管不分的物业管理企业模式目前还是物业公司的主要模式在物业公司与房产开发商之间，许多物业公司都是由房产公司直接设立的，属于房产公司的子公司。这种母子公司式的物业管理模式不是在市场竞争中形成的委托管理关系，是种不完全的市场经济，明显带有难以克服的体制缺陷与弊端由于与房产公司之间的暧昧关系，物业公司接管物业时应该进行的验收程序形同虚设，成为走过场的程式物业公司在物业承接验收时敷衍了事，造成了物业承接验收制度不完善，移交不完整。旦日后出现问题，物业公司不但不敢与开发商交涉，甚至会成为开发商的利益维护者与业主分庭抗礼，从而引发更多的矛盾和冲突。导致部分业主误认为开发商就是物业公司，物业公司就是开发商，从而把开发商在楼盘开发过程中遗留的些问题转嫁于物业公司，甚至以此为借口拒交管理费，致使物业公司代开发商受过。这类物业公司获得物业管理合同权相对容易，易造成其安于现状，缺乏进取精神，并不能正确摆正自己与业主间的位置，以管理者自居，对业主居高临下吆五喝六甚至公然殴打业主前期物业管理招投标制度不规范，存在法律漏洞条例只是提倡并未强制建设单位通过招投标选聘物业管理企业，这留下了法律漏洞同时，前期物业管理招投标制度本身也存在法律漏洞，难以如预期规范好前期物业管理企业选聘市场。前期物业管理招标分为公开招标和邀请招标两种招标人采取邀请招标方式的，应当向个以上物业管理企业发出投标邀请书。当前招投标制度不规范的问题主要出在邀标制上，这制度存在法律上的天然缺陷由于前期物业管理的招标人是开发商，他有权自主决定邀请哪些物业管理公司参加招投标，更有权自行组织实施招标活动。因此，开发商就可以进行做秀邀标会在邀请物业管理企业招投标时，要么邀请素质远低于自家物业公司的别家物业公司，要么在招标条件上做文章完善我国前期物业管理制度的法律构想规范前期物业管理合同根据合同法的规定和条例的精神，建设单位与物业公司签订前期物业服务合同时，应重点对物业公司的服务质量服务费用物业公司与业主的权利义务及违约责任等合同要素界定清楚，把合同的核心内容尤其是双方的权利义务明确写进合同同时要注意维护业主与物业公司的合法利益，重点是维护业主的利益，做到条款的合法合理另外对违约责任的条款应该尽可能细化，并针对合同违约责任做出明确的约定，以防止日后的矛盾与分歧。建立前期物业管理合同备案制。应明确以法律的形式规定前期物业管理合同要进入房产行政主管部门备案。由房产行政主管部门审查备案合同审查合同中是否有法律禁止的条款以及显失公平的条款，当有法律禁止的条款时应认定条款无效当存在显失公平的条款并有业主提出侵害其权益时，应撤消条款，责令业主与物业公司重新协商制定新的公平合理条款。同时房产管理部门要加强对前期物业管理合同的指导和监管力度。在全国范围内推行前期物业服务合同示范文本，在示范文本中明确规定前期物业管理合同的基本要素，积极的推动前期物业管理规范化。开发商作为前期物业公司法定保证人，对购房人业主承担连带责任当前，当开发商为业主指定的物业公司与业主因侵权或违约而发生纠纷时，开发商却能抽身事外，不用承担任何责任，这种不公平现象的存在不利于前期物业管理市场的发展和规范。笔者认为，要解决这问题，必须确定开发商作为前期物业公司的法定保证人，在物业公司与业主发生纠纷时对业主承担连带责任。这样能在定程度上威慑不法开发商有效遏制不法开发商为了自身利益把子公司设立为物业公司的局面，从而有效维护业主权益。强制实行开发商与物业公司分业经营制度，重点规范前期物业管理招投标制度国家十五计划发展纲要明确地提出规范发展物业管理业，鼓励房地产开发房地产销售和房地产管理分业经营条例第条提出国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。拥有自己专属物业服务公司的知名发展商，如金地集团首创集团等，也都舍近求远，聘请专业公司进行管理。另外，远洋地产恒大地产仁恒集团光彩建设集团等下属字楼物业由专业的物业服务公司管理的比例已经超过，其他属于自管的甲级写字楼中，要求知名物业服务公司提供物业顾问服务的更超过。不仅如此，些大型国有企业的总部，如大唐电力大厦华电大厦北方地产大厦等，出于降低经营成本扩大收益的需求，以及物业管理条例物业管理招投标管理办法等系列物业管理法规对行业的规范，专业化和市场化成了物业服务企业的必然选择。方面是来自开发商的需求。目前，北京甲级写提供的服务是有偿的，即通过收取合理的费用，维持企业的正常运转。物业管理的经营目标是保本微利，量入为出，不以高额利润为目的。物业管理的发展趋势随着房地产市场和物业管理行业的发展壮大，资产所有者的逐渐成熟支机构。因此，物业管理公司必须依照物业管理市场的运行规则参与市场竞争，依靠自己的经营能力和优质服务在物业管理市场上争取自己的生存空间，用经营业绩去争取更多的客户。物业管理的经营性。物业管理公司所二是有专业人才，如房屋及设施设备的维修，必须配备专业人才三是有专门的管理工具和设备。物业管理的企业化。物业管理是种企业化的经营管理行为。物业管理公司是企业，不是事业单位，也不是行政机关的分理公司比喻成业主的总管家。而物业管理公司对政府来说则像个总代理，业主只需根据收费标准按时缴纳管理费和服务费，就可以获得相关服务。管理有个全面深入的了解的基础上，综合运用所学的前期物业管理及其相关知识构建了层次分明体系较完善的理论框架，清晰地阐述了前期物业管理存在的问题以及解决问题的对策。物业管理及有关概念概述物业的概述物业的概念物业词译自英语或，由香港传入沿海内地，其含义为财产资产地产房地产产业等。该词自世纪年代引入国内，现已形成了个完整的概念，即物业是指已经建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设备设施和场地。物业可大可小，个单元住宅可以是物业，座大厦也可以作为项物业，同建筑物还可按权属的不同分割为若干物业。物业含有多种业态如办公楼宇商业大厦住宅小区别墅工业园区酒店厂房仓库等多种物业形式。物业的特征首先是它的自然属性，即物业是种区别于其他物质的物质形式，它具有以下特征固定性。表现于土地建筑物的不可移动性或位置的确定性。耐久性。表现于长久的使用寿命期。多样性。表现于建筑物构造外观功能等形式的多样性。物业的社会属性。物业的社会属性，主要包括以下内容经济属性。表现于物业的商品属性，即物业是种商品，物业的生产经营交换分配及消费等，必然也是商品化的运行过程，物业的切运行须符合市场经济的客观要求。法律属性。表现于房地产的物权关系。在中国的法律中，房地产物权即为房地产物权人在法律范围内享有房屋的所有权，及其占有土地的使用权。物业管理的概述物业管理的概念物业管理的英文表示有很多形式，诸如，。其概念也有多种解释。目前比较趋于致的是广义的物业管理和狭义的物业管理两种概念。广义的物业管理，是指在物业的寿命周期内，为发挥物业的经济价值和使用价值，管理者采取多种科学技术方法与管理手段，对各类物业实施全过程的管理，并为物业所有者或使用者提供有效周到的服务。广义物业管理的范畴相当大，它涉及到物业全部寿命周期内的多种管理与服务活动。如物业的开发建设管理，租售管理装修管理修缮管理以及为物业使用者的经营生产居住而提供的多种形式的服务。狭义的物业管理，是指专业组织或机构，受业主委托，按合同或契约，运用现代经营手段和修缮技术对已建物业及其业主或用户进行管理和服务。狭义的物业管理，般包括对房屋建筑及附属配套设备设施及场地以经营的方式进行管理，对房屋周围的环境清洁卫生安全保卫公共绿化公用设施道路养护统施专业化管理，并向住用人提供多方面的经营服务。从以上概念的比较可见，广义物业管理与狭义物业管理的区别，在于其管理范围的大小不同。广义物业管理涵盖较宽，包括了物业的产生到寿命终止的全部过程。在大多数的企事业组织或机构内，其内部物业的管理均体现出这种广义性的特征。