遇，乘势而上，奋力崛起重大决策，努力把我市建设成以区域性加工制造业中心优质安全农产品供应中心商贸物流集散中心为主要内容区域性中心城市。皖西北中心城市正在形成。十五末，阜阳市区建成区面积已达平方公里，城区人口总规模达万人。交通枢纽地位进步凸显，产业集聚能力进步增强，上海华源香港华润江苏大亚南京雨润河北顶大国投新集集团等大批企业入驻阜阳。商贸物流集散中心地位初步确立，全市社会消费品零售总额位居全省第二。工业化与城镇化进程加快。年全市规模以上工业销售收入达到亿元以上，连续三年保持两位数增长，增长稳定性和内在动力增强。城镇化进程明显加快，农村人口加速向城镇转移，年全市城镇化水平达。社会事业全面进步，人民生活继续改善。年农民人均纯收入元，城镇居民人均可支配收入元。社会保障覆盖面进步提高，城镇登记失业率控制在以内，生态市建设全面启动。居民消费结构加速升级，住房通讯交通等成为新消费热点。年阜阳市见下表年份总额亿元增长率可比价二房地产市场宏观形势分析及预测国内宏观市场分析市场回顾政策成为影响年乃至中期内房地产市场和行业发展关键变量。在始自年月宏观调控中，中央和地方政府出台了诸多政策，调控政策密集出台。如加息月日和月日，央行上调各档次房贷利率国六条月日，提出房地产业健康发展六措施，拉开今年调控序幕九部委十五条月日国办发号文对国六条细化，提出平米双标准二手房征营业税月日，国税发号文规定，月日后个人购买不足年住房对外销售，将全额征收营业税调控住房结构月日，建设部发号文，明确平米标准限制预售月日，号文要求开发商获预售证后应在日内开售外资限炒月日，号文加强对外资开发经营和境外购房管理土地督察月日，国办发号文规定，全国省区市及计划单列市土地审批利用，纳入九大土地督察局监管强征二手房所得税月日，号文规定月日起，统强制性征收二手房转让个人所得税规范外汇管理月日，外汇局和建设部联合规范境外购房主体购买境内商品房外汇管理。加强土地调控月日，国务院发布加强土地调控有关问题通知。月日关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题通知，新批准新增建设用地土地有偿使用费征收标准将在原有基础上提高倍。从上述密集调控政策中可以看到，规范和整顿是各项政策制定基调，从上游土地到下游消费都在政策调控紧缩视野之内，其目标都直指房地产行业投资过度和价格快速上涨主旨在于解决部分城市房地产投资规模过大房价上涨过快，房地产行业强政策性特征再次得到体现。我们看到，开发商受到土地和信贷调控紧缩外部压力与行业内规范经营内部压力双重挤压，尽管表面看，全国范围内商品房价格普遍上扬，但是由于绝对投入迅速增加，其实际利润水平正在逐步回归正常，暂且抛开房地产泡沫破灭与否争论，个更加市场化集约化产业将在当前这种压力承受与突破中走向成熟，全国范围内房地产行业景气度将因这次行业整合而获得额弥补以前年度亏损应纳税所得额所得税按收入预征税后利润提取盈余公积未分配利润财务现金流量表自有资金表序号合计二三四备注现金流入预售房收入回收固定资产余值回收流动资金现金流出自有资金借款本金偿还借款利息支付开发成本费用不含利息销售税金及附加土地增值税所得税净现金流量累计净现金流量所得税前净现金流量累计所得税前净现金流量计算指标所得税前所得税后内部收益率财务净现值，投资回收期年基准收益率财务现金流量表全部投资表序号合计二三四备注现金流入预售房收入回收固定资产余值回收流动资金现金流出开发总成本费用经营税金及附加土地增值税流动资金所得税净现金流量累计净现金流量所得税前净现金流量累计所得税前净现金流量计算指标所得税前所得税后内部收益率财务净现值投资回收期年基准收益率三风险分析本项目不确定因素主要来自以下几个方面建造成本售价开发周期贷款利率等。这些因素受到政治经济社会条件影响，有可能发生变化，影响本项目经济目标实现。盈亏平衡分析各种不确定性因素变化会影响投资方案经济效果，当这些因素变化达到临界值时，就会使方案损益情况产生质变。进行盈亏平衡分析，找出这种临界值，判断投资方案对不确定性因素变化承受能力，为决策提供依据。本项目建设投资为万元，销售收入为万元，扣除相关税后，毛收入为万元，在考虑相关支出和收入不变情况下，盈亏平衡点为销售率，投资风险较小。项目风险分析风险是可测定不确定性，根据项目生命周期，风险来源和内容不同，本项目主要风险是市场风险和融资风险。在当前阜阳房地产市场还没有受到国内大环境影响，在商品房预售制度虽倍受争议，但仍长期存在情况下，本项目房地产开发风险主要集中在前期建设资金筹集上。项目风险回避市场定位和产品规划设计水平是关键因素。在项目开发各个阶段，建立科学细致调查系统，做好市场调查，形成准确市场定位，适度超前规划理念，独具个性建筑风格与布局，人性化环境艺术空间和合理户型设计是住宅产品成功重要因子，优质工程质量也是获得市场认可根本。形象包装和营销策划项目价值最终体现，要超越众多竞争对手，在于销售过程中成功形象包装和营销策划。成功形象包装和营销策划能够增加项目附加值和产品竞争力。项目融资管理对拟投资房地产项目，慎重研究科学决策，在投资决策上首先回避风险。将资金和经历集中在公司主营业务经营上，以支撑投资项目，使房地产项目收入占主营业务收入保持在定比例之内。控制风险，保证对皖西北城市商业广场企业资源支持，项目开发过程中环环相扣。优质产品，加上成功营销策划可以快速回笼资金，减轻项目投资融资压力，减少融资成本，增加投资收益。另外，做好融资工作，确保资金到位，可以保证项目顺利进行，二者相辅相成。第十二章结论及建议结论针对有利外部环境和项目开发条件。加强公司内部管理，健全各项财务制度，在项目开发过程中对开发成本和效益进行有效动态跟踪控制。根据开发资金运作模式设定，对运用资金能力要求较高。因此，应对开发物业预售楼款收集方案作精确编排和计算，对资金投入和使用要有科学计划和必要控制力。加强物业销售策划人员组成，以市场为先，尽早介入进行本项目前期销售及策划推广工作，充分利用售楼收入进行开发建设。作为个大型商业楼盘开发，跨期较长工程庞大，需要面临市场交通规划等外部条件复杂，加上开发在需要提高资金使用效率同时，亦要保持整个开发理念延续性。充分运用已有各项技术力量和资源，进行本项目开发，并在本项目开发过程中保持管理队伍稳定性。基于自身条件，本项目销售对收益及财务平衡具有重要作用，考虑到发展商实际情况，委托专业代理公司销售不失为种较好选择。项目在招投标阶段应该选有实力承包商和监理单位，建设过程中应加强现场不同专业不同工种之间协调与配合，确保工程进度，保证工程质量，尽量缩短项目周期。三特殊说明在本项目可行性研究中，针对当前国内房地产开发中普遍存在预售情况进行了必要考虑，对当前税法与会计制度对财务数据影响差异也进行了充分考虑。由于房地产开发行业资金来源与投资特殊性，特别是建设期与销售期重叠，预售期较长，故个别财务指标可能不同于般行业指标。阜阳巨龙房地产开发有限公司二零零九年二月十八日皖西北商贸城中心广场示意图净地面积平方米约亩，阜阳应加快物流贸易发展，以形成阜阳价格，更好地发挥阜阳现代化中心城市对外辐射功能。本项目建设主导思想是不走以往市场发展过程中存在功能单经营粗放老路，而是着力于打造个具有很强辐射能力能代表阜阳皖西北中心城市形象商业广场。项目建设这指导思想与阜阳发展商贸流通业思路和要求相吻合，它可以在加快阜阳现代商贸流通业发展进程中，迅速提升阜阳市场总体水平方面做出突出贡献。本项目拟建皖西北城市商业广场充分体现了阜阳市颍泉区整体发展战略，积极打造个全新集多种服务功能为体现代化商贸中心，包含有办公商业餐饮娱乐等多种经营内容，项目规模大设计思想先进，本项目建设将推动阜阳市新轮发展规划实施。项目建设将有利于繁荣阜阳城区经济，提高阜阳城市形象由于本项目规模大定位高，因而项目迅速发展将对阜阳经济发展带来积极影响。方面，皖西北城市商业商业广场发展将会推动商品快速流通快速销售，从而增加目录前言报告编制目二报告编制说明三特殊说明第章总论项目基本情况二经济技术及财务指标三结论存在问题与建议第二章项目建设背景与开发商发展商概况项目建设背景二项目建设必要性三项目建设可行性四项目可行性研究依据五开发商简介核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,第三章市场分析与预测社会经济状况二房地产市场宏观形势分析及预测三项目市场情况分析及预测第四章建设条件及选址区域概况二自然条件三公共服务设施四工程地质五水文地质六地址选择第五章规划设计方案规划设计方案指导思想二规划设计方案原程中，得到了来自政府各方面热情关心和支持。本项目开发商阜阳巨龙房地产开发有限公司有雄厚经济实力作后盾，良好经济业绩行业运作能力和社会信誉作基础。公司领导经验丰富，各方面人才搭配合理，管理制度架构健全，运行有序。本项目起点高定位准经营发展方式符合国际潮流，有着很好发展前途。项目选址性质功能符合项目所在地城市规划土地利用规划，得到了所在地有关部门及当地居民大力支持，因而是可行。项目区位交通仓储物流条件很好，适应商业市场建设发展。项目有着良好经济效益。这在本报告第十章将得到充分论证。四项目可行性研究依据阜阳市城市规划方案项目建议书编制规范和要求阜阳市经济社会统计资料皖西北城市商业商业广场项目暂定设计方案安徽省建筑工程预算定额估价表和阜阳市材料市场价格信息。阜阳市收费明白卡委托方提供其它有关资料委托方现场勘察及市场调查收集有关资料。五开发商简介阜阳巨龙房地产开发有限公司简介阜阳巨龙房地产开发有限公司，注册资金万，是家具有二级房地产开发资质开发企业，公司员工余人，具有中级以上技术职称，专业技术人员有人，其中包括两