产权转让和出售现象，酒店式公寓市场长期以来以租赁为主体营销模式，正逐渐发生变化。酒店式公寓产权转让酒店式公寓产权转让，主要由于市场存在旺盛需求。酒店式公寓拥有良好设施和经营状况，现金流量稳定，再加上随着目前上海酒店式公寓需求量能稳步释放，强劲租金走势使些实力雄厚公司表现出购买酒店式公寓浓厚兴趣。根据最新市场信息，荷兰上市房地产投资基金以万美元代价收购了位于卢湾区济南路盛捷酒店式公寓，除此之外，先前已有城市酒店公寓和长乐路上宁馨苑达成转让交易。此类转让酒店式公寓拥有良好投资前景，收购者为极有实力公司。此类酒店式公寓成为海外投资者进入上海市场主要选择对象。酒店式公寓产权出售产权出售型酒店式公寓出现，主要是开发商看好目前房产销售形势，同时也为了规避日趋加剧高端租赁市场竞争。年代后期，市场处于低谷，全市房地产投资额连续三年回落。如果在当时上市，或许连成本都难以收回，于是许多高档房选择以租代售方式收回投资，这也是年代后期酒店式公寓供应量增长较快原因之。目前上海楼市逐渐回暖，高档房市场价格路飚升，可以说销售时机相当之好，于是部分酒店式公寓采取出售产权方式套现。销售市场形势看好，高端租赁市场却面临越来越激烈市场竞争。受全球经济下滑影响，外资公司纷纷缩减住房补贴开支。与酒店式公寓相比，位于高端租赁市场末端高档公寓，竞争力明显增强。部分酒店也采用折扣方式与酒店式公寓争夺短期客源。出售产权套现酒店式公寓，多是平均月租金在美元平方米和美元平方米中档中高档物业。这部分物业在市场上竞争力不强，既没有高档酒店式公寓国际性固定客源，又没有低档物业价格竞争优势。同时有些产品本身也存在定问题，如长宁区丽晶大厦徐汇金苑亦苑，房型都在房以上，面积也都在平方米以上。目前古北徐汇地区高档房价格达到万元以上，这部分物业于是借此时机上市销售，以求规避风险，尽快套现。酒店式公寓出售产权，还有市场需求方面原因。目前房产投资市场具有高额稳定回报特点，出现不少投资客。在经历了传统住宅投资，小户型投资等几轮投资热潮后，许多以基金为主投资客看准了酒店式公寓稳定回报，积极介入。目前产权在售酒店式公寓有爱俪轩亦园芝大厦金苑和丽晶大厦，售价在每平方米美元美元之间。上海市出售产权酒店式公寓汇总表项目名称房型面积范围平方尚居住区，人文氛围浓郁丽景新华嘉利公寓古北新区附近经贸中心温莎公寓君悦花园浦东小陆家嘴金融区，交通便利名城花苑东瀛花苑黄浦人民广场四周，交通便利新黄浦酒店威斯汀四未来市场走势相比其他物业，酒店式公寓提供更多客户服务，更高水平物业管理，加上其合理租金价格，所以越来越受到上海外籍公司及外籍人士喜爱。尽管现在尚处于全球经济好转初始阶段，但随着经济不断复苏，上海酒店式公寓在未来几年中将保持强劲需求。目前沪上酒店式公寓为数不多，求大于供市场状况注定了酒店式公寓未来可观发展前景。市场供需增长预测由于酒店式公寓开发成本较高，风险较大，今后几年酒店式公寓年供应量趋于平稳，每年大约在套。预计年后市场需求和供给逐渐达到相对平衡，但随着世博会召开，又会应来个供应高峰。从酒店式公寓需求来看，未来几年内将保持稳定增长，上海酒店式公寓空臵率也将随之逐步下降。但值得注意是，作为高消费物业酒店式公寓，其特定消费形式高昂物业租金决定了它客源数量受到定限制。在这里进行下预测以上海租用宾馆作公寓之用最高峰时期年为例，个人租用作公寓之用仅间，占宾馆总客房数到年，即使租用公寓客户达到万套，每套平均按平方米计算，总需求量也只有万平方米。因此，虽然上海酒店式公寓市场潜力较大，市场供应不足，但在市场总量上看不宜哄而上，否则，盲目开发可能造成过量供应。市场潜在增长点根据前面分析，我们对酒店式公寓发展基调定位于稳步发展，但在些细分市场，还是有些亮点。从地域看，目前长宁徐汇酒店式公寓保有量占全市和，其他份额也都集中在卢湾静安浦东黄浦等中心区域。从酒店式公寓分布走向看，其发展与整体城市发展战略息息相关，而根据上海市城市规划以及近几年各区酒店式公寓市场增长率占有率变化，可以预测未来市场增长点很可能集中在浦东陆家嘴区域。市场机会分析图类别长宁徐汇卢湾静安浦东黄浦中低档市场中档市场中高档市场高档市场分析根据市场机会分析图和波士顿矩阵图来看，位于第象限为市场占有率高，市场增长率低类型。位于此象限是长宁区和徐汇区各档次酒店式公寓，这说明眼下长宁区及徐汇区酒店式公寓市场已接近饱和第二象限为市场占有率高，市场增长率高类型。位于此象限是卢湾静安中高档高档市场和浦东黄浦中低档中档中高档市场。这种类型市场发展比较稳定，但由于竞争较多，也存在较大风险性。第三象限为市场占有率比较低，但增长率比较高。这种类型是最具发展潜力物业。位于此象限为卢湾静安中低档中档市场以及浦东中高档市场。第四象限物业市场占有管理是其最重要三大因素。首先在地段上要有交通便捷商业服务配臵齐全客流密集优势，这是投资这类产品前提。其次，产品定位要由特色，表现在装修标准功能配臵辅助设施安排要有针对性，看酒店式公寓是否按照酒店模式进行配臵，这是基础再次，营运上要选择管理经验成熟管理水平高客源多营销能力强专业酒店管理机构担纲，提供酒店化专业服务，这是保障。作为酒店式公寓，只有对选址产品和营运管理三个要素实行最优组合，才能具有强大生命力。本文在前面已经对区域分布进行了探讨，下面就从产品和营运管理两个方面对现有酒店式公寓进行分析。，并不适合长期居住。随着住宅小区居住环境和居住质量不断提高，将酒店式公寓用于长期居家者会越来越少。从年季度高端租赁市场表现来看，高档公寓平均租金和平均入住率增幅都高于酒店式公寓。在这方面，酒店式公寓对比高档公寓明显居于竞争劣势。二酒店式公寓市场状况酒店式公寓分类根据物业档次划分由于投资商不同，他们财力和开发理念不同，选择区域和进入该行业渠道不同，决定了不同档次不同类型酒店公寓，因此也满足了不同市场需求。高档型上海芝大厦衡山路号嘉里中心上海商城等，代表了上海顶级酒店公寓。它们号称星级酒店公寓，房价也向星级酒店看齐，住客绝大部分是沪上跨国公司中高层外籍管理者，以长期租赁为主。中高档型汇金广场盛捷高级公寓是这类酒店公寓较具代表性物业，他们是市场主体力量，满足了酒店公寓市场大多数客人需求。此类物业长租短住皆宜，经营灵活，承上启下。普通型天赐公寓新黄浦酒概论酒店式公寓市场形成酒店式公寓最早出现在欧洲，当时指旅游区内租给游客，供其临时休息物业，由专门管理公司统上门管理，既有酒店性质，又相当于个人临时住宅，这种物业就是酒店式公寓雏形在我国大陆，酒店式公寓最早出现在深圳，随后在上海北京等中心城市陆续出现。年，上海最早酒店式公寓上海商城建成，标志着上海酒店式公寓兴起，到年，上海共有酒店式公寓家本报告选取有代表性家进行分析，预计到年底，其总面积可达到万平方米。其间，酒店式公寓在上海发展也经历了波三折探索阶段年年，上海商城出现为上海引入了种全新物业形态酒店式公寓，它是种介于公寓和酒店之间高档物业。对于当时尚处于起步阶段上海房地产市场而言，酒店式公寓是个崭新概念，在上海房地产市场接纳酒店式公寓需要个较长过程，在年以后整整两年中，酒店式公寓没有任何增量,发展阶段年年开始，上海房地产市场场逐渐走向低迷，新建商品房销售情况不佳。投资风险高特点。可租售酒店式公寓目前上海大多数酒店式公寓都属于此类。发展商先卖掉部分单元，收回部分投资，再留部分出租，这样可以降低投资风险。但由于有较多小业主，经营管理有定难度，有些小业主可委托该管理公司经营管理，也可自己出租，或自用，因此租金不尽相同，可能会造成定经营麻烦。产权式酒店公寓产权式酒店公寓特点是开发商将物业每个单元分割为产权出售，而投资者购买时支付物业总值投资款，余款由开发商或银行提供按揭贷款。同时投资者在按揭期内将使用权委托给开发商指定著名管理公司统经营统管理统支付按揭款，至按揭期满，各业主便可收回使用权。对于产权式酒店公寓，投资者般不在酒店居住，而是将物业委托给酒店管理公司统出租经营，或者自我出租，获取年度红利。因此，年度利润分红通常足以抵消分期付款费用，并有可观赢余。业主般只需投入金额不多首期，就可以不再投入，大约至年后取得完全产权，之后投资者可以将单间产权公寓按市场价格卖给管理公司，或自行上市出售，经营有方酒店式公寓通常可以获得可观增值回报。产权式酒店公寓是上海酒店式公寓市场上新兴产品，以中福地产金银汇和年新上市世福汇为主要代表。二供需状况相对于每年多万平方米普通住宅供应量，酒店式公寓市场总量则要小得多年上海酒店式公寓供应约万平方米。从上海酒店式公寓历年发展情况来看，年代中期是较为集中供应期，年达到顶峰，年代末开始转淡，目前年供应量基本徘徊在万平方米左右。年间，酒店式公寓需求状况比较平稳，市场供大于求，表现相对低迷到了年需求量明显加大，空臵率也不断下降，酒店式公寓表现出供不应求局面。供应供应量出现波动近两年逐渐提高近年上海酒店式公寓市场供应波动较大。上个世纪年代末，受东南亚金融危机影响，些住宅采用租赁方式来加快资金回笼，致使年上市量骤增，当年新增供应量为套，共个楼盘。包括上海盛捷香港广场世纪阁嘉里公寓衡山路号以及浦东汤臣中心等几个大型楼盘，其中仅上海盛捷就提供个单元。年，随着市场好转，批管理优秀设备精良高品质项目开始走俏租赁市场，形成了市场供应次高峰，当年推向市场共有个楼盘，共计套单元。相比年第次高峰，年推出楼盘规模相对比较小，每个楼盘般在个单元左右，如时代豪庭鸿艺豪庭亦园等。近年开发商考虑到酒店式公寓市场总量和空臵率等情况，对酒店式公寓开发持谨慎态度，致使年供应量不到个单位。年黄浦区威斯汀公寓卢湾希尔福公寓，长宁区嘉里华庭二期瑞峰公寓酒店和柏华丽豪华公寓上市，使