征分析，对本项目目标客户做如下定位主力客户城北区域和城东区域白领人士次主力客户城中区域和城南区域白领人士城东北区域想改善居住条件原住民。投资者二初步产品构想根据上述项目定位，我们初步构想产品如下概述地块亩大致呈长方形，通过两条十字交叉小区道路将用地分为四个组团。建筑面积万平方米容积率其中住宅面积万平方米，商业面积万平方米二住宅部分住宅面积万平方米，多为层层层板楼，均为南北朝向，根据规划布局需要布臵不超过总量塔式小户型投资需求景观公寓。三公建部分用地西北角设两栋层高塔楼，作为投资型公寓，建筑面积约万平方米。紧邻太华北路侧即用地西侧为层局部层商铺，建筑面积万平方米。四相关配套九班托幼平方米会所平方米餐饮小吃平方米农贸百货平方米邮政银行平方米公共厕所平方米物业平方米三项目总体计划项目开始时间完成时间计划销售面积项目土地整理与前期运作年月年月项目期住宅年月年月万项目二期住宅年月年月万项目三期住宅年月年月万项目四期住宅年月年月万项目五期住宅年月年月万项目六期住宅商业年月年月万第六章组织管理模式与责任体系建议建议由名总指挥全面负责整个项目，下设名副总指挥分别负责项目公司和大项目经理部这大机构，分别行使甲方和乙方职能，各方责权利明晰，确保组织落实措施落实责任落实总指挥总指挥为中建股份在整个大明宫项目领导决策和协调机构，总指挥对中建股份总常会负责。地块开发亩其他市政房建等工程总指挥副总指挥项目公司其他工程代建万大明宫遗址公园主体工程先锋村安置工程万改造办副总指挥大项目经理部西北院二副总指挥拿到项目后，拟成立项目公司和大项目经理部设计院，分别行使甲方和大乙方职能，由位副总指挥负责。项目公司项目公司主要行使甲方职能，负责地块亩土地开发全程运作改造办委托代建工程二大项目经理部大项目经理部项目公司主要行使大乙方职能，负责项目公司地块亩土地开发中工程建设项目公司代建工程工程施工先锋村安臵工程万平米工程施工大明宫遗址公园主体工程建设其他市政基础设施房建等工程三西北院本次合作采用工程设计模式，改造办意向西北院参与大明宫遗址公园设计工作。除此之外，西北院亦可通过市场方式获取设计任务。而且，项目公司工程亦可委托西北院设计。第七章结论西安市经济增长迅速，房地产市场繁荣，在西安市进行房地产开发将具有广阔前景本项目所处地段通过改造必将形成交通便利环境优美，未来市场前景广阔根据现有资料条件测算，本项目在经济和财务上可行。本项目组织管理模式和责任体系责权利明晰，可以保证组织落实措施落实责任落实本项目开发对前期启动资金要求较高前期土地款付款压力较大，对项目公司融资能力和销售进度都是个考验，因此在项目启动阶段必须加快建设工程进度，通过快销方法迅速回笼资金，以减轻项目后期资金压力。西安大明宫房地产项目最可能情况现金流量表全投资不计息单位万元项目项目合计年年年年年年年年年年年现金流入，销售收入，现金流出土地购臵费，前期工程费，建安工程费，红线内小市政及园林，托幼及小学建设公共设施配套规费等项目管理费用，不可预见费，销售费用，销售税金，所得税土地增值税，现金净流量累计现金净流量按中建资金字号附件三表编制最可能情况下全投资内部收益率西安大明宫房地产项目保守情况现金流量表全投资不计息单位万元项目项目合计年年年年年年年年年年年现金流入，销售收入，现金流出土地购臵费，前期工程费，建安工程费，红线内小市政及园林，托幼及小学建设，公共设施配套规费等项目管理费用，不可预见费，销售费用，销售税金，所得税土地增值税，现金净流量累计现金净流量，按中建资金字号附件三表编制保守情况下全投资内部收益率城区碑林区莲湖区灞桥区未央区雁塔区阎良区临潼区长安区蓝田县周至县户县高陵县，总面积平方公里，人口约为万，其中城镇居民万。这里气候温和，四季分明，雨量适宜，日照充足，具有优越自然环境和丰富旅游资源。生产要素市场完备，区域经济腹地广阔，市场消费潜力巨大，是投资兴业理想之地。年，西安与上海天津深圳苏州温州个城市被联合国工业发展组织认定为全球最具活力城市。交通便利，通讯发达，是西部地区重要交通枢纽。西安咸阳国际机场共有航线条，通航点达个，辐射个国家和地区，国际地区航线条，干支线航空公司运营基地家，年民航旅客吞吐量万人次，货物吞吐量万吨，是西部重要航空港。公路建设形成了以西安为中心米字型干线公路系统，辐射全国。绕城高速机场新线建成，三环路全面贯通，地铁二号线开工建设。西安至汉中榆林合肥包头等辐射周边高速公路陆续建成和开工，将促进西安区域经济再次腾第章项目概况大明宫遗址保护改造项目概况唐大明宫遗址位于西安市北部龙首塬上，是世界闻名唐长安城中最宏伟壮丽宫殿群，建于盛唐时代公元年，是唐太宗李世民为其父李渊所建，从盛唐至唐末多年间是唐王朝政治中心，后毁于唐末战火。大明宫遗址于年被确定为国家级重点文物保护单位。十五期间国家启动大明宫国家遗址公园保护工程。大明宫遗址保护改造项目对也是西安市新届市委市政府建设人文西安活力西安和谐西安重大举措。大明宫遗址保护改造区整体规划设计效果图整个大明宫遗址区保护改造开发建设周期为年，分三步走年，启动建设宫国家遗址公园，基本完成大明宫遗址公园范围内拆迁，全面启动建设大明宫遗址区规划范围内城市基础设施。年，大明宫国家遗址公园建成开放，周边区域建设开工，拆迁工作基本完成。年，全面完成大明宫国家遗址区保护改造项目建设开发。大明宫遗址保护改造项目规划面积为平方公里，其中大明宫遗址公园平方公里约为故宫占地面积倍，周边改造区域平方公里，北二环以外集中安臵区平方公里。遗址区保护改造工程在空间形态上将形成心两翼三圈六区基本格局心大明宫国家遗址公园两翼以火车站北广场为轴心，沿陇海线形成东西两大城市改造板块三圈形成未央路太华路北二环三个商业圈六区规划建设文化旅游区商贸服务区商务核心区改造示范区中央居住区集中安臵区等六个功能区。大明宫遗址改造工程具有划时代意义，改造后大明宫不仅仅是个符号个遗址，而是种文化，而这种文化将大面积辐射周边区域，提升和促进周边区域经济文化生活发展，为促进遗址保护与周边区域发展和谐共生，为建设和谐西安活力西安人文西安发挥作用。大明宫遗址改造建成后将成为具有世界意义文物保护示范工程建设世界流国家遗址公园改善人居环境，创造规划和建设国际典范实现历史与现代经济与社会文物保护与城市建设和谐共融，协调发展促进文化旅游产业大发展实现区域科学发展加快发展创新发展和谐发展。中国工程院院士建筑大师张锦秋说大明宫不是座简单土木建筑，而是个梦，是中华民族文明历史中梦幻般记忆。大明宫是人类建筑史上奇迹，是世界文化艺术奇葩，大明宫遗址改造工程完成后其周边区域价值将大幅提升，成为现代文明与古代历史相完美融合经济建筑发展区域，将成为世界上最集中最大城市遗址公园及西安未来国家级城市中央公园，堪比纽约中央公园。同时大明宫遗址区改造后将成为带动西安率先发展均衡发展科学发展城市增长极，成为西安未来城市发展生态基储重要人文象征世界文明古都重要支撑。大明宫板块未来发展也为该区域地产开发创造出了巨大机遇，文化遗址作为促进城市发展提高文化品位改善人民生活个资源，营造出了个良好高品质居住环境。在城市设计上，形成以大明宫遗址公园为核心，以唐城林带和遗址绿带为框架，公园游园林阴道专用绿地等串联起，以点带线以轴带面，集历史景观生态绿化为体，兼具文物展示观光教育体验游憩等多种功能城市空间格局。大明宫遗址文化历史及建筑价值将成为该区域内地产开发宣传最大最强势卖点。大明宫遗址公园规划，不仅对北城房地产业促进非常大，区域环境品质和居民生活质量也将得到本质提高与飞跃。此外，大明宫遗址改造将促成西安地产区域版块形成，南有曲江，北有大明宫，大明宫区域开发将大大满足批有远见，具有更高居住及生活要求，具有豪宅梦想，渴望成为豪宅主人消费群体消费需求。它就如就像城市中绿色大磁石，能产生强大凝聚力，使周边区域得到高速发展，聚拢成熟生活配套，区域外部环境与居住价值得到全面提升，同时也将引领西安房地产业更新更高增长。二地块概况地理位臵该地块位于西安市北二环以里，大明宫遗址区改造实现跨越式发展关键之年。同时政府为了加快大明宫国家遗址公园建设，更好地保护中华历史文化遗产，确保大明宫遗址区保护改造项目顺利实施，专门了成立了西安市大明宫遗址保护改造领导小组，设立西安曲江大明宫遗址区保护改造办公室，负责遗址保护区改造各项具体工作组织与实施政府大力支持，无疑为项目规划开发招商和经营等各项工作顺利开展提供了有力保障。三西安市房地产行业发展状况及趋势西安房地产现状供给现状自年开始，西安商品房市场供应量稳步逐年递增，商品房投资从亿元增长到年亿元，年平均增长速度达到，商品房竣工面积从万平方米增长到年万平方米，年平均增长速度更是达到。即使年以来国家出台了系列调控房地产市场宏观政策，西安房地产市场受到定影响，但是年与年商品房投资环比增长分别为和，增长速度仅在年有较大回落。总体来看，西安普通住宅竣工面积增长速度也很强劲，但是其所占总体商品房比例在年至年却表现为下降走势，从年占商品房比例为下降到年，主要原因是，在此期间西安写字楼别墅商铺类物业市场开发及销售较为活跃，由此挤压普通住宅所占比例，而年以后开发区域向郊区化发展以及开发量大幅上升，到年在商品房中比重迅速上扬至。普通住宅竣工面积从年万平方米上升到年万平方米，年平均增长速度达到，高于商品房总体增长速度。需求现状近年，伴随着开发投资快速增长，在宏观经济带动下，商品房销售市场呈现出火热局面，市场交投活跃，销售面积和销售额大幅增长。年至年，商品房销售面积