二市场分析与需求预测 南昌市概况及经济发展基本情况 南昌市历史悠久，素称江西首府首市，迄今置市多年。我市位于 江西省中部偏北，赣江抚河下游，鄱阳湖之滨。位处东经† †北纬††之间，是省会南昌的南大门。境域总面积 平方公里，全市辖个乡镇和向塘省级开发区南昌小蓝经济开发区， 总人口万人。 南昌市是省会南昌的南大门，省城近郊，市城离市区中心仅公里。 全市目前已形成个公路航空水路铁路等齐全的交通运输网络。公路 四通八达，国道温厚高速公路穿境而过京九铁 路与浙赣铁路在向塘镇交汇，使南昌市成为真正的黄金十字铁路枢纽，向塘 铁路编组站成为仅次于郑州的全国第二大货运编组站赣江抚河在境内交 汇，航道可通长江各口岸市城离昌北机场公里。南昌市交通便利，京 九浙赣皖赣等铁路穿越市境，以小时行程对接长珠闽三角洲等发达地区。 境内有全国第二江南第的向塘铁路货运编组站。市城距市中心仅公里， 距昌北机场仅公里。近几年来，我市紧紧围绕拼争全国百强市文明城 两大目标，坚持以大开放为主战略，以工业化为核心战略，以开发区为主战场， 坚持开发区建设与市城建设双轮驱动，工业化城镇化农业产业化齐头并进， 市域经济呈现出速度加快质量提升结构优化的良好发展态势。年，全市总人口万人，其中男性万人，女性 万人非农业人口万人。年，出生人，出生率‟ 死亡人，死亡率‟自然增长人口人，自然增长率‟。 年，全市实现亿元，增长财政收入完成亿元，增 长，地方财政般预算收入完成亿元，增长市域经济综合 实力位居全国级全省第。经中国社科院等三家权威机构联合评审，我市位 居全国最具投资潜力中小城市第位。 年，第三产业实现增加值亿元，比上年增长，十五 期间年均递增。房地产业快速成长，年新开工商品房建筑面积 万平方米，占全市强，涌现了梦里水乡大湖之都绿地山庄 九里象湖城等大批精品楼盘。新洪客隆南昌百货大楼等大型商贸企业 进驻莲塘，洁惠花园宾馆桂花村大酒店等餐饮服务企业品位提升，洪城 汽配江南饲料原料等专业市场功能增强。社会消费品零售总额亿元， 比上年增长，十五期间年均递增。年末金融机构存 款余额亿元，贷款余额亿元，中介保险物管信息等服务 业成为新亮点。 年，全市实际利用外资亿美元，实际利用内资亿元，分 别比上年增长和。十五期间累计利用外资亿美元，利用 内资亿元，引进内外资项目个，其中世界强国内强 项目个，知名品牌项目个，投资超亿元项目个。年完成出口 创汇万美元，比上年增长，自营进出口企业发展到家。外 经工作取得新进展，被确定为全省外派劳务输出基地市。个私民营企业完 成总产值亿元，实现增加值亿元，利税亿元。承办了全 国性市域经济发展论坛，先后与全国个市市区建立友好合作关系。 二市场分析 宏观经济分析 年房地产市场全年维持衰退态势，始于年第季度，由珠三角区 域逐步向全国范围蔓延，是各种调控政策作用经济周期性下行房地产市场自 身调整和世界金融危机影响的结果。当前房地产市场已经出现供大于求的状况， 大中城市房价自月份开始出现环比下跌，其中超过半的城市房价出现下降。年房地产市场发展的不利因素是宏观经济仍会继续下行和部分政策的不利 影响，有利因素则是各种优惠措施的出台，在季度宏观经济出现回暖的预期下， 预计下半年房价将会止跌企稳。 年房地产市场运行状况呈现以下四个特征 房屋交易量持续下降 年，商品房销售面积持续下降，下降幅度逐月增加。月，商品房 销售面积万平方米，同比减少，增幅减少个百分点。其中， 现房销售面积为万平方米，同比减少期房销售面积为 万平方米，同比减少。商品房销售面积降幅逐月增加，由月份的 降为月份的。四十个重点城市中，有四分之的城市商品房销售面 积同比下降以上，下降程度较高的城市包括宁波北京福州石家庄郑 州深圳上海等。 同时，商品房空置面积较快增加。年月，商品房空置面积结束自 年下半年以来的负增长局面，月底，商品房空置面积为万平方米， 同比增加其中，商品住宅空置面积为同比增加，增幅比月底增 加个百分点。 房地产开发投资意愿下降 受需求市场低迷的影响，房地产开发投资意愿的下降从年季度就开 始显现，月份起商品房屋新开工面积和土地购置面积增幅均低于上年同期， 月份起这两项反映房地产开发投资意愿的指标各月均为同比负增长。年 月房地产开发企业购置土地面积为万平方米，同比减少，增 幅比去年同期减少个百分点房地产开发企业完成开发土地面积 万平方米，同比减少。 年，商品房新开工面积增幅出现较大幅度下降，施工面积增幅和竣工 面积增幅均低于去年同期。月，商品房新开工面积为万平方米， 同比增长，增幅比去年同期减少个百分点商品房施工面积为 万平方米，同比增长，增幅比去年同期减少个百分点商 品房竣工面积为万平方米，同比增长，增幅比去年同期减少 个百分点。 墅高档公寓投资额为亿元，在 商品住宅投资中的比重为，下降个百分点经济适用房投资额为 亿元，同比增加。 年，除去经济适用房投资增加外，廉租房建设也大大加快。年初，中 央财政安排投入资金亿元，比去年增加亿元。下半年，加快保障性住房建 设，成为国务院确定的扩大内需促进经济平稳较快增长的重要措施之。在新 增亿元投资中，住房保障建设获得了定份额，月份，国家发展改革委 又下达了亿元中央补助投资计划，用于加快廉租住房建设和国有林区垦区 煤矿棚户区改造，以及扩大农村危房改造试点等。 经济适用房的大规模建设将会影响房地产市场上商品房的销售，会降低房 价，对非经济适用房的住房来说是威胁。 年房地产市场运行趋势 商品房屋空置面积会有较大幅度增加年和年商品房屋新开工面积都保持了将近的较大增幅，按照 建设周期推算，年商品房屋竣工面积增幅将会有较大幅度增加。由于 年房地产市场成交持续低迷，期房销售量下降近，决定了年进入竣工 状态的商品房屋空置面积会有较大幅度增加。空置房屋直接形成房地产市场的当 期供给，在空置房屋没有被很好消化以前，商品房屋新开工意愿将会下降，以减 少房地产市场的后期供给，促进市场供求平衡。 房地产开发投资增幅会有较大幅度下降甚至可能出现负增长 年季度房地产开发投资意愿的下降开始显现，受此影响，年房 地产开发企业上年结转的在建工程增幅和房屋建设投资增幅也会大大下降，如果 考虑企业延缓开发建设进度的因素，这部分投资可能会出现负增长。同时，受存 货增加的影响，年商品房屋新开工面积增幅会有较大幅度下降，这部分项 目对应的新增投资增长也会下降。此外，受宏观经济下行和资金紧张状况影响， 估计上半年企业拿地欲望和开发土地活动均不会增加。因此，年房地产开 发投资增幅会有较大幅度下降甚至可能出现负增长。 房地产开发企业并购重组将会增加 年，受开发信贷增长下降和需求市场衰退的影响，房地产开发企业 的资金供给源国内贷款个人按揭贷款定金及预收款都为负增长，企业资金 链条日益紧张，部分中小企业将会面临资金困境，未来企业并购重组将会增加。 ④年房价将会止跌企稳 短期来看，已经颁布的减息税费优惠对开发企业融资等方面的政策支持 都有利于房价的稳定，年上半年在保增长的大调控目标下，仍可能还 会有利于房价稳定的政策出台。从影响房地产市场的长期因素看，第三次婴儿 潮出生的大量后年轻人的结婚需求，将会有利于近几年住房刚性需求的增 加，过去五年经济高速增长形成的居民财富积累的基础，这些因素都会对促进房 价的稳定起到积极作用。 当前形势下，形成房价下滑压力的影响因素主要有宏观经济的下行经济适 用房建设力度加大带来的增加市场供给预期农村建设用地流转制度改革带来的 土地供给层面的长远影响等等。 在系列扩大内需保增长的政策作用下，预计年季度宏观经济将出 现回暖，同时经济适用房相关政策农村建设用地流转制度相关政策，短期内对房地产市场的影响有限，上述促进房价稳定因素的影响将会大于房价下行因素的 影响，预计年下半年房价将会止跌企稳。 区域房地产市场分析 南昌市的房地产市场分析 自年底国际金融爆发后，国家进行了系列的宏观调控打压房价， 整个房地产市场低迷，南昌市区的房价自年月后相继开始下降但是， 年月以来出台的两次房地产救市政策，减免契税营业税印花税土 地增值税城市房地产税等税费，其中平方米以下住宅的税费优惠力度就可 以达到，其五年以内住房转让的营业税予以减免，均在定程度上降低 了南昌市居民购房负担，提高了南昌市居民住房支付能力。 国务院号文中指出，年到年，南昌市平均每年新增万套 经济适用住房。年经济适用房竣工套数约为万套，如果新增万套经济 适用房，则经济适用房的建设总量将为往年的倍多，今后三年各年经济适用 房竣工套数占商品住宅竣工套数的比例达到左右，而近三年来该比例直 在左右经济适用房投资在商品住宅投资中的占比将由往年的提高到近 。 南昌市经济适用房建设总量的大量增加必然会对普通住房市场产生定的 挤出效应。当前，房地产市场已经出现供大于求的状况，落实政策 中新建的大量中小户型住宅将陆续进入竣工状态，这种时候南昌市大量供给经 济适用房，显然不利于这些普通住房的消化吸收，从而加剧南昌市房地产市场 的调整幅度。即使加大经济适用房建设计划没有落实，也会形成相应预期，这 种预期显然不利于扭转当前南昌市房地产市场的衰退态势。 受需求市场低迷的影响，南昌市房地产开发投资意愿的下降从年季 度