门直达西安旅游重要标志大雁塔，扼守西安主力旅游餐饮娱乐黄金通道。南北长米，东西纵深米，现从消费形式上分析消费者已经由单型消费向综合型消费转变。随着生活工作学习节奏的加快，人们在注重工作效率的同时也更加注重生活效率的提高，结合休闲娱乐，购物与体的站式消费形态已成为人们升地位从消费者区域的选择上分析将由过去的传统消费区向新兴消费区转移。在原住地已不能满足消费者的在最低消费成本心态下的快节奏高效率的消费需求，进而刺激了近两年来方兴未艾的跨省区自助游的蓬勃形态态与与观观念念变变化化分分析析从消费结构上分析消费者已从低层次向高层次消费转变。随着收入水平的逐步提高，多数消费者已经满足了最基本的温饱型消费，对消费质量的要求在逐步提高，旅游消费将逐步提辆。陕西高速公路总里程已突破公里，位居西部第二。随着交通的不断完善，城内城外，省内省外，跨區域跨地域消費正在形成風尚。可以预见，在不久的将来，城市间的人口流動將向更高層次發展。消消费费形水平的提高，尤其是人们对于大宗消费观念的改变，汽车已经成为越来越多人们的普通交通工具。根据交通部门的统计，西安市现有家用汽车万辆，并且仍然以平均每年万辆的速度递增。全国范围内，民用汽车拥有量已经突破万局，将加大城市市郊的城市化建设，大量的人口外迁，将促使环城墙商业布局密度大大提高，从而带动西安城市旅游业的高速发展。传统的商圈均设立在人口密集交通繁忙的地段，满足于传统的消费模式。但是，随着人们生活引发发西西安安新新轮轮商商业业革革命命根据西安市国民经济和社会发展第十个五年计划纲要的精神，西安市以旅游业为龙头的城市化进程将出现前所未有的高速发展。在此基础上，为适应西安古都的历史性城市布局引发发西西安安新新轮轮商商业业革革命命根据西安市国民经济和社会发展第十个五年计划纲要的精神，西安市以旅游业为龙头的城市化进程将出现前所未有的高速发展。在此基础上，为适应西安古都的历史性城市布局，将加大城市市郊的城市化独特的人文景观和秀美的自然风貌，使西安的旅游资源在全国名列前茅。西安的旅游资源具有资源密度大保存好级别高的特点，以秦始皇陵兵马俑仿古入城式仿唐乐舞等为代表的著名旅游品牌吸引了海内外大量游客前来西安旅游观光。据统计，西安每年来自境内外的游客总数达到近万余人次，其中年西安共接待境外旅游者万人次，接待国内旅游者万人次，旅游总收入亿元，其中外汇收入亿美元，巨大的旅游资源为西安的旅游业带来丰厚利润的同时，也为西安的酒店业饮食业娱乐业等行业带来了巨大的机遇。酒店业和饮食业作为旅游产业的相伴产业，更是深受其利，强大的旅游资源为西安酒店业的发展提供了优越的条件和广阔的发展空间，酒店业也因此获得了丰厚的利润。对西安目前现有的酒店饭店的调查显示，目前西安有家五星级酒店家四星级酒店家三星级酒店家准三星级酒店和近家二星级及以下酒店。调查还显示，西安目前五星级酒店客房总数为余套，四星级酒店客房总数为余套，三星级酒店客房总数为余套，准三星级酒店客房总数为余套，二星级之是营销资金的再投入，因此旦营销不畅，将严重影响项目的开发建设。为避免这种风险，公司对西安的商业物业进行了全面的调研分析。目前西安商业物业的价格在元平方米元平方米之间，而本项目的定价在元平方米，价格相对较低。结合距本项目较近的西安百盛购物中心的情况，租金为元平方米，按照投资回报率，回报期年计算，营销价格应在元平方米，也就是说营销均价在元平方米以上由此可见元平方米的价格对投资者来说还有很大的升值空间。从本项目的日后运营来测算，其万平方米的酒店面积每年的营业额将在亿元以上，即每平方米年营业额在万元以上，按照利润回报率在计算，每年的毛利率在元平方米，扣除元，即的客房散租利润，每平方米每月的租金水平也可维持在元以上，由此可见，元平方米逐年递增的营销价格是合理的，不但给投资酒店的客户有稳定的投资汇报，而且也给酒店的经营者预留了利润空间。因此本项目的营销风险是完全可以回避的。开开发发过过程程中中的的法法律律风风险险房地产开发投资的法律风险主要是指在房地产开发中，由于房地产开发企业自身的行为或行为相对人的行为与现行法律相抵触或行为失范，而使自己遭受到财产或信誉损失的可能性。为避免这种风险，公司投入巨资聘请中国著名房地产律师先生为本项目的法律顾问，确保项目在实施过程中规避由于法律问题而给公司带来的损失。第第十十章章结结论论综上所述，我们认为本项目在定位得当的前提下，首要解决定向开发问题，经济效益较好，在解决了强势酒店机构的进驻问题后，项目切实可行。如果法国雅高美国速八，以及上海莫泰等强势酒店机构未能介入本项目，则建议暂缓本项目的实施。第第部部分分项项目目背背景景第第章章可可行行性性报报告告编编制制依依据据及及说说明明编编制制依依据据西安市国民经济和社会发展第十个五年计划汇编二实施西部大开发西安市商贸业发展规划年年三西安市城市总体规划四西安市城乡建设委员会关于物业发展有限公司建设大厦项目建议书的批复五西安市人民政府关于出让国有土地使用权的批复编号字第号六西安市房地产实地调查情况七年陕西经济社会蓝皮书经济卷八国家工业发展组织编写的工业可行性研究手册九国家计委颁布的关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法年月日十陕西省现行相关工程定额标准。核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,编编制制说说明明作为指导本项目实施的纲领性文件，本可行性报告以数理的形式详细阐述了项目开发销售运营过程中有可能遇到的各类问题。尤其对于项目资本运作提出了项目多方资本投入的思路，涉及到自筹资金销售回款以及金融贷款方面，在考虑到金融机构通常融资放贷可能需要考量的几类风险设计了相对完善的回款还贷措施。由于本报告编制的前提是项目前期策划已经过严谨的市场验证并有相当充裕的市场数据证明其可行性，因此，本次报告的提交可以作为本项目市场运作的指导性方案，作为后期营销策划推广策划的理论基础。第第二二章章项项目目概概况况基基本本情情况况大厦建设项目位于西安核心商圈级辐射区域内路中段。南接西安核心商业街东大街，北出酒店客房总数为余工程竣工图等。财务管理严格按照国家相关规定，项目资金筹措计商依法实行招标，订立书面合同，同时，委托具有相应资质的工程监理单位进行工程监理。完工后，分项验收测试，通过当地交通部门质检站检测，验收合格后方可交付使用。档案管理按照国家有关规定建立健全项目档案，及时收集管理归档从项目提出到竣工验收各环节的文件资料。系统整理所有技术文件材料并分类立卷。包括项目审批文件和年度投资计划文件，设计施工监理文件，招投标合同管理文件，基建财务档案，工程总结文件，各类质量合格文件，施工单位签署的工程保修证书，工程竣工图等。财务管理严格按照国家相关规定，项目资金筹措计划使用专人负责，建立专门帐户，专帐独立核算。制定严格的财务管理制度，建立健全各项帐目，并按项目管理要求编制财务报表。九主要建设内容及规模总体规模新增自来水厂至附近行政村的输水管线，新增油墩街镇区给水管线铺设其中铺设铺设铺设，新增阀门及其他配套设施。主要建设内容与规模主要建构筑物表序号设备名称规模建设性质备注管道类购置购置购置购置阀门类闸阀只购置闸阀只购置闸阀只购置闸阀只购置其他设备购置十项目总投资估算投资估算范围本项目投资估算依据农业部年农业部基本建设项目申报指南草案年月的精神，按建设内容及有关建设标准或规范进行，项目建设投资由土建工程费土方工程建设费附属工程费工程建设其他费用，包括项目不可预见费各项经费项目运行费用铺底流动资金以及列入其它费用的递延资产等。投资估算编制依据土建工程费采用单位建筑工程投资估算法，工程建设其他费用按各项费用科目的费率或取费标准估算。可研报告编制费按建设投资的计，勘察设计费按建设投资额的计取，工程监理费按建设投资额的计取，工程招标费按建设投资额的计取，新建项目建设单位管理费按建设投资额的案管理按照国家有关规定建立健全项目档案，及时收集管理归档从项目提出到竣工验收各环节的文件资料。系统整理所有技术文案，工程总结文件，各类质量合格文件，施工单位签署的工程保修证书，工程竣工图等。财务管理严格按照国家相关规定，项目资金筹措计商依法实行招标，订立书面合同，同时，委托具有相应资质的工程监理单位进行工程立健全项目档案，及时收集管理归档从项目提出到竣工验收各环节的文件资料。系统整理所有技术文件材料并分类立卷。包括项目审批文件和年度投资计划文件，设计施工监理文件，招投标合同管理文件，基建财务档资格资质的单位和厂商依法实行招标，订立书面合同，同时，委托具有相应资质的工程监理单位进行工程监理。完工后，分项验收测试，通过当地交通部门质检站检测，验收合格后方可交付使用。档案管理按照国家有关规定建项目招投标制项目合同制项目监理制。在项目决策阶段项目准备阶段项目实施阶段和项目竣工验收阶段，制定管理措施和实施方案，严格项目建设管理。工程管理项目建设，从设计到施工采购安装，选择有法定全现场管理预算以及按国家省市有关规定负责工程招投标工程监理验收等工作的组织实施。财务组建立财务专户负责财务管理负责相关门直达西安旅游重要标志大雁塔，扼守西安主力旅游餐饮娱乐黄金通道。南北长米，东西纵深米，现从消费形式上分析消费者已经由单型消费向综合型消费转变。随着生活工作学习节奏的加快，人们在注重工作效率的同时也更加注重生活效率的提高，结合休闲娱乐，购物与体的站式消费形态已成为人们升地位从消费者区域的选择上分析将由过去的传统消费区向新兴消费区转移。在原住地已不能满足消费者的在最低消费成本心态下的快节奏高效率的消费需求，进而刺激了近两年来方兴未艾的跨省区自助游的蓬勃形态态与与观观念念变变化化分分析析从消费结构上分析消费者已从低层次向高层次消费转变。随着收入水平的逐步提高，多数消费者已经满足了最基本的温饱型消费，对消费质量的要求在逐步提高，旅游消费将逐步提辆。陕西高速公路总里程已突破公里，位居西部第二。随着交通的不断完善，城内城外，省内省外，跨區域跨地域消費正在形成風尚。可以预见，在不久的将来，城市间的人口流動將向更高層次發展。消消费费形水平的提高，尤其是人们对于大宗消费观念的改变，汽车已经成为越来越多人们的普通交通工具。根据交通部门的统计，西安市现有家用汽车万辆，并且仍然以平均每年万辆的速度递增。全国范围内，民用汽车拥有量已经突破万局，将加大城市市郊的城市化建设，大量的人口外迁，将促使环城墙商业布局密度大大提高，从而带动西安城市旅游业的高速发展。传统的商圈均设立在人口密集交通繁忙的地段，满足于传统的消费模式。但是，随着人们生活引发发西西安安新新轮轮商商业业革革命命根据西安市国民经济和社会发展第十个五年计划纲要的精神，西安市以旅游业为龙头的城市化进程将出现前所未有的高速发展。在此基础上，为适应西安古都的历史性城市布局引发发西西安安新新轮轮商商业业革革命命根据西安市国民经济和社会发展第十个五年计划纲要的精神，西安市以旅游业为龙头的城市化进程将出现前所未有的高速发展。在此基础上，为适应西安古都的历史性城市布局，将加大城市市郊的城市化独特的人文景观和秀美的自然风貌，使西安的旅游资源在全国名列前茅。西安的旅游资源具有资源密度大保存好级别高的特点，以秦始皇陵兵马俑仿古入城式仿唐乐舞等为代表的著名旅游品牌吸引了海内外大量游客前来西安旅游观光。据统计，西安每年来自境内外的游客总数达到近万余人次，其中年西安共接待境外旅游者万人次，接待国内旅游者万人次，旅游总收入亿元，其中外汇收入亿美元，巨大的旅游资源为西安的旅游业带来丰厚利润的同时，也为西安的酒店业饮食业娱乐业等行业带来了巨大的机遇。酒店业和饮食业作为旅游产业的相伴产业，更是深受其利，强大的旅游资源为西安酒店业的发展提供了优越的条件和广阔的发展空间，酒店业也因此获得了丰厚的利润。对西安目前现有的酒店饭店的调查显示，目前西安有家五星级酒店家四星级酒店家三星级酒店家准三星级酒店和近家二星级及以下酒店。调查还显示，西安目前五星级酒店客房总数为余套，四星级酒店客房总数为余套，三星级酒店客房总数为余套，准三星级酒店客房总数为余套，二星级