于开发商进行成功的房地产项目开发。积极推动房地产证券化长期以来，银行等金融机构直是我国房地产开发公司的主要融资对象，导致房地产市场受信贷规模的变化而波动较大，这不利于房地产开发公司可持续性发展。房地产证券化，主要是指房地产企业通过发行股票或债券，使企业筹资社会化，降低开发商对金融机构的依赖程度，使国家信贷规模的变动对房地产业的冲击相应减小。同时，通过房地产证券化还可以使得社会资金流向效益好有市场需求的房地产企业，从而使企业以市场需求为导向，市场供求机制在资金引导下得到发挥。另外，房地产证券化可以将企业项目风险分散各个股东，从而分散单项目主体承担的项目风险。发展房地产保险房地产项目在决策前期开发建设和租售阶段时时刻刻受到各种风险的威胁，风险事件的发生会导致开发商项目损失，或者产生种责任。通过大力发展房地产保险业务，利用保险的风险分散转移和规避功能达到减少风险损失保险可以使开发商获得定的经济补偿，为房地产开发经营提供安全保障，维护开发商的经济效益。我国房地产保险业务的发展还处于初始阶段，方面险种单，主要以房屋财产保险为主，而其它险种如房地产责任保险和担保保险开展极少，另方面覆盖面窄，业务量小，保险业的滞后使得房地产开发和消费中的大量风险无法转移化解，直接影响了房地产业的发展。因此，为促进我国房地产业的发展和加强风险管理，应大力建立房地产保险体系，组建专业房地产保险公司，扩大保险险种，合理解决相关保险费率额问题，规范房地产保险技术规范投保与理赔程序，健全房地产保险的法律规范等。第十三章结论与建议结论从长远发展看，武汉房地产市场需求依然存在，市场发展潜力仍在增加。从投资规模和建设开发指标分析，武汉市房地产市场的基本面仍然趋好。随着国家扩内需保增长的经济发展思路进步明确，在积极的财政政策和适度宽松的货币政策推动下，武汉市房地产市场经过调整后逐渐将迎来恢复性的增长。年房地产市场的火热充分反映出购房需求的旺盛，在缓解矛盾上，中央政府方面要加大商品房供给，方面又要控制房价的过快增长带来的民生问题。在经济会议后，国务院也对相关政策进行了调控，月日国务院宣布二手房转让营业税优惠政策终止目的在于抑制投机性购房，月日召开的国务院常务会议上提出要求遏制房价过快上涨趋势，同时加强保障性住房建设。继年月中央密集出台系列房地产调控政策以后，在年月中央政府再出台国十条进步调控楼市。国十条与此前中央所有调控楼市的政策方向脉相承，但更加系统全面，从调结构抑投机控风险明确责任四个方面，正式确定了年中国房地产政策基调和架构，今后年的中国房地产市场变化将难以脱离此政策的背景。国家需要房地产行业来拉动经济时，就鼓励购房行为当经济过热或者民声齐怨时，国家只要出台道封杀命令，市场就会重归沉寂。所以年市场行情，还是取决于中央政府稳定房价的决心和出台的具体调控改革措施。因此，万全城项目既有定的机遇，又有很大的挑战，需要我们认真对待，把握市场脉搏，与时俱进，积极迎接挑战。品质品牌与市场是决定销售的主要因素。随着人们生活水平的提高，人们对于房子的追求不仅仅只满足它基本的居住需求，而对房子的舒适性保值性提出了更高要求。现在随着楼盘间的竞争加大，房子附加值的多少成为楼盘竞争力大小的有力砝码。附加值是楼盘在融中心，拥有便捷自如的交通体系，并有多达多条公交路线直排众议，不惜斥巨资在北湖区域打造汉口中心城区首个休闲广场。如今，西北湖广场已作为武汉市座品味高设施全特设鲜明城市现代化精品广场而被市民津津乐道，成为市中心道亮丽的风景线。居住其中出则尽阅都市繁济中心西北湖片区的和核心商圈范围内，距离武广商圈也只有分钟车程。从居住环境来看，独特的景观资源优势。任何个城市的发展都离不开水源，择水而居更是每个购房者梦寐以求的居住理念。早在年，江汉区政府力开发的城市，有利于房地产的发展。全国高新技术人才涌向武汉，这将有利于武汉的经济和城市建设，更为武汉带来了许多新生置业群，而且，高校教职工成为购房的个重要部分。二投资潜力分析万全城项目正位于江汉区经道，南至建设大道，东至香港路，西至青年路，新华路贯穿其中，可谓是江汉区政治经济文化和交通四大中心。这些为该处房地产开发提供了极佳的条件。从人口环境来分析。武汉是个外来人口增多高校云集高新技术趋势。在汉口中心城区，纵横的建设大道和新华路奠定了西北湖区域的价值基础。该区域为江汉区区政府所在地，紧邻金融大道条街，武汉体育中心武汉图书大世界聚集于此，距离汉口火车站天河机场也很近。北至发展大，以积极开展科技金融创新股权激励和科技成果转化奖励两型产业发展三大创新试点为特色的自主创新示范区。路交通运行状况分析根据道路交通流量调查和道路通行能力分析，计算得到现状区域道路及路口的交通负荷度表。表区域现状道路路口负荷水平路口或路段名称路口或路段流量路口服务水平服务等级新华下路建设大道北湖小路建设大道北湖小路西北湖路建设大道新华下路西北湖路北湖小路三公共交通现状该区域公交线路较多，周边公交站点有北湖站取水楼站北湖小路站等。现有路路路路路路路路路路路路路路路路路路路路路路路路路路等余条公交线。四区域停车现状项目周边约有停车位个，其中建银大厦有地下停车位个，地面停车位个，建银西侧餐厅停车场约有个停车位，西北湖路路边停车场约有个车位。从目前情况来看，区域占道停车现象普遍，现有停车位难以满足需求。二交通预测分析客流量预测项目建成后引发的客流量包括从业人员和来访人员两部分，其中又以来访武汉万全置业有限公司万全城项目可行性研究报告人员为主，包括住宅商场和写字楼三类性质引发的客流，其中写字楼商业引发流量高峰与城市交通比较致。因此高峰客流量预测应以商场高峰客流为基础，考虑写字楼和住宅的客流的加权叠加。依据项目所处地理位置，结合国内大城市同类性质建筑客流生成的经验，参照武汉市相关吸引点调查的结果，确定万全城项目不同建筑性质高峰小时客流吸引率指标如下表表表高峰小时吸引率指标单位人小时每百平方米吸引率不同性质用地高峰吸引率高峰发生率商业写字楼住宅表各类性质用地吸引发生客流量单位人次高峰小时不同性质用地建筑面积高峰吸引人流量高峰发生人流量商业商务写字楼住宅二车流量预测万全城项目所处地段为武汉市金融商贸中心，项目综合档次定位较高。考虑到项目这些实际情况以及所处区位的交通条件，以及武汉市的机动车发展水平，预测年项目各类性质用地引发客流量出行方式结构表表表项目各类性质用地引发客流出行方式结构单位不同用地吸引比例交通方式商业商务写字楼住宅步行自行车公交车出租车小汽车摩托车楼内出行合计表项目各类用地高峰小时发生吸引车流量单位辆混合车不同用地吸引比例交通方式自行车公交车出租车小汽车摩托车商业办公住宅注各种车辆的平均载客人次分别为出租车人小汽车人摩托车人。三高峰小时项目诱增交通总量分析由表计算结果可知，项目商业建筑高峰小时引发车流量为辆小时，写字楼建筑引发车流量为辆小时，住宅建筑引发车流量为辆小时。由于三种性质建筑车流量高峰时间并不致，在城市道路交通高峰时基地车流量为三种性质建筑高峰引发车流量的加权之和，其规模为辆小时。其中需要进入项目停车的有辆，分别为小汽车辆，摩托车辆。本项目建成后，区域道路交通的压力将增加，必须通过合理的交通组织强化管理，充分利用次要道路，尽量减小对主要干道交通影响，并结合区域公交设施布局，建立安全便捷衔接良好的交通环境。第三章投资分析投资环境分析随着国家宏观调控政策的不断深入，年武汉市从调整住房供应结构加大保障性住房建设力度严格信贷调控政策和整顿规范房地产市场交易秩序等方面入手，进步加强了调控措施的执行力度，使武汉市住房供应结构基本合理住房价格基本稳定，房地产市场趋于平稳，房地产业为全市经济发展和社会稳定作出了积极贡献。从市场需求来分析。从长远发展看，武汉房地产市场需求依然存在，市场发展潜力仍在增加。武汉市目前处于城市化发展和城市改造的高峰期，新增的需求潜力巨大。在武汉市外来人口达万，其中包括白领打工族小型创业者，武汉市本地常驻人口中还有大批的白领人员其中包括国企职员公务员，本地常住人口也高达万，也就是说，平均每个居住在武汉的居民中，就有个是外地人。除适婚族及拆迁户外，因产业迁移而急需置业的人数正在激增，此为年的住房刚性需求注入强劲动力。武汉市的购房者占总人数的，按这比例计算，武汉市尚有多万的人员需要解决住房问题，其中包括首次置业和重复置业者。