建筑风格现代栋数栋朝向东南总套数个门面，套住房，其余为内门面主力户型住房三房四房面积分摊率住宅，门面面积范围门面多，可自由分割建筑结构框架门面开间进深层高销售方式准现房销售率销售价格楼门面起价元，均价元，最高价元内门面楼元，楼元，楼元住宅楼起价元，均价元付款方式次性折银行按揭折交房时间交房，月开业经营定位楼地板地面木业板材油漆涂料工程材料楼灯饰照明陶瓷卫浴管材管件五金机电门窗锁具玻璃制品楼家私家具布艺家纺家居饰品区内配套设施商业配套，四楼空中花园周边配套芙蓉广场建材市场生活超市中心医院涟邵总医院涟源二中福荣学校市政机构优劣势分析优势地段优越，位居涟源三大核心商圈之芙蓉广场，人民路芙蓉路交汇地。率先引入站式家居建材消费模式。周边市场已经成型，人气较旺。政府强力支持，规模化经营，功能齐全，分区明晰。劣势价位较高，项目以西人流量少。包租实际上对投资户来说，风险很大促销策略现铺六年包租，年回报，总收益，这是针对楼销售困难单位限量推出，其余基本都以年包租为主，即首付抵扣年租金。媒体宣传户外营销中心展板折页单页三角坪商业广场楼盘名称三角坪商业广场售楼电话，区域地段交通路与中山路交汇处发展商代理商占地面积多亩建筑面积万项目定位商业建筑风格现代栋数栋朝向东北总套数个主力户型面积分摊率住宅，门面面积范围门面多，可自由分割建筑结构框架门面开间进深层高销售方式准现房销售率销售价格起价元，最高价多元付款方式次性折银行按揭折交房时间年月日交房，月日开业经营定位楼门面，小商品市场楼心连心超市，负楼干货市场区内配套设施车库，少量绿化周边配套电信移动超市银行邮政菜市场市委党校民主小学火车站人民医院妇幼保健院鸿宾馆优劣势分析优势交通路与中山路交汇处，地理位置优越。成熟商圈，人流量大，周边配套设施齐全。成功引进品牌连锁超市，有力带旺人气，促进销售劣势周边环境脏乱差，影响项目形象业态多，但并没有形成专业消费有条公交线路火车站至本项目，车行分钟到达涟源市区，交通非常方便。地质地貌地块临街面长度较短，地块现覆盖物为农田杂草池糖。地势起伏，中心低落差约米，其地块另面是涟水江，这对本项目环境规划与产品设计有较大难度，场地内属典型丘陵地貌。周边环境项目所在区域尚处于开发商圈地扎营状态，区域内配套主要以石马山镇当地居民区组成，这也使本项目在配套设施上相对缺乏，在本项目公里以内无小学银行等配套设施，而本项目区域内规划中新市政府还在拟订中，区域环境前景很不明朗。二项目分析优势依托于新市政府整体大环境，引导和加强消费者对区域居住环境认同。项目周边地域开阔，项目可塑性强，具有较大升值潜力该区域房地产市场还没起步，居民对住房居住理念还处于模糊状态。因此本项目如能正确引导消费者，将居住理念灌输给消费者，将会很快抢得市场份额。劣势项目周边配套欠缺，成为影响消费者购房个不利因素。项目所在区域对于涟源市民有相对远距离暗示。对于区域开发前景，消费者带着观望态度。项目所在区域是工业区，环境污染较大。威胁地段相对冷僻，周边欠成熟生活配套，版块价值有待提升规模较大分期滚动开发，销售周期长，其间存在诸多市场变数，相当部分购房客会对其抱怀疑或观望态度。偏离市中心，处于房地产弱势区位。机会新市政府给该片区发展带来有利契机。涟源房价正在逐步上涨，随着周边城镇人口不断增加，市民对购房有较强欲望。涟源住宅处于新老交替，居民将步入换房期，市场存在消费机会。目前涟源房地产开发还处于初级阶段，市场竞争不激烈，项目发展潜力巨大。本卷总结综合以上分析，我们得出以下结论相对而言项目所在区域房地产开发水平相较全市更低，但在政府引导下，区域前景看好。项目虽然有些有利因素但并不具备明显先天优势，面对越来越激烈市场竞争，更需要从内部挖掘核心竞争力。综合而言，我们认为本项目可以从以下几个方面参与竞争从项目整体规划建筑表现园林景观社区配套户型设计产品品质社区文化等方面树立项目鲜明个性形象，全面提升产品综合素质，以此在对手中形成区阁，并以此迎合目标消费群消费要求通过开方商加强对产品品质有效控制，合理控制户型面积，注重户型设计，使产品达到较高品质要求，以更切合本项目目标消费群实用型产品进入市场，实现与目标消费需求对接。塑造与业还没有迎来中高端市场集中放量时机，其操作空间及利润空间值得期待。总结分析项目所在版块目前居住生活环境还没完全形成，但本项目还是有很强生存挖掘空间，并且拥有做中高端产品市场时机，好营销战略定位与好营销推广执行，都可取得显而易见销售效果，在项目户型社区景观及配套与生活方式引导上，好运作就使项目成功推出变得相对轻松。长沙倍利地产营销顾问有限公司年月日总投资亿元，年内完成电厂基建及主设备安装和良相井煤矿开工建设。台湾国产实业万吨水泥生产线，总投资亿元，年内启动第期工程。汇源公司涟源城镇煤气项目万吨焦化生产线，总投资亿元，年内开工建设。湖南厂化工有限责任公司万发非电子导爆雷管生产线，总投资万元，年内竣工投产。湄江栗山桥变电站，总投资万元，年内建成投入使用。中石油水洞底生物柴油建设项目，总投资万元，年内建成试产。杨市镇生命链酒厂，总投资万元，年内扩大规模，总产值达到近亿元。斗笠山矿区深部资源开发，总投资亿元，年内启动。华剑矿山机电城，总投资亿元，年内完成第期工程。大江口水库大坝除险加固和总干渠兴建，总投资万元，年内完成。山罗冲电站，总投资万元，年内开工建设。环城北路东段建设。总投资亿元，年内完成拆迁安置及第标段路基工程。洪水岭森林公园，总投资亿元以上，年内着手基础设施和第章涟源宏观社会经济环境与城市发展潜力人口城镇居民数量与外来人口数量及人口增长水平年末，全市总人口为万人，增加万人。人口出生率为，死亡率为，自然增长率为。全市常住人口为万人。人口结构年末，全市总人口为万人，其中，城镇人口万人，乡村人口万人，城乡人口比为。二经济基础人均与增长速度国内生产总值，衡量是个国家经济总量，是按市场价格计算国内生产总值简称，它是个国家地区所有常住单位在定时期内生产活动最终成果。人均评价是个国家富裕程度。在经济学界，人们更多地拿人均作为划分经济发展阶段重要指标。年全市地方生产总值亿元，比年亿元增加亿元，扣除价格因素，年平均递增产业结构年，在全市生产总值中，三次产业结构排序，由三二转变为二三，分别占，和。工业主导地位明显增强，工业增加值占全市比重比上年提高个百分点。全市城镇化率为。年，全市生产总值亿元，增长。其中第产业增加值亿元，增长第二产业增加值亿元，增长第三产发展规模发展潜力以及居民生活水平等调研，我们认为本市城市化进程还有较大增长空间，其城乡人口比相对较高。工业化进程较快，企业和个人投资与消费蕴藏着巨大增长潜力。城市消费品市场活跃，由于人均可支配收入大幅提高，汽车住房等消费不断增加将预示着新轮消费结构升级已为期不远。通过以上分析，我们不难看出，目前涟源市总体经济能力在不断增强，其社会消费力得到大幅提高，人们开始对生活质量居住条件进行逐步提高与改善随着中高端消费品不断拥有，汽车住房等大宗耐久高端消费品，将成为人们提高生活质量，享受高端消费主要市场购买对象。第二章涟源房地产市场供求状况宏观分析住宅物业涟源房地产目前由初级发展阶段向中级成长阶段迈进涟源房地产市场起步较晚，在经过前两年发展后，已经打下定消费基础，目前整个房地产业市场环境正在逐步成长，中低端物业产品正在不断涌现，整体销售势头良好目前市场已经开始有中高端产品出现或规划，房地产市场产品及供求格局变化即将到来。住房消费理念逐渐形成，商品房市场整体开发水平亟待提升随着市场环境逐步成熟，市场信息传递渠道越来越通畅，消费者住房消费理念正在逐渐形成。由原来重地段重价格轻户型轻社区景观及配套消费理念发展成至目前已经逐步看重开发商对户型合理设计社区人居景观氛围营造及开发商品牌信誉度等多个方面，市场期待开发商开发理念及商品房开发水平全方位提升。传统住房消费理念影响较深，在售商品房项目中大户型比例较高在传统住房观念影响下，涟源市民对中大户型直以来比较偏爱。因此大部分商品房项目户型配比中，中大户型比例较高，三房建筑面积在平方米套以上，四房在平方米套以上。竞争加剧，市场将逐渐步入品牌开发时代大量民间资本及外资涌入涟源房地产市场，必将导致市场竞争进步加剧。因此，未来涟源房地产市场之间竞争将由价格户型地段销售模式之间竞争逐渐演变成为企业品牌影响力开发实力产品创新设计能力及营销推广理念之间竞争，品牌开发时代将越来越近。二商业物业在涟源，大小规模不等商圈较多，但基本是沿着南北交通主轴人民路展开，如五马广场商圈火车站商圈新佳商圈等。商业地产项目分布，主要划为三大区域五马广场商圈火车站商圈新佳商圈以人民路为核心商业圈服务功能进步健全，购物环境逐步优化，特别是新佳步行街规划建设档次较高，成为全市商圈打造个亮点。在石马山镇规划为涟源未来城市行政中心业还没有迎来中高端市场集中放量时机，其操作空间及利润空间值得期待。总结分析项目所在版块目前居住生活环境还没完全形成，但本项目还是有很强生存挖掘空间，并且拥有做中高端产品市场时机，好营销战略定位与好营销推广执行，都可取得显而易见销售效果，在项目户型社区景观及配套与生活方式引导上，好运作就使项目成功推出变得相对轻松。长沙倍利地产营销顾问有限公司年月日总投资亿元，年内完成电厂基建及主设备安装和良相井煤矿开工建设。台湾国产实业万吨水泥生产线，总投资亿元，年内启动第期工程。汇源公司涟源城镇煤气项目万吨焦化生产线，总投资亿元，年内开工建设。湖南厂化工有限责任公司万发非电子导爆雷管生产线，总投资万元，年内竣工投产。湄江栗山桥变电站，总投资万元，年内建成投入使用。中石油水洞