运营的前三年只达到正常年份的。多功能体育场馆个，考虑到该场馆可举办篮球羽毛球排球乒乓球等多种体育赛事。其用途具有多样性，按照综合场馆的收费标准，大约为使用天万，暂按万计算。年中按使用三分之的时间计算，则年收入为万。考虑运营的前三年只达到正常年份的。室外网球场为片，参考周边室外网球场的价格，暂定价为元片小时，考虑每天每片利用小时，可得网球场每月收益为万元。考虑运营的前三年只达到正常年份的。乒乓球设置在网球馆和羽毛球馆内，考虑设置处，暂定价为元台小时，考虑每天每台利用小时，可得乒乓球每月收益为万元。考虑运营的前三年只达到正常年份的。该项目设置停车位个，按照每车位收费元计算，天中个车位可周转次，可得停车收益为万元年。考虑运营的前三年只达到正常年份的。可得，正常经营年份运动休闲区收入为万元年，前三年分别为万元年万元年万元年。成本估算运动休闲区成本包括球馆等营业支出球馆等设施维护公益设施维护绿化养护费用支出公益部分人工工资等。根据目前市场情况，球馆等营业支出按照营业收入的计取球馆等设施维护般是与其寿命有关，取费比率约为建设成本的，这里按照计取公益设施维护按十年寿命考虑，则取费费率定为设施费用的绿化养护费参照目前各地规定，按照元月考虑公益部分人工按照万元年计算。商铺按照销售收入的计算相关的销售成本。住宅由于项目位于炳三区，近年来本区域的房地产是最受人们关注的，因此这部分的销售成本相对而言占收入的比重可以取的低些，按照考虑。财务评价运动休闲区如表，投入运营后，每年需要再贴补万元作为运营费用。商铺如表，税前利润为万元，税后利润为万元，投资回收投资估算见表。期造价水平估算，并参照四川省定额管理站的有关文件有关建筑安装指标现行市场有关材料调查价格体育公园初步设计方案四川省建筑工程概算定额四川省其他费用定额国家计委和建设方案为接待中心，不推荐使用本方案。但若能妥善解决可能存在的公益设施功能异化和市场需求不足的问题，本方案将具有较大的可行性。投资估算与资金筹措投资估算依据本次投资估算依据市类似工程近，能给本项目带来较大的收益。当存在相当多的风险，主要来自于公益设施功能异化的风险和市场需求不足的风险。相比之下，方案更适合追求长期收益的资金投资方向，更能满足市体育公园的公益性质，因此建议采纳地块封闭，市民休闲娱乐场所大大减少。从这个角度看，也不推荐使用本方案。如果实施本方案，则需要重新对用地性质进行调整，在项目实施的时间上可能会有较长的延迟。综上所述，本方案在经济上具有定的可行性资者极有可能变卖商铺，公益设施的运行亏损难以得到有效保证。从提供给市民休闲娱乐的场所来看，方案为接待中心在地块设置了游泳池，对外开放场所较大，而本方案调整为住宅后，整个元亩。建议本方案的实施可能会导致公益设施功能异化，保留约的商铺虽然从经济分析上能够带来相当的盈利，但仍然面临着商铺销售不出去或出租困难导致租金下降的风险，如果出现较严重的市场需求不足的问题，投，则全部设施建完后，假定租金为元月，有的商铺可用于出租，年正常商铺租金收益大致为万元，扣除公益设施亏损后，年盈利约为万，在此情况下，按般投资者能够接受的回收期年左右计算，土地出让金大约为万施功能极可能异化。因此为了保证公益设施的长期稳定运行，运动休闲中心的部分商业设施应不能出售，以弥补公益设施运行的亏损，建议该运动休闲区可出售的商屋以不超过为宜，以保证公益设施的可持续运行。若按此思路着如此大体量的住宅和商铺的销售问题，是否能按期销售出去是影响方案盈利性的重要因素。本方案最大的不足在于公益设施建设后年亏损约为万元，在今后长期的维护运营中无盈利项目支撑，业主从逐利角度出发，公益设。住宅部分销售后的纯利润为亿元，运动休闲区内的商铺纯利润为亿元，合计亿元，完成场馆设施及绿化等工程后约剩余亿元未考虑土地出让金和融资成本。本方案的优势在于住宅商业部分盈利优势明显。但面临着。住宅部分销售后的纯利润为亿元，运动休闲区内的商铺纯利润为亿元，合计亿元，完成场馆设施及绿化等工程后约剩余亿元未考虑土位个八最高建筑高度米表主要经济数据及评价指标序号名称单位数据投资万元运动休闲区万元建安工程个室外篮球场个室外儿童戏水池，占地面积。炳地块面积公顷，规划建筑面积，规划建筑占地面积。投资规模本项目投资规模为万元，暂未考虑投资者的融资成本。建设期项目建设期年。项目建设进度年月完成前期相关工作年月完成施工图设计工作年月完成施工准备工作年月至年月完成施工工作年月完成竣工验收工作。资金方式与筹措渠道本项目拟通过招商引资方式筹集资金。可行性研究报告编制的依据关于编制项目可行性研究报告的委托书市土地利用总体规划市城市总体规划市政府研究加快推进体育公园项目建设有关问题的会议纪要市城市总体规划国家计委建设部联合颁发的建设项目经济评价方法与参数第三版国家计委颁发的投资项目可行性研究指南体育法全民健身计划纲要全民健身条例四川省全民健身条例项目单位提供的与本项目有关的资料数据现场勘查所得的资料和数据国家其他有关规范标准等研究范围与工作概况研究范围本项目可行性研究范围包括项目建设的背景及必要性项目市场分析项目选址及建设条件建设规模及方案节能环保消防与安全项目管理投资估算资金筹措项目的财务评价等。工作概况受东区政府委托，我公司依据国家和地方有关体育公园项目的法规和政策对项目实际情况进行了查证，并组织有关专家现场踏勘，查阅资料，根据工程项目建设条件及有关技术规范要求，对工程建设地点建设规模技术标准工程投资技术经济等方面进行了系统分析和论证，在此基础上完成了本项目可行性研究报告的编制工作。项目开发主要技术经济指标表炳地块综合经济技术指标表序号指标名称单位数量备注用地面积二建筑面积三建筑占地面积四建筑密度五容积率六绿地率七最高建筑高度米八停车位个表炳地块分项经济技术指标表序号指标名称单位数量备注用地面积二建筑面积体育场馆羽毛球场片，网球场片室内商业三建筑占地面积体育场馆商业室外活动场地个室外篮球场，个室外网球场三建筑密度四容积率五绿地率六停车位个七最多建筑层数层表炳地块综合经济技术指标表序号指标名称单位数量备注用地面积二建筑面积三建筑占地面积四建筑密度五容积率六绿地率七停车位个八最高建筑高度米表主要经济数据及评价指标序号名称单位数据投资万元运动休闲区万元建安工程费万元室外工程费万元工程建设其他费万元预备费万元二住宅万元建安工程费万元室外工程费万元工程建设其他费万元预备费万元三住宅二万元建安工程费万元室外工程费万元工程建设其他费万元预备费万元四商铺万元建安工程费万元室外工程费万元工程建设其他费万元预备费万元二财务数据不考虑土地出让金运动休闲区投资回收期年投资利润率投资利税率二住宅投资回收期年投资利润率投资利税率三住宅二投资回收期年投资利润率投资利税率四商铺投资回收期年投资利润率投资利税率五综合投资回收期年投资利润率投资利税率结论与建议结论通过对该项目经营收入支出测算可以看出项目总投资约亿元，按照本方案般估计，业主实质需要的投资约亿元不含土地出让金。住宅部分销售后的纯利润为亿元，运动休闲区内的商铺纯利润为亿元，合计亿元，完成场馆设施及绿化等工程后约剩余亿元未考虑土地出让金和融资成本。本方案的优势在于住宅