，是因为客户使用水电数量不样，电话宽带不使用则不计费，房间自行清理可免费，毛巾浴巾洗涤用品自带可省却租赁或购买费用。因此，该项收费原则就是多用多掏钱，少用少掏钱，不用不掏钱。这样做既符合节能环保要求，降低酒店物料损耗，还可最大限度减少客服人员数量，降低运营成本。特色服务提示坐式等候大堂办理手续柜台采用低矮桌面式柜台，客人在办理入住及离店手续时可坐在座椅上进行等候。服务人员也可在座位上进行服务，降低劳动强度。新鲜居住体验由于我们为酒店设计了不同楼层不同装修风格，因此在客人第次入住时可由客户进行选择。当客户再次入住时，酒店数据库系统应可自动反映客户历史入住情况，并由接待人员安排客人入住不同装修风格楼层，使客户对酒店不断有新鲜感。温馨祝福根据客人入住时提供身份证信息，平作米色地坪漆，墙面白色乳胶漆，白色石膏吊顶及日光灯带，大理石电梯门套。大堂按三星级标准进行大堂装修。设备客房采用分体式匹冷暖空调。卫生间配快速电热水器。房间设宽带借口，内线电话，有线电视。客房及公共部位消防喷淋。裙楼分层采用中央空调。配套功能接待大堂商务中心洗涤中心自设洗涤设备，对外开设洗衣门面小时便利店咖啡厅自助式快餐厅网吧药店美发店酒楼第五章收益分析酒店部分客房按得房率计算，每套标准客房建筑面积为平方米。其中套内建筑面积平方米，公摊面积平方米。土地按万元亩计算，容积率按计算，则楼面地价为元平方米。经济测算如下表投入测算项目单价总价地价，建安，消防，智能化，设计监理报建费，套内装修，套内电器，公共装修，财管费用，总计，若酒店部分总面积为万平方米，则总投入为万元。按照物业整体出租经营方式，预计年收回成本不含利息收益，则每年租金回报为万元，二公寓部分我们再对公寓进行成本估算项目单价地价建安消防智能化设计监理报建费财管费用营销费用营业税总计公寓部分按元平方米估算销售均价，则每平方米毛利为元。按公寓万平方米测算，公寓部分总盈利万元。结论长沙房地产市场进入加速发展时期，未来五年市场前景看好，尽管新政出台对房地产市场供应格局会有定影响，但对本案影响不大。本项目先天条件优越，各参与单位强强联合，必将以精品赢得市场。本项目经济测算采取成本抛算收入保守估计方法进行测算，项目公寓部分利润率为，酒店部分年投资回报率为。本项目可行。容积率上高低差别，使市区边缘地带楼面地价与市区中心地带相差不大。由于成本提高导致售价提高，也由于未来市场主要供应量集中在边缘地带，因此，市区边缘地带房价大幅度提升将推动总体房价较大幅度提升。从年及年市场竞争情况看，长沙房地产市场已经逐步从价格竞争转向品质竞争。特别是外来豪强对房屋品质较高要求，使整个房地产市场房屋品质会有较大提升。而品质提升必然导致建造成本提升，从而也会导致房价提升。受国家宏观调控及金融政策紧缩影响，房地产开发商融资成本将会较大提高。由于土地交易在付款方式上已经从过去较长期付款转变为次性付款或短期分期付款，因此对开发商资金实力要求更高，从而也进步提高了开发资金成本。由于市场竞争加剧，在定程度上将导致营销成本提高。由于对房屋品质高要求，在定程度上将提高项目设计成本。由于预售门槛提高，在定程度上也会提高项目资金成本。拆迁成本大幅度提高，也将较大幅度提高土目录第章项目背景项目基本情况第二章市场分析长沙市宏观经济背景二长沙房地产市场总体运行状况分析三长沙房地产市场发展趋势分析四宏观调控对长沙房地产市场影响五长沙普通住宅市场简析及本项目开发可行性六长沙写字楼及商住楼市场简析及本项目开发可行性七长沙小户型公寓市场分析及本项目开发可行性第三章产品方案小户型部分户型面积定位二建筑风格三公共部位装修及配套设备四配套商业五价格定位六目标客户定位第四章酒店部分可行性分析长沙酒店市场分析二产品设计第五章收益分析酒店部分二公寓部量外来开发商进入，并圈定了大量待开发土地。目前已知规模在万平方米以上大盘有数十个之多。这些项目在未来几年将作为市场供应主力放量供应。在市场供应量增长大于需求量增长情况下，供需矛盾加剧理论上将抑制房价增长。国家对房地产市场进行宏观调控主要目就是要抑制房价，为此采取了系列措施来抑制房价过快上涨，这也将致使长沙房价不可能过快增长。基于以上综合分析，我们认为未来五年长沙房价将保持个平稳小幅增长态势。四宏观调控对长沙房地产市场影响年，国家相继出台系列政策对房地产市场进行宏观调控。这次宏观调控目是要遏止房地产投机，抑制房地产投资，促使房地产供需结构合理化，并遏制房地产价格快速上涨。房地产作为国民经济重要支柱，其地位是不可动摇，其对贡献也是不容置疑。从经