产投资者，要想把握良好投资机会，获取预期经济收益，就必须对房地产投资风险有个清醒认识，并据此采取相应防范对策，提前将风险化解。科学策划是规避和化解房地产投资风险重要环节风险是伴随房地产投资客观存在。风险存在，不仅会给开发商造成损失，在许多情况下，也蕴藏着种机遇，即所谓风险报酬。然而，这种因风险而获得报酬不是靠冒险，也不是碰运气赌出来，而是用科学态度分析风险认识风险，进而将高风险化解结果。因此，能否科学地预见各种不确定性，提示并正确识别房地产风险因素，认真分析和研究各种因素影响方式和程度，对房地产投资风险管理具有特别重要意义。这就要求房地产开发商在做出投资决策之前，必须要认真进行科学策划，对市场主要指项目所在地房地产市场和准备投资项目进行风险预测，有针对性地制定出规避和防范风险措施及对策，防患于未然。此外，房地产策划还有预测未来市场满足客户群体要求灵活应对市场变化等重要作用。案例比较出自云南房地产龙头企业官房集团之手蒙自红竺园和丽江滇西明珠，都是官房实施异地开发战略，得到地州级政府大力支持重点开发项目，工程质量相近，在当地堪称流。但是，由于在项目策划理念上差异，二者市场效果却相去甚远前者输，后者赢。究其原因，输赢都缘于策划和定位。定位失当红竺园艰难叫卖三年红竺园是官房挺进红河第仗，按照省级住宅示范小区标准开发建设，却叫好不叫座，开盘年仅售出多套，回收资金万元。这除了官房沿袭旧有营销模式等因素外，更深层次原因还在于项目开发前缺乏应有策划论证，没有找准项目市场定位，即没有解决好在蒙自开发示范小区，应该卖给谁这关键问题，户型搭配比例失当，安排了大量两室两厅小户型，约占小区总户数半。结果偏偏就是这些小户型卖不动，前后拖了三年才勉强卖完，大大迟滞了资金回收速度，落得个花好月不圆尴尬局面，与开发预期大相径庭。为什么好房不好卖，就因为这种小户型不符合红竺园目标客户群当地富裕阶层居住需求，在蒙自没有市场。句话市场定位出了偏差。在项目规划设计之初没有摸清市场命脉，仅凭主观想象做设计，房屋经建成，再难修改。即使后来坤保以全新营销理念和运作方式打破项目销售沉闷局面，对缺乏目地产投资项目种类较多，它们风险度大小不。有风险度较大，可能遭遇不确定性也较高，而有些投资项目风险度较小，选择风险小投资项目可以使投资收益能得到有效保证。所以本项目以天达酒店入手，通过小项目推动大项目，以减少了投资风险。三以合理组织融资形式进行滚动开发房地产投资需要量大，必须以定形式筹措资金，以满足需要。房地产融资形式主要有以下几种通过发行金融债券，筹集开发资金。通过预售开发商品房和卖楼花，从客户那里筹集房地产开发所需资金。利用已取得土地使用权到银行获得抵押贷款。组建股份公司，申请成为上市公司。从股票市场上融资。各房地产开发公司应根据自身实际情况，选用最适合融资形式，以便迅速大量低成本地融入资金，投入房地产开发。房地产开发公司不但要掌握融资技巧而且还要采取切实可行措施提高资金使用效益。比如在投资项目管理中，引入竞争机制，运用多种手段，促使施工单位降低工程造价，提高工程质量，缩短建设周期。房地产企业还要增收节支提高劳动效率，减少经营管理费用，以保证所投入资金获得最大经济效益。以收购天达酒店作为融资平台，再对亚美大酒店进行改扩建，减少资金压力，通过亚美大酒店取得收益，再对天达酒店进行改造，作为亚美大酒店连锁配套酒店，以达到滚动开发目。四通过多项投资组合及多种经营分散风险不同投资项目风险收益等因素也是不同，所以，实行多项目投资组合可以获得比所有投资集中于个项目上更稳定收益当然，各项目之间相关性不能太强，否则就无法起到降低风险作用。五通过加强资产管理来控制风险个投资项目能否达到预期收益水平，管理人员是最为重要关键因素。提高管理人员素质进而提高管理水平，可以提高对市场可预测性，降低不确定性，可以更有效地使用资产，减少经营费用，降低空置率，提高收益水平，进而降低和控制风险。五开发商项目风险管理内容风险管理是通过风险识别风险评估风险评价，并在此基础上优化组合各种风险管理技术，对风险实施有效控制和妥善处理风险导致后果，期望达到以最少成本获得最大安全保证目标。风险管理主体是企业决策层，其核心是选择最佳风险技术管理组合，目是实现最大安全保障效能。因此，开发商风险管理主要内容为合理界定项目覆盖范围，加强对项目范围变动控制，将项目任务细分更具体更明确更严密更便于控制，以免遗漏而产生风险。合理确定项目管理目标，在企业发展规划和战略总体要求下，按照项目经济技术分析报告和项目可行性研究报告提供依据，用科学方法和态度进行项目决策，确定项目目标，避免出现决策失误风险。编制项目管理规划，对项目工作酒店是目前最理想投资方式之，对于业主来讲能够小投入大产出无风险，同时它也有极其重大社会效益，首先，这种经营方式能够为景洪市带来众多异地投资者，刺激当地经济发展，同时缓解了景洪市旅游配套设施压力，促进旅游业蓬勃发展，拉动整个景洪市经济建设快速向前。其次，快速资金回笼，极大唤起了开发商投资热情，对开发商加大资金投入和景洪市进步招商引资有极其重大意义。建议从建设项目诸多方面研究情况表明，本项目投资开发切实可行，建议有关部门对该项目建设给予大力支持，为该项目建设营造个宽松外部环境，以吸引更多投资者来景洪投资兴业。商业氛围业态组合投资机遇政策扶持等多方面突出项目优势，运用现代商业经营理念和统定位统规划统管理统形象统宣传全新模式对大桥项目进行包装运作。坤保创造性地将滇西明珠成功经验嫁接移植到个旧大桥，顺应现代商业物业财产权与经营权适当分离必然要求，打破传统商铺销售模式，在个旧首家运用产权营销模式进行商业楼盘市场运作，把为投资者营造最佳投资环境，让业主物业不断升值，并获得满意投资回报作为项目运作基本指导思想，结合项目实际设计出产权商铺产权式酒店公寓以招商带动销售等策划创意。在大桥项目运作中，面对商业楼盘操作难度大市民怀疑观望州政府搬迁以及进入时机较晚规划设计已经成形难以变更等系列不利因素，坤保急流勇进，知难而上，以准确市场定位和全新经营理念，为大桥项目注入鲜活生命力，令项目开盘就产生强烈市场效应。坤保专业营销团队不仅目录第章总论第二章产权酒店概述第三章亚美大酒店背景分析第四章产权式酒店经营模式第五章业主权益及投资收益分析第六章投资回报预算及与其它投资方式分析比较第七章可持续经营和盈利保障第八章投资风险控制分析与防范第九章研究结论与建议第章总论项目名称亚美大酒店名称暂定二项目承办单位及基本情况项目承办单位名称坤保房地产开发有限公司核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,项目承办单位基本情况坤保公司及其营销理念云南坤保房地产开发有限公司成立于年，是由云南官房土地房屋开发经营股份有限公司出资资助成立能全方位从事房地产开发经营规划设计工程管理营销策划和楼盘代理销售业务房地产开发新军。成立之初主要为官房企业集团从事集团公司房屋销售，市场调研，项目前期规划等工作，公司主要成员全部来自官房企业集团，是云南官房土地房屋开发经营股份有限公司由国营企业向股份有限公司改制试点单位。在与云南地产龙头官房企多实践，对大桥商业步行街整体形象业态组合功能用途商业氛围招商策略等，进行了全面深入论证，提出了完整策划方案，并结合项目工程进度和销售进展，提前展开招商和管理公司前期准备工作，为项目竣工后迅速开业经营有效回避商业地产经营风险奠定了基础提供了保证。坤保对大桥项目系列运作理念，集中体现为种全新文化观念即现代商业市场经济文化，它以大桥商业步行街为载体，结合个旧锡文化背景，将项目所蕴含历史文化内涵商业步行街所体现现代商业文化观念以及当代市场经济经营理念营销手法市场文化氛围等进行有机融合，将多种现代时尚商业形态汇聚在起，用最新现代商业理念进行组合营销，把传统商业单购物行为演变为集激情购物旅游观光餐饮美食休闲娱乐文化消费酒店住宿等多种功能于体现代化大众立体消费模式，通过浓郁锡文化氛围吸引游人用时尚商品刺激消费，为商业步行街创造最大商机，形成完整意义锡文化核心商业圈。坤保结合项目实际创造性地打出了文化牌，通过文化凸现大桥项目特点亮点，形成强烈市场冲击力。三房地产投资风险与全程营销策划房地产投资具有高风险性众所周知，房地产投资具有投资额大，建设周期长和投资项目不可移动等显著特点，这些特点决定了房地产投资极易受到社会环境经济环境工程建设环境等诸多因素变化影响，从而使房地产投资成为项具有高风险综合性经济活动。在这个投资活动过程中，收益与风险是同时存在，特别是处在经济转轨时期中国房地产投资，风险更是在所难免。房地产投资风险，是指开发商直接或间接地把定量资金投入房地产开发过程，由于受各种不确定因素影响而造成收益下降或损失增加或投资成本增大等不利结果可能性，它涉及政策风险社会风险工程技术风险自然风险国际风险等。倘若剔除政策性技术性因素，假定开发商已能较为顺利地将房地产项目开发出来，则经济风险就成为对房地产投资影响较大风险，它主要包含市场利率风险也可视为政策性风险购买力风险变现风险等。购买力风险是种需求风险，主要是指市场中因消费者购买能力变化而导致房地产商品不能被市场消化，造成开发商经济损失。又由于房地产投资变现性能较差，在交易过程中可能因变现时间和方式变化或商品房不适销对路而导致房地产商品不能变成货币或延迟变成货币，从而给房地产经营者带来损失，即资金变现风险。这两类风险实际上都涉及到房地产商品开发出来能否卖得出