北接商业路，该路段多为为家电建材专业市场，由于本项目长期闲置，其人流不如步行街上段多，除了开心超市带动不少人气外，其余店铺生意均较清淡。项目距离丰都主干道平都大道繁华中心只有六分种步行距离，在吸纳人气带动消费上具有成为次级消费中心地势，经商业打造可与平都大道核心商圈形成互动互补优势。项目优势与机会综合项目基本情况，以及周边目前现有设施情况，就项目，作出分析如下优势通往项目交通与人行道路通畅，项目主入口面临宽敞步行街。项目紧靠滨江大道和长江，整体可导入滨江商业街概念，融入长江和滨江景观带，可借助景观和形象上认知度较高优势。项目紧接商业路商业超市和家电市场火锅餐饮比较成熟，商业氛围也较浓厚。商业两侧次街是目前县城辐射城乡服饰鞋帽建材等中低端批发市场，已形成定商业印象。周边居民比较密集，尤其是老县城移民较多。项目北侧，距离分钟路程是县城商业中心，离核心商圈较近。项目紧靠丰都港该港每天发船前往重庆，以及宜宾，为个人流物流集散交通枢纽。机会在人流聚集和承接上，本地段是由商业中心宏声广场通往滨江广场丰都港人行主要通路之。周边人口比较密集，有潜力挖掘更多人气聚集，可通过对本项目和街区景观打造来拉动日用休闲餐饮和娱乐消费，实现更高商业价值。在商业氛围导入上，商业路和两侧现有批发零售市场大量汇集，商业氛围及印象导入有定前提基础。项目评价项目对于丰都商业格局起到拉动实际意义，从总体上看，把本项目商业街和商业潜力打造并挖掘出来，对县城商业生活配套是有非常积极作用，另外，做好本商业项目，也能带动滨江中路商业带商业氛围，促进滨江商业快速发展，且能形成个与宏声商业广场相互动次级商业中心，对丰都现有商圈起到再挖掘再整合再提升实际意义。五项目经营业态定位及项目评估项目经营业态定位丰都金港商贸城确定项目经营业态，如下规划建筑面积含步行街回租物业为，由仓储式农贸市场百货类商场旅游商品丰都特产男女服装类鞋类童装类服饰饰品类皮具类等组成规划建筑面积为娱乐场所，由娱乐包房大厅等组成。方案评估意见针对本报告，经公司董事会开会讨论，认为项目经营业态定位，能够结合丰都本土市场情况，挖掘城市升级改造中商业规划布局最大价值，体现丰都作为重庆渝东中心商贸枢纽战略意义，并起到推动全城商贸健全发展与层次提升作用，发挥其应有社会效益。六项目建设进度安排本项目建设整体进度分为三个阶段，具体安排如下设计报批阶段年月年月前就项目可行性研究报告进行立项审批工作。经立项初审通过后，展开项目规划设计街区景观设计装修设计方案，并落实最终设计方案报批工作。项目内部改造消防装饰街区景观改造等方面施工审批工作。二施工建设阶段年月年月前施工单位落实并做进场准备。市政管网设施设备落实。进场施工。三招商试营业或开业阶段年中期和年底项目商业招商试营业或开业七项目运营及机构设置项目运营本项目运营主要采取自主形式开展，各项物业改造及装修将聘请相关专业公司或专业队伍实施。项目采取自主经营和商家入场经营相结合经营形式，项目在运营中招商部分由公司成立招商部对外开展，筛选出优秀商家，有效保障项目后续可持续性经营。在后期将聘请或自主成立商业物业经营管理公司做后续服务，完善经营，力争项目保持良好发展。机构设置项目运营由重庆日珥实业有限公司进行，公司机构设置各项部门如办公室财务室招商部经营部服务部等等形式开展工作。况看，项目所处政府规划全县滨江商贸批发基地中心地带，能够发挥出政策优势，整体打造和提升滨江商贸产业层次和综合形象，更好服务于全县商贸发展，带动更多经济效益，起领头羊作用。县城区域市场分析区域市场界定按照丰都县城规划，确定城市性质为全县政治经济文化中心，具有历史传统文化和山水园林特色旅游港口城市。县城采用组团式规划布局结构，分为城二片区三区域四组团。其中本项目所在地为王家渡组团，规划为全县政治经济文化旅游服务中心，人口万人。丰都县宏观商业环境调研丰都县辖个乡镇个行政村，个居委会，全县人口万人，从经济总量看，全县经济产值总量亿元，人均值元，规模比较小，第二三产业较少。城镇人均年收入元，城镇居民自主创业能力不足，增收致富渠道不多。从县城商业发展看，由年开始，老县城整体搬迁到新县城，个多平方公里老县城经移民，扩展到近平方公里新县城，可以说从城市规模上实现了数倍规模扩大目录项目总论项目背景项目名称项目实施单位报告编制依据项目建设和内容投资估算和资金筹措可行性研究结论市场预测项目建设进度项目综合评价结论二项目投资环境和市场研究市场宏观背景丰都县投资宏观背景区域发展及前景预测核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,宏观市场与本项目发展借鉴县城区域市场分析区域市场界定丰都县宏观商业环境调研商圈调研情况及分析市场分析有关结论三项目建设意义提高丰都城市竞争力，助推丰都滨江商业中心形成与发展构建和谐社会，提供就业与小额创业双平台扩大并健全本土旅游商品和特色产业贸易流通平台增加税收，为丰都启动个新型重点性商贸企业解决现有存量商业空置，发挥物业商业价值和社会意义依据丰都城市升级改造政策，深化提高丰都商贸业升级发展四项目建设分析项目情况项目基本情况项目周边环境项目析项目评价五项目经营业态定位及项目评估项目经营业态定位方案评估意见六项目建设进度安排有关项目进度计划说明项目进度横道图七项目运营及机构设置项目运营机构设置八投资估算与资金筹措项目总投资估算资金筹措九项目财务收益概算各类物业收入估算项目利润十财务与敏感性分析赢利能力分析社会效益和影响分析项目风险及防范建议十结论项目总论项目背景项目名称项目名称为丰都金港商贸城项目实施单位丰都金港商贸城将由重庆日珥实业有限公司开发。重庆市日珥实业有限公司是家集房地产开发物业管理商贸流通为体多元化综合性商业地产投资开发企业，公司资金实力雄厚，具有商业地产投资开发领域丰富成功实践经验。现由丰都县政府对外招商引资而投资丰都。报告编制依据报告编制依据为丰都招商引资政策，丰都县年政府工作报告，丰都县城商业调研，本项目现状，相关物业设计规范。项目建设内容项目建设地址本项目位于丰都县城河北步行街下段至滨江路段，包括丰都县原食品公司综合楼商场部分。项目建设内容规划建筑面积含步行街回租物业为，由仓储式农贸市场百货类商场旅游商品丰都特产男女服装类鞋类童装类服饰饰品类皮具类等组成规划建筑面积为娱乐场所，由娱乐包房大厅，休闲区等组成。投资估算和资金筹措本项目建设投入资金约万元具体明细见本报告第八章节，由开发商重庆日珥实业有限公司自筹资金银行项目贷款政策补助等三部分组成。可行性研究结论市场预测各类物业收益前年物业租赁总收益万元前年物业管理费收益万元前年休闲娱乐场所收益万元上述项收益总计万元。项目利润前三年利润前年总收益前年总投入前三年利润，为万元万元万元，第五年期公司可收回项目投资资金，第六年起公司开始盈利，十年内公司预计盈利万元。项目建设进度本项目目前已完成自有物业购进，基本完成步行街商业街铺回租工作，预计经项目立项通过后可进行项目后续设计与施工，在今年下半年可开展招商销售工作，预计在年底前可实现项目试营业或正式开业。项目综合评价结论丰都金港商贸城是基于县政府关于丰都县城升级改造工程立足点上，以项目地域优势以及滨江带景观特征，综合规划滨江带为丰都县城区域批发基地政策优势，由公司投入充足资金，通过深入市场研究，准确项目经营业态定位和优秀方案设计，以实现项目提升丰都商贸形象，产业升级，为丰都县城区域商业提升发挥应有推动作用。通过商贸城运作可提供更多就业机会和小额创业平台，也能够满足些丰都返乡打工群体在丰都就业和创业良好平台。综上，我们认为项目进行商贸街开发建设是可行，项目改造和提升，可实现丰都县现有商圈产业升级，拉动地方消费潜力，提供创业投资平台，体现出巨大经济效益和社会效益。二项目投资环境和市场研究市场宏观背景丰都县投资宏。从市场调查情况看，滨江带距离主干道平都大道和各商业街区主要居住社区等都相对较近，大概为分钟步行路程，为市民茶余饭后休闲娱乐散步等主要聚集地，人流旺盛时期集中在晴朗天周末中下午等时期，比平都大道人气还旺，人山人海。从目前滨江带商业来看，尚未形成大商业气候，主要是目前滨江住宅小区还在修建未全部交付使用，部分距离丰都汽车站近周初步形成了些机械类日常生活品批发类商业，主力租金水平在元月，位置距离丰都汽车站稍远商业街铺租金在元月。滨江带靠向城区侧，基本形成了丰都全县各类综合商品批发市场，辐射区涵盖全县。总体来说，滨江带商业目前是个起点，由滨江带所带来巨人人流聚集效益将会随城市发展更加凸现出来，如何打造和形成优势滨江商业目前是个难点。从我们自身项目地域和位置及规模说，是目前融入滨江商业区个有力时机，比恒安第城项目所打造商业，先入为主，抢占滨江商业资源效应优势，打造第个滨江商业核心区。其他从调查情况看，我们发现县城非繁华地带街道有个明显特点，就是空置街铺非常严重，有街道除涉及经营日常副食类，或者作棋牌室使用外，基本是空置，当地市民有着这样个说法丰都门市，可以个人分个，这说明丰都商业街铺之多。从严重空置情况看，也反映出丰都整体商业面积规模过大。市场分析有关结论根据市场研究，我们以下几种经营业态有重大商业机会农贸市场目前丰都农贸市场档次都比较低，规划也不合理，不科学，经营非常混乱，呈现脏乱差现象。整体处于市场发展初级阶段，还需要更多规范和改进。农贸市场内装修非常简单，也没有很规范建筑设计与消防要求。从经营辐射看，形成了新凯路市场批发中心，其他市场零售为主经营特点。市场上都行成了固定摊点与农民动态摊点相互共存形象，以及农民挑担游动卖菜形象。综合目前丰都农贸市场现状，不能满足现代社会发展与居民生活水平日益提高市场需求，丰都农贸市场有待更进步深层次