使用，不计营业收入。商务中心收入元天会议室收入元天其他收入迷你吧电讯洗衣等元天营业收入合计减营业税金及附加营业税娱乐其他增值税商场收入成本城建税教育费附加营业税金及附加合计减营业成本餐饮成本商场成本康乐成本其他成本营业成本合计减各项费用工资及福利费用工资人元福利包括职工养老保险待业保险大病保险工伤保险生育保险粮食补偿金住房公积金教育统筹基金工会经费等及其他有关职工福利费能源费用营业收入日常维修费用营业收入公众责任保险累计赔偿额万营业部门费用营业收入包括客用品免费食品装饰费用清洁用品卖房佣金布草器皿酒吧费用布草洗涤费音乐娱乐费印刷费厨房用具园林绿化费用等市场推广费用营业收入般管理费用营业收入包括般办公费用纸张文具费邮电通讯费用交通费用接待费用董事会费培训费用工作餐费工作服装费及不可预见费用等管理公司管理费用管理费用各项费用合计营业利润五结论通过以上各项研究分析及测算，结果表明无论是从旅游市场发展需要建设条件以及工程技术可行性，还是从酒店日后经营效益和投资风险等方面来看，建造江京大饭店项目都是比较有利，预计经营效益良好，然投资回报期会较长，但还是值得建造。从社会效益来看，本项目如果正常经营，每年向国家直接上缴各类税金多万元，此外酒店还能为当地提供人左右劳动就业岗位，在就业压力趋紧政府压力逐渐加大今天，这无疑是对当地政府巨大支持和帮助。江京市作为该地区人民政府所在地，向缺乏上档次高规格高星级酒店，这与其浙西南最大城市地位极不相符，旦本项目建成营业，即可缓解市区缺乏接待高规格政府首脑与政府代表团大型商务活动高档次宴会及展览大型国际国内会议及新闻发布会高档次商务散客及观光客高星级酒店问题，这样既能快速地提升江京城市档次与品位，有效地改善其投资环境，同时又能有力地促进江京旅游宾馆饭店业结构调整，从而进步推动当地旅游产业快速发展，具有相当社会效应。考虑到江京地区青田是全国著名侨乡，有许多旅居国外事业有成老华侨都有叶落归根，回家乡安度晚年思想，因此，如果江京大饭店建造批作为当今最高层次居住形式未来当地档次最高景观居住区产权式酒店别墅，则定能够很好地满足他们居住需求。同时，还有大批每年定期回家乡省亲华侨，由于与别墅相配套酒店式服务也将极大地方便他们在外生活，从而增加他们在当地滞留时间，无形中也为当地带来了招商引资机遇和巨大消费群。可以说，江京大饭店兼带产权式酒店别墅消费市场非常广阔，它在江京地区率先推出也必将在当地引起轰动，同时也可弥补江京大饭店投资大回报期长不足，无论是其社会效益还是经济效益都是非常明显。酒店建造是个投资大短期经济效益差且投资回报期长浩大工程，因此作为投资方来说，考虑如何有效地规避投资风险，减轻投资压力，增加获利渠道，是非常重要同时也是必须。据我们调查了解，目前在浙江省内有不少地区为了吸引投资，当地政府都会采取形形色色特殊优惠政策，例如有些地方政府对到该地区投资建造星级酒店开发商，免费赠送开发所用配套用地等等„„考虑到当地实际市场情况并结合酒店自身特点，我们认为，在酒店建造同时如能允许投资方兼带建造批产权式酒店别墅，这样其实是种对政府对开发商形成双赢做法。此外，当地宽松政策环境和政府部门大力支持也是增强开发商信心有利因素。考虑到目前江京市星级酒店已有定数量，竞争必将日趋激烈，故建议江京大饭店项目应坚持结合自身优势，凭借现代化酒店规模设施，引入先进专业管理技能与经验，明确占领当地酒店业制高点。根据当地酒店业市场特点，我们认为江京大饭店主体建筑应按照五星级标准设计，但为了节约投资和费用，更好地适应市场，建议酒店现阶段按照四星级标准建造。综上所述，我们结论是建造江京大饭店，无论是社会效益还是经济效益都非常地明显，因此这是个建造可行性很强项目。年。全地区已经初步具备了小康社会富裕生活条件。产业特征江京地处浙西南山区，自古以来物产富饶，森林覆盖率高居浙江省第位，是我省林业大市。地区近年来积极推进农业产业化进程，年农业总产值已完成亿元。工业生产则保持了自年底以来年平均以上高速增长，增长幅度继续保持全省十个地区第位，规模企业产值增幅高出全省平均增速个百分点。近年来，江京市明显加快了经济结构调整步伐，着力培育发展特色经济，成效已初步显现。从年发展情况看，是培育壮大四大行业发展势头强劲，其中化学原料及化学制品制造业产值增长电力工业增长文教体育用品制造业增长木材加工及竹藤棕草制品业增长。二是优先发展四大行业中，皮革毛皮羽绒及其制品业增长医药工业增长非金属矿采选业增长，食品工业增长。三是块状特色经济增长迅速，新经济亮点闪烁。青田鞋革实现产值亿元，同比增长，外贸服装增长，云和木制玩具实现产值亿元，同比增长，缙云环形灯管和缝纫前言本案目根据临海市银雁房地产有限公司关于投资兴建江京大饭店项目意向，年月日到日，我们就江京市城市区域交通网络人文历史经济产业政策导向旅游资源客源市场周边环境等影响投资建造江京大酒店诸多因素进行了实地调研，采取主要方法是听取当地市政府有关负责人对整个江京地区总体经济发展纲要产业政策导向瓯江沿线江滨区块江京大酒店所处区域建设规划与设想城乡社会概况等有关情况介绍二到江京市旅游局行业管理处市场开发处规划处咨询了解相关旅游客源接待旅游资源开发年度统计数据等情况三实地考察了江京市区目前最高档次星级饭店三星级江京国际大酒店香溢紫荆花大酒店和江京大酒店及其他饭店实际营业状况，并进步深入到当地购物中心娱乐场所以及风景旅游点，了解了当地市民消费习惯与水准四到江京大饭店拟建地点察看周边环境，分别测量至市中心火车站汽车站金丽温高速公路入口及主要工矿企业等处实际距离五参考江京市政府各相关部门公布有关数据材料江京市年度统计年鉴江京市旅游局年度统计报表等。基于上述材料，本项目建议书主要为江京大饭店建设，提出投资环核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,境评估目标市场分析投资建设定论投资规模及投资效益预测与投资可行性分析等方面参考意见。二项目简述城市概况江京市位于浙江省西南部，地处浙闽两省结合部，在东经和北纬之间。总面积万平方公里，总人口万。全区现辖江京龙泉二市及缙云青田遂昌云和庆元景宁松阳七县，是浙江省面积最大而人口最稀地区。它东南与温州市接壤，西南与福建省宁德市南平市毗邻，西北与衢州市相接，北部与金华市交界，东北与台州市相连。分别距温州公里金华公里杭州公里上海公里。江京市区因其地形酷似莲花，故称莲城，是浙西南地区政治经济文化中心。江京市山清水秀古迹众多。龙泉凤阳山庆元百山祖遂昌九龙山等国家和省级自然保护区，风光美不胜收缙云仙都鼎湖峰铁城青田石门洞江京通济堰龙泉哥窑大窑遗址松阳延庆寺塔等景点，人文景观和自然景观交相辉映，都是生态旅游休闲度假与避暑胜地。江京市地处亚热带季风气候，瓯江水系横贯全区，年四季雨量充沛，气候湿润，自然条件优越，其中森林水能矿产野生动物等四大资源均占全省首位。江京市物产十分丰富，著名有庆元香姑景宁惠明茶处州白莲缙云黄花菜江京柑桔云和雪梨遂昌薯脯以及笋干木耳晒红烟等农副产品，曾在全国农业博览会上获得过多块金牌。龙泉宝剑青瓷青田石雕等工艺美术品更是在国内外久负盛名。金笔羽绒制品宠物用品木制玩具洗涤用品鞋革等新兴工业产品和工艺产品深受中外顾客赞誉。江京市邮电通讯已实现传输光缆化电话交换程控化，无线寻呼实现全省全国漫游。座各类电站已与华东大电网联网供电，使得全区电讯供电稳定可靠。交通网络江京市是浙西南交通枢纽，交通条件十分便利。金温铁路在年就已经开通运行金丽温高速公路也已于年底全线贯通国道横贯境内丽浦丽龙等条省道干线组成了地区公路交通骨架，全面形成了以高级和次高级公路为主干公路运输网络。江京还拥有两座各吨泊位温溪港，货轮可直达全国各大港口和香港澳门等地。江京机场也正在筹划当中。全地区已基本形成良好交通网络。社会人文历史江京地区历史悠久，文化积淀深厚。据考古发现，早在多年前就有人类活动。隋朝开皇九年公元年建处州，年改为括州，年改为永嘉郡。唐朝武德四年公元年复改为括州，年改为处州。元朝至元十三年公元年改为处州路，年改为安南府，随后又改为处州府。明朝景泰三年公元年起，处州府辖江京松阳缙云青田遂昌庆元宣平云和景宁县。展览新闻发布会政府首脑接待等大型活动场所，直接对整个地区经济发展与形象展示造成了滞后负面影响六在现有整个地区旅游收入占到基础上，旅游饭店业缺乏新增长亮点，尤其是代表当今最新市场销售理念产权式酒店，在江京还处于空白阶段。四消费市场分析通过对江京地区饭店餐饮娱乐购物等方面实地调查，我们发现江京地区虽然经济不是特别发达，但是般市民消费水准却比想象中要高。经初步了解，目前市民对生活中喜事大事，如生子参军上大学生日乔迁新居老人做寿等，都习惯以聚众宴请方式来祝贺，比较舍得花钱。而些新高档次酒店餐馆娱乐场所在开业伊始，都能在当地造成轰动效应，生意非常火爆。我们在调查中还特别关注了年夜饭基本标准，每桌从不等，不低于杭州消费水准，且消费市场基本成熟，这就为建设高星级酒店奠定了消费基础。另外，我们还特别调查了江京市中高档社会餐馆，例如名人名家大酒店新开元大酒店绿谷大酒店阳光大酒店太平府饭店观天下食府等，经营情况都非常不错。其中名人名家大酒店是目前江京市最大家社会餐馆，共有三层，包厢余个，总餐位数达到了个，根据我们实地消费估算，按照平均每人元消费水平计算，如果利用率达到以上，则日平均营业额应在万元以上。日益成熟消费观念与消费市场，已为大型综合性酒店尤其是餐饮消费理念打下了良好基础。由于隶属江京地区青田是全国著名侨乡，有大批旅居国外事业有成华侨，他们中大多数都有每年回家乡省亲习惯，滞留时间也比较长，故往往喜欢在当地购房居住，同时由于受到中国传统观念中叶落归根思想影