。经估算，本项目总投资为万元人民币，其中建设投资为万元，建设期利息万元。详见表项目总投资估算表，更详细投资计划可能随设计及实施改变而调整。建设投资建设投资包括土地取得费用建安工程费用小区配套费用道路绿化费用项目研究咨询规划设计费用各种税费项目管理费等项目。建设投资估算依据整个项目从年月开始，年月底全面完成。各种税费按武汉市目前取费标准计取。整个项目按中高水平计算。银行贷款利率按计取。建筑形式组合式多层，小高层序号总金额比例表项目总投资估算表单位万元项目单价建设投资土地取得费用万元亩建安工程费用元平方米小区配套费元平方米道路，绿化，景点费用元平方米项目研究，规划，设计费用元平方米各种配套费元平方米项目管理费元平方米不可预见费元平方米建设合计建设期利息项目总投资总建筑面积单位投资元平方米依据当地市场情况，加之该地块将作为武汉市首次拍卖土地，在同类物业比较后可以认为土地费用为万亩较为适当符合实际情况，因此以之作为投资估算依据土地取得费用土地取得费用为征地费与批租费之和，总计万元。建安工程费用建安工程费用按元计，总计万元。小区配套费小区配套费按元，总计合万元。道路绿化景点费用。道路绿化景点费用按元计，总计万元项目研究咨询规划设计费用根据武汉市现行收费标准和本工程项目实际情况，确定本项目研究咨询规划设计费用单价为元，总费用为万元。各种配套税费确定项目在开发过程中所产各种税费按照建安工程记取为元，总费用为万元。项目管理费项目管理费按建安工程费用计取，总费用为万元。不可预见费不可预见费以建设工程计取，总费用为万元。建设期利息。建设期利息按动态计算，考虑到工程分期滚动开发，后续工程资金筹措可通过预售房款和租金来实现。项目总利息为万元，具体计算见项目投资计划和资金筹措表表。项目总投资上述建设投资建设期利息二项相加，即为项目总投资，共计万元。详见表项目总投资估算表。三项目实施进度安排整个项目建设应面向市场，进行分期开发，并随时根据市场变化，不断地调整项目实施进度。由于项目投资费用和建筑总面积较大，根据项目实际情况，建议将整个项目分成三期，依次由北到南逐次开发公建中心放在第二期，整个项目从年月开始，至年月结束，历时近年，项目实施进度计划详见表。表项目实施进度计划表年季度实施步骤工程前期首期工程二期工程四项目投资与筹资计划按武汉市政府规定，投资项目自有资金应达到项目投资以上，只有完成此比例投资，项目方可依法转让或预售。项目首期约万平方米，投资约万元，为充分利用建设单位资金，建议公司自筹项目总投资作为启动资金约万元，包括公司自有资金上级公司资金和政策减免优惠，其余可通过银行贷款和项目预售收获取支持。为计算方便，报告中预设项目寻求银行贷款万元，分别于年投放，具体见项目投资计划和资金筹措表。由于项计算项目资金现金流量财务净现值财务内部收益率。后湖花园项目中包括公寓式住宅小高层住宅以及幼儿园小学车库等公建项目。其中，前者采用销售形式，公建项目可采用销售或出租，或自行经营等多种形式，为测算方便，本报告在项目经营估算时，所有公建项目以销售方法考虑。公建项目中，部分为非经营性物业，如物业管理办公室变电站，部分为收益较少物业，且要投入定经营费用，如幼儿园小学。故公建项目经营收入仅考虑车库销售收入目，其他项目在本报告中均未考虑。项目价格定位根据对项目周边同类物业价格及销售情况分析，结合本项目建筑成本竞争对手和市场需求等对方面情况，对项目作如下价格定位多层住宅元小高层住宅元车库万元二项目销售计划根据本报告项目经营策略实施进度安排本物业供需状况调查，以及本物业设计水准，确定后湖花园项目销售计划表。比例销售时间多层公寓小高层住宅车库表项目销售计划销售计划三项目销售收入估算据前文确定项目销售价位与上述物业销售预期计划，测算该项目销售收入情况如下表合计物业类别销售指标多层公寓销售面积万平方米销售价格万元平方米销售收入万元小高层住宅销售面积万平方米销售价格万元平方米销售收入万元车库销售数量个销售价格万元个销售收入万元合计销售收入万元表项目销售收入估算表单位万元物业销售分期四项目经营成本结算项目经营成本包括建造成本销售成本销售税金和财务费用。其中建造成本当年销售收入项目经营总收入总建筑投资上述公式仅为近似计算。销售成本含广告费人员工资办公费等，按销售收入计取。销售税金包括营业税城乡建设维护税教育费附加。其中，营业税取销售收入，城乡建设维护税取营业税，教育费附加取营业税，三者合计为销售收入。④财务费用为项目开发经营期间利息支出。项目经营成本各项估算见表五项目利润估算根据后湖花园项目投资安排筹资方式建设进度销售情况，项目利润计算如表年份项目销售收入建造成本销售成本销售税金财务费用营业利润所得税税后利润表项目利润估算表合计六项目现金流量与财务净现值财务内部收益率项目全部资金现金流量表表序号项目现金流入销售收入小计现金流出建设投资销售费用销售税金所得税小计净现金流量累计净现金流量折现系数为年净现金流量累计年净现金流量表项目现金流量表全投资建设经营期财务净现值与财务内部收益率根据表可计算出全部投资财务净现值和财务内部收益率。年份序号净现金流量时贴现因子净现值时贴现因子净现值表内部收益率其中财务净现值万元财务否则会受到市场惩罚。房地产市场亦是如此。从产品定位方面考虑，与后湖花园同区位同档次物业供给量较多，竞争对手就相对较多，这是不好面。另方面，从武汉市居民住房消费意向看，后湖地区有相当大潜在居民，即与后湖花园同档次物业需求量较大，这是好面。因此，本项目须在同档差异变化中体现个性以谋求市场。并随着后湖地区发展各项设施兴建，将大大促进项目所在地区周边环境改善，促使目标顾客量增加，密切注意目标顾客群变化，跟踪调查，作出应变。项目资本风险项目筹资计划中，绝大部分资金是通过销售收入来实现，即上期销售收入用于下期项目投资，如果这计划不能实现，整个项目将比较困难反之，如果所超额完成计划，将促使整个项目顺利完成。鉴于上述原因，首期项目建设过程中，小区配套设施建设最好同步进行，让购房者对本项目有足够信心。同时，在首期项目预售中，可适当加大营销费用比重，以发动销售宣传强力攻势。企业风险企业风险包括经营不善销售不力管理水平低下等方面。因此，项目公司对本项目目标市场选择产品定位选择，资金筹措选择开发方式选择营销方式选择等方面决策能否有足够理解并达成共识，且在具体实施各个环节中能否准确到位就显得十分重要。对比项目成本与收入敏感性分析情况，项目成本因素更为敏感，因此，在项目开发经营中，要认真做好项目成本控制工作，同时也要加强销售宣传力度及相关工作。以确保预期目标实现。人文环境及生活配套设施地块周边商业网点和金融机构交齐全主要位于发展大道和姑嫂树路沿线，如世华大酒店，中百仓储，农行，建行等，但距离本地块较远，岱黄公路沿线主要为小商业铺面，专业性市场，无酒吧，网吧等娱乐设施。教育机构不健全，仅有华中高级中学，塔子湖小学和黄浦园丰村小学，田园小区小学等，医疗设施缺乏，主要为小门诊部。总来说，人文环境几生活配套设施较差，是项目开发大劣势。市政配套设施水该地块用水有宗关水厂提供，在地块南侧后湖路建有管径为毫米给水管，地块用水可由该管接入。该地块雨水属入黄孝河系统，污水属入三金潭污水系统。该地块南侧后湖路建有排入黄孝河雨水箱涵，地块雨水可接入该箱涵，地块周边尚无污水管。电该地块现用电有西北侧新华路变电所架空线路引来。武汉市城市总体规划中确定在该地块北侧新建德胜桥变电所，届时该地块供电线路有德胜桥变电所引来。气整个后湖地区目前有三种供气方式第章前言报告编制依据武汉市规划局规划方案亿房网站国家建设部及武汉市颁布与房地产相关法律与政策武汉市房地产年鉴现场勘察和实地调研所得资料。武汉市新洪泰中介代理公司提供资料二项目概况该地块位于江岸区后湖乡石桥村，总面积约亩，属于武汉市十五计划确定三大住宅新区之后湖乡居住组团，对于新型住宅开发有极其重要意义。根据武汉市规划局要求，该地块已经基本平整通水通电，经市人民政府武政土字号文批准同意，且可以免收城市基础配套费。并确定该地块主要用途是住宅用地，容积率不超过，建筑密度，绿化率不为平方米高层主力户型为，面积为平方米，小区首创高层单身公寓户型为和，面积为平方米。价格策略多层价格为元平方米，小高层价格为元平方米，高层单身公寓价格为元平方米。物业管理费多层为元平方米月，高层为元平方米月。付款方式灵活多样，次性付款，分期付款，七成年银行按揭，公积金贷款。宣传推广东方恒星园于年月日开盘，开盘时在长江日报上连续两次做了版广告。在竹叶山处有大型户外广告牌和路牌广告，其售楼部为武汉市少有高标准售楼部之，开盘是参加过年上半年房交会。销售情况小区年月日开盘，多层销售状况较好，套住宅已基本售完小高层中大部分已售完，高层小户型市场阻力较大。客户分析客户主要是以工商，税务，证券，银行，设计院等行政企事业单位中高收入人员，另有部分中小企业业主。调查结果表明项目所在区域已成为个大型居住新区，各种档次居住小区竞相争艳。项目所在区域虽然居住小区较多，但主要是以中低档次为主，真正称得上高品质小区较少，因此，该区域内以中低档次物业竞争最为激烈。项目所在区域内有特色楼盘较少，还没有真正成型致命品牌。中低档次楼盘之间价格差距不大，中高档次楼盘之间价格差距则较为悬殊。在调查所有楼盘中，大多数都采取随行就市追随策略。同武汉市其他区域相比，区位差异带来价格变化影响相对较小，决定价位更多是物业品牌品质。第四章项目开发经营策略及投资估算根据本报告前六章论述与分析，本章着重讨论后湖花园项目开发经营策略，并对项目投资进行估算，对工程实施进度作出安排，并制订相