。加快济南市发展商业地产的对策建议打牢发展基础，强化总部经济发展的支撑条件是提高经济综合实力。切实把工业发展放在更加突出的位置，积极推进产业结构调整，加快发展高新技术产业和先进制造业，大力培植主导产业，提升产业综合竞争力，夯实总部经济发展的产业基础。二是加强硬件环境建设。进步加快交通通讯能源供排水等城市基础设施建设，提高城市承载能力。加大污染治理力度，切实加强生态环境建设，深入推进环境综合整治，营造良好的人居环境。三是加大人才资源支撑力度。构筑人才公共服务体系，完善各层次人才培训体系，为发展总部经济提供人才支撑。四是健全服务支撑体系。加快建设总部经济信息平台，定期向总部企业发布本市发展规划重大政策重大项目信息和改革措施。加快完善银行保险会展招商商贸物流旅游法律教育培训等专业化服务体系，为总部企业提供优质服务。优先发展公共服务，有效解决城市交通社会治安城市管理等热点难点问题，努力营造和谐的社会环境。强化规划引导，加快形成总部经济发展的基本框架编制济南市总部经济发展规划，对各类要素资源加以引导，避免区域功能雷同过度竞争重复建设等现象，实现总部经济的合理布局和规模集聚效应。是明确总部经济发展的产业导向。坚持发展总部经济与产业结构调整相结合，重点在电子信息交通装备机械装备新能源等先进制造业，现代物流金融信息中介会展等现代服务业，以及现代农业等领域，引进和培育企业总部。二是选准引进总部的重点方向。以省会城市群经济圈和半岛城市群为重点，积极参与京津冀长三角经济区的区域合作，鼓励国内外大型企业来济设立区域性总部或研发营销培训等职能性总部。三是培育本地总部企业。对符合产业发展方向关联带动力强发展态势良好的本地优势企业给予重点扶持，鼓励做大做强，扎根济南。四是打造总部经济集聚基地。优化总部企业区域布局，形成功能定位比较清晰空间布局相对集中的总部企业集聚基地。市区二环路以内主要是整合现有资源，加快构建金融商贸信息中介文化创意等总部基地。济钢集团山东鲁能山东黄金等家二产企业，占全部入驻企业的中国工商银行山东分行建行山东分行农行山东分行交通银行济南分行汇丰银行济南分行济南商业等方面的调查与研究区域商业调查与分析未来商业地产的供应量分析消费者行为的调查与研究立地条件研究等。第章济南市商业地产发展现状总部经济基本情况截止年底，全市基本具备总部经济条件的入驻企业共家。其通过项目营销或联合经营自营方式获取利益。市场调研工作是商业地产项目前期策划工作的基础，是寻找项目市场定位依据的过程，对项目发展方向的确立具有指导意义。商业地产项目市场调研包括宏观经济形势政策环境分析状况顺应房地产业与商业的发展潮流，商业地产的发展日益成熟，开发模式多样化的同时向既定化转变，目前，商业地产项目普遍的开发流程是通过前期策划制定项目的发展方向，通过招商推广为日后经营提供有力的保障，持商业地产项目规模巨大，往往体现个城市的商业发达程度，有的城市的商业地产更为城市的标志。商业地产的成功需要前期的准确规划与定位，同时成为城市整体规划的重要组成部分，因此更需要借助政府的支持。市场金实力与较为流畅的现金流，但是普遍不具备较强的独立经营商业地产的能力，更多的开发商需要借助专业的商业经营管理公司，而后期的商业经营管理是决定商业地产项目经济效益的重要因素。商业地产项目需要政府的支灵活地选择不同业态的店铺，允许多种多样的经营风格与经营方式。对开发商的综合实力要求很高商业地产开发商不仅需要雄厚的资金实力，更需要具备较强的商业规划能力。我市规模较大的房地产开发商通常具有较强的资素，因此，区位因素是商业地产获得充分价值的主要源泉。用途广泛，经营方式灵活商业地产开发后可以用于商场超市专卖店。餐饮店娱乐店等多种业态用途，经营方式可以随时灵活变换。同时招租加盟商时也可以灵素，因此，区位因素是商业地产获得充分价值的主要源泉。用途广泛，经营方式灵活商业地产开发后可以用于商场超市专卖店。餐饮店娱乐店等多种业态用途，经营方式可以随时灵活变换。同时招租加盟商时也可以灵活地选择不同业态的店铺，允许多种多样的经营风格与经营方式。对开发商的综合实力要求很高商业地产开发商不仅需要雄厚的资金实力，更需要具备较强的商业规划能力。具有房地产项目开发周期长投资大等特性，其开发的最终目的是通过出租经营或销售来实现开发利润，因此如不能及时掌握市场环境政策形势等宏观因素，便会导致对预期经济发展政策走向的判断能力不强，对市场风险预估能力降低等情况的发生，从而致使项目开发风险加大。区域商业市场的调查与分析的意义区域商业调研在通常意义上讲是我们常讲的区域商业普查。它的市场调研内容是对区域内经营商户从经营内容商铺面积租金员工数量营业额经营状况存在的问题发展和经营动向等进行调查，通过反映的般性问题，分析能否得出普遍性的结论。区域商业不仅反映区域内商业经济活动的指标和商业特征，而且其综合反映的各项指标和内容为项目的市场定位业态设计经济效益预测提供定性的参考分析，而且具有避免重复建设而导致经营期利润不高等作用。消费者消费行为的调查与研究的意义消费者的消费行为研究又称生活结构研究。对其调查和研究的目的主要是收集该地区内消费者生活形态的资料。即针对消费者生活的特性，从人口结构家庭户数构成收入水平消费水平购买行为以及选择的交通出行方式等方面对消费者消费行为进行定量和定性研究。消费者的消费行为调研对商业地产项目的策划工作具有至关重要的作用，对于商业地产项目市场定位来说，消费者消费行为调研的结果作为其重要参考及依据，把握其业态定位的脉搏，为项目日后良好经营状态的愿景提供有力的支持最直接的是为其目标消费群的定位圈定合适的范围，使商业地产项目的市场定位更具目标性。立地条件研究的意义立地是指拟规划商业周围的环境和其本身的因素对商业经营的影响，主要包括项目主要及次要道路的类别顾客到达的方便度邻居的类别等。第章理论基础商业地产的概述商业地产，顾名思义，作为商业用途的地产以区别于以居住功能为主的住宅房地产，以工业生产功能为主的工业地产等商业地产广义上通常指用于各种零售批发餐饮娱乐健身休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式功能和用途上区别于普通住宅公寓别墅等房地产形式。以办公为主要用途的地产，属商业地产范畴，也可以单列。国外用的比较多的词汇是零售地产的概念。泛指用于零售业的地产形式，是狭义的商业地产。商业地产是房地产业与商业结合孕育而生的产物，它同时具备房地产开发的特定属性和商业规划经营管理的般属性。除此之外，商业地产也拥有些自身固有的特点，如商业地产有个权益开发权所有权经营权管理权，再如商业地产投资开发赢利模式具多样性等。商业地产开发模式的特征投资规模大，高收益，高风险商业地产开发项目般规模巨大，投资大，市场变幻莫测。商业地产的开发往往伴有巨大的商业价值与经济收益，因此收益相对较高，但是高收益伴随着高风险，正常的商业地产经营需要经历两至三年的过渡期，这期间需要占据大量的资金，增大了投资风险。区位因素是价值的主要源泉。传统物业的级差地租理论定程度上决定