，年房地产投资亿元，年亿元，年增长倍多，销售势头良好。见表。衡阳房地产投资统计资料表单位亿元序号名称单位房地产开发投资亿元房屋施工面积万平方米其中住宅万平方米商业万平方米办公万平方米序号名称单位其他万平方米新开工面积万平方米其中住宅万平方米商业万平方米办公万平方米其他万平方米竣工面积万平方米销售量万平方米其中住宅万平方米商业万平方米办公万平方米其他万平方米空置面积万平序号名称单位方米平均价格元平方米其中住宅元平方米商业元平方米办公元平方米其他元平方米销售额万元本年购置土地万平方米土地成交价亿元表中竣工面积销售面积和空置面积关系，年年四年竣工量都都大大超过销售量，但空置面积却在减少，看似矛盾，是因为年以前衡阳市住宅开发以危房拆建为主，没有大规模兴起真正意义上房地产开发，危房拆建般拆还点八左右，拆还部分为拆迁补偿不计算销售面积，只有销售。年政府开始重点放在新城区开发上，开始了真正意义上房地产开发，因此销售量大增，比上年翻番，开始越过万平方米大关。四衡阳市房地产供需状况分析需求预测通过统计过去年衡阳市人口人均居住面积城市拆迁量，再根据人口与人均住房面积模型预测衡阳未来住房需求量，资料完整性及资料可靠性都比较好，预测结果可信程度也就比较高。预测结果，年年年年需求量包括拆迁安置分别为万万万万四年需求总和为万平方米。见表。表中数据来源说明如下市区人口数据来源于衡阳市统计信息网统计年鉴，系公安局统计数据人均居住面积，年来源于衡阳市统计信息网统计年鉴，年数据，根据衡阳住宅与房地产信息网市场分析资料中当年销售面积统计，统计方法如下本年住房面积上年住房面积本年销售面积人均居住面积本年住房面积市区人口年分别为，低于统计年鉴，差异主要来自统计口径不同，统计数据可能没有扣除拆除房屋面积。人均居住面积增加是种趋势，可从住房改善角度反映人民生活水平提高指标，有统计规律表明，般发展较快城市年均增加平方米人左右，发展较慢城市年均增加平方米之间，衡阳属于特殊城市，城市人口增加很快年均增幅，年以前住房增加较为缓慢，以致人均住房面积停止不前，甚至出现负增长。为后续发展留下了空间。年按照年均增加平方米人预测，应该可以达到，而且是保守估计。住房面积，按下式计算住房面积市区人口人均居住面积④新增面积，按下式计算本年新增面积本年住房面积上年住收入。此外，贷款银行还可以获得个人按揭贷款有限权，项目营业收入亿元，若按揭贷款比例，则贷款额度可达亿元。项目若在贷款行封闭运行，可以获得大量银行存款。因此，本项目可为贷款银行带来可观经济效益。二项目优势和劣势分析优势分析本项目与周边楼盘竞争，优势在于规模大成本低，销售价格较低。雅士林湘苑，可售房面积是万平方米是竞争楼盘中最大家，本项目是超级大盘，总建筑面积达万平方米，由于规模大可以建更多配套设施更好环境本项目成本低，是楼面地价低，本项目是大规模拿地，包括基础建设都是企业自己开发基础设施开发费用从应上交政府配套费中扣除，每亩土地价为万元，按容积率计算，楼面地价为每平方米元含契税，据调查，项目周边住宅用地价格每亩万元，沿江更高达万。按最低价每亩万元计算，竞争楼盘中容积率最高高新区珠江愉景湾计算，楼面地价为每平方米元含契税，这样本项目在土地成本上就有每平方米元价格优势。由于本项目规模大，在前期费用小区基础设施费管理费用销售费用上每平方米至少比般小区节约成本元，本项目比竞争对手每平方米有元成本优势。由于成本较低，本项目销售价格比竞争楼盘低，这样可加快销售速度。劣势分析本项目主要劣势是楼盘体量太大，受衡阳市市场容量限制，消化速度不会很快，积压资金较为严重。应对措施解决办法是根据市场容量制定相适应开发计划，二是利用本项目规模优势成本优势，制定合理营销策略，扩大市场份额，三是适当安排债务融资。如在项目期，由于配套还不齐全，居民对项目了解不多，利用本项目成本优势，制定较低销售价格，迅速扩大市场，在占有定市场份额后，再逐步提高价格，成为衡阳市楼市风向标，并主导衡阳楼市价格走势。利用项目自有资金比较充足良好条件，计划债务融资亿元。三项目市场风险缓释目前衡阳楼市面对全国刀切宏观调控，不仅对已经过热城市起到应有调控作用，也对衡阳这样刚刚起步楼市产生了不利影响。但宏观调控目是为了控制价格短期内过度增长，避免过度预支未来价格上涨空间，对于衡阳来说，已经积累了很大价格空间，即使价格有较大幅度增长，相对于其他城市也属于补涨性质，因此，宏观调控对衡阳楼市影响与哪些价格已过度增长沿海城市不样，存在较小宏观经济风险。即使国家宏观经济恶化，价格降低幅度也不可能太大，过后复苏时间会短，对项目损失很小。这点已在市场分析中作了较充分论证。在市场竞争能力方面，本项目规模优势和成本优势，有望在期工程完成后，有主导衡阳楼市能力。本项目在销售方面不利之处是每期开发量大，销售周期相对较长，般楼盘正常情况期工程在两年内可基本销售完毕，本项目考虑销售三年，积压资金多些，好在自质客户。衡阳市房地产开发经营目前正处于由初期阶段向快速成长阶段转型时期，市场已累积了较大需求空间和价格空间，为投资者提供了难得投资获利机会。项目是难得见超级大盘，直接参与土地级开发，土地成本低，比其他项目具有更强竞争能力。项目整体规划合理，分期开发计划安排周密，融资方案可操作性强。土地规划环保及道路水电气等项目建设条件已经具备。项目经济效益及社会效益具佳项目总投资万元，利润总额万元，税后利润万元，全部投资内部收益率，资本金内部收益率，经济效益较好贷款偿还期年，偿债备付率，具有较强偿债能力，贷款风险较低项目建设可以推动衡阳市城市化建设，提高衡阳市居住水平和商业档次，具有良好经济效益和社会效益。综合上述，认为本项目是个效益好风险低优质项目。本项目融资主体在房地产行业经验丰富，自有资金比较充足，投资能力较强，是难得贷款优质客户。衡阳市房地产开发经营目前正处于由初期阶段向快速成长阶段转型时期，市场已累积了较大需求空间和价格空间，为投资者提供了难得投资获利机会。项目是难得见超级大盘，直接参与土地级开发，土地成本低，比其他项目具有更强竞争能力。项目整体规划合理，分期开发计划安排周密，融资方案可操作性强。土地规划环保及道路水电气等项目建设条件已经具备。项目经济效益及社会效益具佳项目总投资万元，利润总额万元，税后利润万元，全部投资内部收益率，资本金内部收益率，经济效益较好贷款偿还期年，偿债备付率，具有较强偿债能力，贷款风险较低项目建设可以推动衡阳市城市化建设，提高衡阳市居住水平和商业档次，具有良好经济效益和社会效益。综合上述，认为本项目是个效益好风险低优质项目。项目各项经济评价指标详见表。经济评价指标汇总目录第章总论项目名称二项目开发单位三项目位置四项目背景及概况五项目开发意义六评价与结论第二章市场分析衡阳市概况二衡阳市经济发展情况三衡阳城市化进程与房地产发展四衡阳市房地产供需状况分析五衡阳市房价水平及变动趋势分析六项目产品定价分析第三章项目建设方案项目规划方案二项目建设计划参数三土地条件分析四基础设施分析五环保分析第四章项目组织与实施公司管理团队核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,二项目开发计划三项目已完成工作量第五章投资计划与资金筹措投资估算二投资计划与资金筹措三项目已完成投资额第六章财务分析财务分析结果二财务评价基础三财务评价基本分析四不确定性分析第七章银行效益与风险缓释银行效益分析二项目优势和劣势分析三项目市场风险缓释四项目建设风险缓释五项目操作风险缓释六融资主体风险顾名衡阳。衡阳市是湖南省第二大城市，全市辖县市区，总面积万平方公里，总人口万。其中城区面积平方公里，市区常住人口万。衡阳交通四通八达，境内公路铁路水运十分便利。衡阳区位优越，紧靠沿海，临近港澳，承东接西，是沿海内地，内地前沿扼两广，锁荆吴，地处南北要冲，历来是商贾云集之处和江南主要商品集散地。衡阳资源丰富，是全国著名有色金属之乡非金属之乡和鱼米之乡衡阳旅游资源丰富，遍布自然景观和人文景观，特别是南岳衡山，以山川形胜而独秀，以佛道共荣而扬名，是名闻天下集揽胜探险度假避暑于体多功能旅游胜地。本项目所在衡阳市高新技术开发区是年成立省级重点开发区。高新区位于市区西部，规划总面积为平方公里，首期开发平方公里。高新区环境优美交通便捷，基础设施易于配套，邻近众多政府机关大专院校等。二衡阳市经济发展情况衡阳税收地方财政收入情况近几年，与财政收入同步增长，由年亿元上升到年亿元，财政收入由年亿元增长到年亿元，具体数据见表。衡阳与税收统计资料表单位亿元项目年年年税收地方财政收入衡阳进出口与引进外资情况衡阳市年进出口总额亿美元，年达到亿美元，年增长倍。年注册外资亿美元，年达到亿美元。年实际投入外资亿美元，年达到亿美元。外贸进出口与引进外资快速增长成为衡阳经济发展强大动力。见表。衡阳进出口及引进外资统计表单位亿美元项目年年年进出口总额注册外资实际利用外资衡阳固定资产投资及消费品零售情况衡阳固定资产投资年亿元年达到亿元年增长倍多，消费品零售总额从年亿元上升到亿元，增长倍。见下表衡阳固定资产投资及消费品零售总额统计表单位亿元项目年年年固定资产投资消费品零售总额衡阳工业和旅游业发展情况衡阳工业年工业总产值亿元年达亿元，增长倍多，旅游收入由年亿元年达亿元，增长倍。见下表。衡阳工业总产值及旅游收入统计表单位亿元项目年年年年年工业总产值旅游收入从以数据可以看出，衡阳市经济在近几年在稳步增长，随着广东省经济产业升级，大量劳动密集型企业向内地转移，而衡阳距广东较近，具有区位优势，有着丰富劳动力资源，较低土地价格。衡阳市正积极承接广东向外产业转移，大力发展制造业，以招商引资和民营经济为动力，