增长。其中存量住房交易面积为万平方米，同比增长，交 易套数为套，同比增长。 年，武汉市商品房综合销售均价为元平方米，同比增长。其中，商品住 房销售均价为元平方米，同比增长。 年，武汉市存量房成交均价为元平方米，同比增长其中，存量住房 成交均价为元平方米，同比增长。 年，武汉市土地成交宗，同比增长成交面积万平米，同比增 长出让金额亿，同比增长。其中，中心城区土地成交宗， 同比增长成交土地面积万平方米，同比增长成交金额 亿元，同比增长。 房地产市场在系列优惠政策的推动下，刚性需求大量释放，市场迅速回暖，呈现史上最大 成交量。在市场进入繁荣阶段的趋势下，政府似乎开始采取了系列的调控政策。首先，下 半年政府在全国大力打击捂盘囤地行为，公布全国范围内闲置土地其次，月国务院 发布国四条遏制部分城市房价过快上涨的势头，增加普通商品住房的有效供给，并且继 续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房接着，出台进步加强土地出 让收支管理的通知，规定开发商拿地时首次缴款比例不得低于全部土地出让款的之 后又明确二手房交易营业税免征年限恢复至年。此系列密集出台的政策，方面从供给源 头遏制房价攀升，盘活库存土地，另方面在开发商融资环境改善的情况下，提高其拿地门 坎，并通过增加购房交易中的支出来抑制投资投机性需求增长。 年武汉市房地产市场预测 年房地产市场的火热充分反映出购房需求的旺盛，在缓解矛盾上，中央政府方面要加大商品房供给，方面又要控制房价的过快增长带来的民生问题。在经济会议后，国务 院也对相关政策进行了调控，月日国务院宣布二手房转让营业税优惠政策终止目的在 于抑制投机性购房，月日召开的国务院常务会议上提出要求遏制房价过快上涨趋势， 同时加强保障性住房建设。继年月中央密集出台系列房地产调控政策以后，在 年月中央政府再出台国十条进步调控楼市。国十条与此前中央所有 调控楼市的政策方向脉相承，但更加系统全面，从调结构抑投机控风险明确责任 四个方面，正式确定了年中国房地产政策基调和架构，今后年的中国房地产市场变 化将难以脱离此政策的背景。国家需要房地产行业来拉动经济时，就鼓励购房行为当经济 过热或者民声齐怨时，国家只要出台道封杀命令，市场就会重归沉寂。所以年市场 行情，还是取决于中央政府稳定房价的决心和出台的具体调控改革措施。 中央政府处在各方利益的核心点上，中央的每次表态都会引起市场的波澜，因而中央出台 政策也会越趋稳重。当前，宏观经济城市化进程住房需求等驱动房价上涨的内在动力依 然较为强劲同时，土地成本上扬，拆迁成本提高，住房品质提升，原材料价格和劳动力成 本不断上扬等带动房价上涨的外在压力在不断加大此外，资本流动性过剩，通货膨胀预期， 物价持续高位运行，利率变动，投融资渠道狭窄等宏观经济不确定因素依然存在。因此，房 价温和性上涨的可能性依然很大。但房地产业前行的脚步不会停止，路途也充满了挑战。 二本项目周边主要楼盘基本情况 目前，西北湖周边在售在建楼盘主要有西北湖∙凤凰城两湖总督天润∙北湖假日新华 豪庭金利∙明珠花园华立∙新华时代美林公馆心家泊。 从目前已经开始销售的几个楼盘来看，各个楼盘的定位都不相同，但均有显著特点。 西北湖凤凰城 项目地址江汉区北湖西路号 住宅均价元 总套数套 房屋栋数栋 户型面积 总建筑面积 容积率 绿化率 开盘日期第期第二期 交房时间年 西北湖凤凰城主打户型为左右的三房两厅，该项目无论从规划设计园林景观，还 是从项目配套和户型设计来看，都能称得上是个高品质的住宅项目。绝大部分住宅为南北 通透的板式楼，也是目前西北湖片区在售的最大楼盘。期临街，户型以三房两厅为主，均 价在以下，与同地段的楼盘相比，其性价比无疑最佳二期面糊，户型以 左右四房两厅为主，可以全观景观，价格达到元，平均套价在万元以上。 该项目目前基本售罄，主要购买对象为高层商务人士和私营老板。 万科城 项目地址江汉区常青路与三环线交汇处 住宅均价元 总套数套 户型面积总建筑面积 容积率 绿化率 开盘日期 三目标消费群体定位 万全城项目除了针对高端消费人群以外，通过它典型的复合型房地产特点，从全方位满 足来自全国不同地区的人们在武汉居住写字楼投资的需求 住宅 人员构成 金融证券外资企业的中高层管理人员 行业城市精英 律师医生教师等高收入人群 民营企业主个体户 外埠来汉的投资和贸易界人士。 白领阶层，政府机关工作人员企业事业单位员工。 住宅消费者特点 这些消费者都属于中等收入阶层，消费特征是平时花钱比较谨慎，希望物有所值，更多 的是选择银行按揭贷款方式买楼，因为他们手中的钱并不是很宽裕。但是其中的个体户则有 所不同，这类人更多的是从投资的角度来看问题的，他们中有很大部分人是重复置业者， 买来的楼自住的不多，而是以出租的形式获得回报。 收入特征家庭月收入在元左右，年收。 政府工作人员中，也有少部分人买房是为了投资。以投资为目的的消费者，比较 看重地理位置价格，这两方面的因素会对其投资的回报产生直接影响。 购房诱因的设置针对自住者的诱因应放大小区环境楼盘本身素质附加值及价格 上。针对投资者的诱因应放在价格交通附加值上。 第五章建设地点及自然条件 地理位置 略 二区域地质构造 略 三区域地貌 略 四场地地基土基岩构成及特征 略 六地震地质条件 略 第六章项目的分析 优势 区位优势项目位于武汉市商业中心区，地处武汉市金融条街和 中央生活区的西北湖畔，近傍西北湖广场和喷泉公园，现代购房者都追求依山傍水， 享受自然亲近自然，而本项目有着优越的自然景观优势金融街与之隔道相邻，中心 商务区写字楼娱乐休闲购物优势得天独厚。项目所处地段有城市主要交通干道建 设大道和景观大道新华下路和青年路，交通便利。优越的地理位置。距汉口中心城区 的核心。环境优雅安宁，又坐拥繁华。独享自然景观资源。南面为北湖和西湖，直接供 给空间视野。项目所在区域价值很高，为武汉市公认的豪宅区。人居纯度良好，附近社 区生活和谐性较高。 物业优势本项目集高层临湖住宅高层智能化甲级商务写字楼和大型商务三位体， 体量大档次高，自身功能配套齐全，因此，具有独特的物业优势。天安物业为武汉万全城 提供物业管理顾问服务。 项目周边或毗邻拥有金融街酒店及商务配套独享西北湖周边的购物娱乐配套，坐拥新 华下路和青年路的餐饮休闲配套等优越条件，生活居住商务娱乐休闲购物等非常优越。， 二劣势 项目地块整体出现不规则的形状，定程度上弱化了地块的价值 土地成本相对较高地价昂贵拆迁费用大，致使前期投入费用较多，对后期的开发和 资金回笼有定的压力。 本项目为本公司开发的第个项目，在本地市场的知名度和影响力有定的局限性。 项目占地仅为亩，难以形成规模效应，且缺乏品牌效应。 两湖总督将南面的西湖和北湖遮住，对项目挖掘湖景资源有定影响。 噪音影响和汽车尾气排放对居住环境的影响，项目所处市政道路，较大的车流量，为本 项目带来交通便利的同时，较大的车流也带来了噪音干扰，在解决噪音影响提高隔音 效果的问题上增加了项目的投资。 项目地处武汉市中心区，消费水平为武汉是最高，消费者购房压力较大，对项目后期营 销带来定的麻烦。 文化教育缺乏初高中教育学校。 三机会 当城市化进程加快，市场需求随之增加，这切都预示了买方市场将不断地扩大 王家墩商务中心拟建为逐步最大商务中心，届时该地区区域价值将得到进步提升 西北湖区域高档楼盘与新华西路大盘共同构成武汉汉口地区的中央生活区，居住价值得 到进步提升。 目前市场上的小户型普遍功能设计不完善，牺牲了舒适性，属于纯过渡性住宅。 四威胁 周边大盘云集，且都是颇具知名度的开发商，竞争激烈区域内交通干道沿线许多新 项目相继上市，对本项目在后期营销中的客户起到了定的分流。区内项目的推出将直 接冲击本项目。 区域内住宅价格水平偏高，客户形成定的心理价格定势，逾越有难度。后期销售 压力大，资金回笼慢。 第七章项目的规划与定位 略 第八章项目营销推广策略 略 第九章物业管理及服务 略 第十章投资估算及资金筹措 略 第十章财务评价 略 第十二章风险分析 项目风险 房地产投资受到影响较多，个环节的变化或个因素的形成都会给房地产项目带来不同的 风险。般来说，房地产投资面临宏观经济与政策投入要素金融市场企业自身等风 险，目前来看，主要有以下风险 宏观经济和产业周期风险 任何国家的经济运行都存在着经济萧条复苏增长和衰退再到萧条复苏等阶段的经济周 期，经济周期的波动已成为个世界性的经济现象，只不过由于体制政策等因素的不同导 致不同的阶段出现的时间短长不。经济发展持续增长则会提高居民收入消费能力和预期， 从而刺激房地产消费。与经济周期性波动相类似，房地产行业也存在周期性波动，房地产的 周期波动主要表现在价格涨跌成家量多少投资量的增减等经济指标变化上其总的趋势分 为上升期和下降期，复苏与增长阶段衰退阶段。从我国房地产市场发展历史看，我国房地产 市场存在低潮期短，上升期长的特点。所以，可以选择恰当的投资时机，以最小的风险获取 最大的收益。 二金融风险 房地产投资投入大周期长，没有大量的资金供应，房地产投资是难以维继的。因此，房地 产业离开了金