移，城镇建设重点向内陆地区纵深方向延伸轴向集聚，组团隔离滨海地区是秦皇岛市发展龙头，人口向该区域各城镇集聚是秦皇岛市发展必然，因此，强化滨海地区城镇带建设是非常必要。滨海地区城镇布局应延续现状组团串珠式结构形式，强调各组团间绿色隔离，保持独具特色空间结构分区协作，整体生长随着城市从滨海地区东部地带向西部地带战略转移实施，西部各城镇应主要承担旅游休闲度假等城市职能，疏解主城区部分压力控制容量，保护环境滨海地带是秦皇岛市生态最为敏感区域，环境保护工作是首要工作，是基础工作。各城镇规模确定应着重考虑本地环境承载力要求，控制城市容量，切不可盲目求大，突破环境极限整合资源，加快发展本着区域协调发展原则，重新审视滨海地区资源状况，优化资源配置，打破行政界线，发挥城镇各自优势，抓住机遇，快速发展。滨海地区空间布局结构坚持生态环境优先原则，优化完善东部海港区山海关区北戴河区城市功能，启动建设西部滨海生态新城，严格控制和合理利用海岸线，强力推进西港东迁，积极引导工业向北部山地发展，建设具有浓郁海滨特色园林式生态型现代化滨海名城，构筑由山海关海港北戴河含南戴河牛头崖滨海生态新城昌黎县城抚宁县城等构成组团式城镇空间布局结构，建设秦皇岛大都市区。各组团间以大片森林公园郊野公园生态农业用地河流水系组成生态隔离地带，并以高速公路公路滨海旅游路相连。滨海地区各组团功能定位海港组团为国家重要能源枢纽港之，以高新技术产业临港工业物流和现代服务业为主导城市功能综合区山海关组团为国家历史文化名城，重要铁路枢纽，旅游休闲度假胜地，现代制造和临港工业基地北戴河组团为国际商务会议中心，生态型园林式国际性旅游休闲度假胜地滨海新城组团为滨海旅游休闲度假胜地，高端旅游休闲文化创意总部经济和科技教育研发等为主滨海生态宜居新城昌黎抚宁组团为秦皇岛卫星城，中心城区产业扩散主要承接地。④滨海地区交通发展战略根据滨海区域地形地貌及社会经济发展趋势各组团在滨海区域功能定位，在充分考虑该区域交通需求特点基础上，确定形成以组团间交通通道为引导，以各组团内部主干路为骨架，次干路支路为补充层次分明，功能明确道路网络系统形成以公共交通为骨架，以自行车步行小汽车交通为辅助，以出租车为补充现代化城市居民通勤交通模式形成以旅游公交常规公交为主，小汽车为辅助，出租车为补充城市旅游交通模式。远景实现各组团间以轨道交通和常规公共交通相互联系。到规划期末，在滨海地区将形成条高速走廊沿海高速京沈高速条快速通道沿海公路北线海北路戴河片区南部环路兴凯湖路老国道西环路北环路条旅游专线沿海公路南线，两条国道国道十二条连接线沿海高速刘台庄连接线，昌黎南连接线机场连接线昌黎东连接线留守营连接线抚宁连接线，京沈高速山海关连接线东港路海阳路兴凯湖路北戴河高速条连接通道，青乐线抚昌公路路网格局。主城区空间发展规划城市性质和城市规模城市性质我国著名滨海旅游休闲度假胜地，环渤海地区重要综合性港口城市。城市远景发展目标建设富有实力充满活整体资金投入量较大，有定未知风险首次尝试此类项目，运营经验及人力欠缺四项目前期进展概况通过与秦皇岛市政府及北戴河新区政府多次谈判与沟通，我公司选定地块面积四至范围，已取得政府致意见。框架性合作协议草案内容也经双方修改后定稿。同时根据秦皇岛市政府要求，进行项目整体规划设计功能分区等工作前期准备，如完成协议签署，可以展开。五成本预测打造国内领先国际知名集休闲养老旅游度假高尚运动高档居住于体颐养旅游高品味生活功能新城。总投资约亿元。北戴河新区七里海地块项目采取统规划分期开发模式建设，预计全部建设周期为年。乙方在获得项目土地使用权后半年内部分项目开工。期高尔夫球场五星级酒店运动中心力争开工后两年内局部投入使用健康管理中心游艇俱乐部主题商业街五星级影院等休闲配套设施及建筑力争在四年内建设完成顶级老年颐养山庄世界建筑博览园等项目同期开工，分批建设全部项目力争在年月日前完成。第五部分项目市场展望及未来价值定位定位打造国内领先国际知名集休闲养老旅游度假高尚运动高档居住于体颐养旅游高品味生活功能新城。三项原则原则北戴河拥有中国北方顶级旅游资源，新机场建设已经获得批准，本项目定位为新区规划建设样板项目，充分发挥这些资源优势，迅速将北戴河新区发展带动起来，使北戴河重新焕发青春，再次成为中国乃至国际最知名旅游度假疗养胜地。原则本项目将严格秉承人文生态立区高端业态兴区原则，坚持走高端发展之路，引入国际高端旅游项目开发管理理念，在进步体现新区规划原则基础上，做到高标准开发高水平建设，国际化管理。打造四季旅游品牌，弱化秦皇岛度假避暑观点，树立常年旅游意识，努力谋划春夏秋冬四季旅游项目。原则本项目立意打造成为国家级生态示范城，对区域内原有湿地森林植被进行保护性开发。坚持做到既对当前负责，更对长远发展负责，既对经济发展负责，也对社会事业发展负责，更对生态保护负责。二项目建设目标项目可持续发展政府开发企业当地民众消费群体多方共赢政府•通过项目开发带动北戴河新区区域全面启动•产业结构升级提升旅游业，带动配套产业发展，增加就业，保持社会稳定•国际综合度假区，提高北戴河旅游度假业竞争力，提升北戴河地区知名度开发企业•项目整体开发，合理综合地价，能给公司带来巨大收益，公司大块土地储备，与政府次性签约，解决以后政策风险。•能够进行公司在养老候鸟度假及旅游地产等方向上实践性探索。•扩大社会影响力，成为更加卓越企业公民当地民众•借助项目开发实现职业转移与提升，在项目中获得就业机会•旅游配套产业发展，促进当地居民收入水平•旅游产业发展对人才要求，将加速当地基础教肓与职业教肓发展，实现当地人综合素质提升消费群体•旅游购物，为当地创造税收•置业，为客户高品质居住环境•享受服务，为本地居民增加收入开发和生态在开发中保护，在保护中开发水系保护尊重本地自然生态条件，采取适宜手段构筑以多级水分析优势面积秦皇岛市超大面积土地，纵观全国土地市场少有土地市场，绝佳自然资源，利于整体规划开发。土地储备公司大块土地储备，与政府次性签约，解决以后政策风险。地政关系良好主管领导了解和熟悉公司，对项目推进合作态度积极。地产开发为主运作符合公司发展战略劣势资金压力整体资金投入量较大，项目操作和运营周期较长，有定资金压力和运营压力。首次介入公司首次介入此类项目，规划设计及运营都需要迅速学习，还需补充旅游策划高尔夫运营等相关专业人才。机会秦皇岛大旅游立市策略省市两级政府态度鲜明政策倾斜。实力企业共同打造沿海各项目同时起步，共同打造，容易形成规模，出整体效应。国华置业及河北省建投等几个大企业介入，能够实现共同打造。新业态尝试能够进行公司在养老候鸟度假及旅游地产等方向上实践性探索。威胁配套项目基本处于规划阶段，周边配套有待完善市场风险由于建设进度问题，营造项目整体氛围难度加大，如何控制项目市场培育期是今后经营重点政府投入基础配套设施建设周期较长也是影响此项目因素之，可能会参与部分项目建设。二结论此项目潜力巨大，但也是机遇与挑战共存，流自然资源与良好地政关系是支撑项目全盘规划整体操作基础性优势但是首次尝试所面临运营经验匮乏及缺少专业人员也给项目操作带来了不确定性风险。在如今市场形势下，能够通过框架协议绑定超大优质地块机会已经越来越少，此项目从中国地产大环境和公司长远利益考虑，符合公司发展方向，同时也是公司尝试多种业态探索综合发展良好机会。对于这块具有稀缺性自然环境资源土地，发展部认为符合公司未来战略发展需求，建议进行项目操作。发展部公报四交通运输秦皇岛具有较为发达铁路公路航空和海运交通网络。京山京哈大秦秦沈客运专线四大铁路干线于境内交汇，津秦客运专线已经开始施工。规划大字型高速公路网及三纵六横九条线公路主骨架逐步形成，为构建小时经济圈奠定了基础。京秦客列专线有望年底通车，京唐秦城际列车年争取通车。城际铁路建设和使用，为京津唐地区居民来秦皇岛休闲旅游安家置业提供了便捷交通条件。年末，秦皇岛全市公路通车里程公里，路网密度为公里百平方公里，高于全省平均水平。秦皇岛山海关机场为军民合用机场，距秦皇岛市海港区约公里，已开通多条国内国际航线。秦皇岛港业已成为以煤炭原油输出为主综合性国际港口，是我国晋煤外运北煤南运主要枢纽港。年完成铁路旅客运输量万人次，增长公路万人次，增长航空万人次，增长。完成铁路货物运输量万吨，增长公路万吨，增长港口货物吞吐量万吨，比上年增长，其中集装箱吞吐量万箱，目录第部分可行性研究报告编制依据及结论项目投资意向书名称二投资意向书编制单位三投资意向书编制依据四项目概况秦皇岛市北戴河新区地块概况二北戴河新区地块规划指标及其它要求三地块获取方式第二部分城市背景综述城市概况地理位置及区划二面积人口三经济概况经济总量固定资产投资购买力和消费水平城市居民居住水平房价收入比四交通运输五城市发展规划期限和规划范围市域城镇体系规划滨海地区空间协调发展规划主城区期年远景年以后。规划范围根据规划内容和控制深度不同，将规划范围界定为三个层次市域范围含三区四县，总面积平方公里，为市域城镇体系规划范围。其中，城市规划区范围总面积约平方公里。滨海地区控制范围总面积约平方公里。为市域京沈高速公路和沿海高速公路以南区域，包括海港区北戴河区山海关区全部行政范围以及抚宁县昌黎县部分沿海乡镇。主城区规划范围包括现状三个城市区，总面积约平方公里。市域城镇体系规划市域总人口及城镇化水平规划市域总人口年为万人，年为万人。年市域城镇化水平达到以上，市域城镇人口达到万人左右年市域城镇化水平达到以上，市域城镇人口达到万人左右。市域城乡发展战略以全面建设小