发经营模式状况老年住宅发展潜力，老年住宅未来发展趋势对国内目前老年住宅市场评估中国老年住宅消费融资以房养老目前我国以房养老模式已经开始进入实践阶段，出现机构养老居家养老和寿险公司以房养老模式。机构养老模式特点是使用房子租赁收入作为养老机构为老年人提供服务费用。年月南京汤山民营性质温泉留园项目在国内首次推出了以房换养模式。办理以房养老条件为拥有平方米以上产权房年满岁以上无儿无女无亲戚孤寡老人，只要自愿将其房产抵押，经公证后便可入住老年公寓，双方签订产权协议。在有生之年老年人拥有房屋产权，而由老年公寓出租。如果房租高于老年公寓每月元收费标准，剩余资金由老人支配。另外，若老人生小病，老年公寓报销费用若有大病且医疗费超过万元，老人可以把房子卖掉否则直到老人去世，老年公寓给老人办完丧事，房产才归老年公寓所有。年月日北京寿山福海国际养老服务中心和中大恒基房地产经纪有限公司共同成立北京首家养老房屋银行，它是在不变更房屋所有权前提下，对老人房屋招租实现其资产价值，利用租金收入支付养老费用。根据协议，岁以上拥有有产权住房老人可以申请入住中心，而老人房屋可以委托中大恒基，由专业机构对房屋进行评估招租，租房收入用于支付老年人入住费用。养老服务中心是非营利性机构，中大恒基则是商业机构，因此北京这种模式是政府型与商业型混合型，其优点是可以同时利用服务中心养老服务优势和中大恒基房地产运作优势。居家养老模式特点是老年人以自己住房作为抵押向金融机构借款，老年人在有生之年仍住在自己房屋里。上海市住房公积金管理中心对这种模式进行了有益探索。具体做法是岁以上老年人，将自己房产卖给公积金中心，老人次性收取房款，公积金中心再将房屋返租给老人，租期由双方约定，租金与市场价等同，老人可按租期年限将租金次性付与公积金中心，其他费用均由公积金中心交付。寿险公司在经营以房养老模式方面具有比较优势。因为住房反向抵押贷款产品中包含利率风险客户长寿风险流动性风险房产价格波动风险等。保险公司在管理利率风险客户长寿风险方面具有明显精算优势，同时，寿险公司资产配比以长期资产为主，其流动性风险低于其他金融机构，另外，寿险公司在经营养老金业务方面具有丰富经验，所以保险业将在反向抵押贷款业务领域大有作为。中国人寿保险公司江苏分公司是最早尝试以房养老模式保险公司。年月南京市社会福利服务协会与中国人寿保险公司江苏分公司联合推出了南京市老年人社会福利服务机构综合保险服务方案。其中包含了以房养老模式。方案规定在社会福利服务机构养老岁以上老人，将产权房出售后，可用房款购买终身养老保险，再由保险公司每月提供生活费直至终身。以上分析以房养老模式将老年人资产通过市场配置变成资源，弥补了保险体系大缺口。随着老龄化社会到来和家庭结构变化，大城市空巢家庭增多，未来会有更多老人需要这养老方式。不过，教服务在内完备服务，以及专业化医疗服务和丰富娱乐休闲服务。太阳城中心现有来自全美及世界各地住户名，且直处于持续增长态势。美国太阳城中心居民必须是岁以上老人，陪同老人中青年人年居住在中心时间不能超过天。社区内设计建造了各种户型以适应不同类型老人要求。美国太阳城中心现有来自全美以及世界各地住户万户，并直处于持续增长态势。整个社区由包括太阳城中心独立家庭别墅国王之殿连体别墅湖中之塔辅助照料式住宅和家庭护理机构庭院和阿斯顿花园出租独立居住公寓以及自由广场辅助照料式住宅和家庭护理机构六大居住社区。以上各社区共同享用个邮局超市医疗机构银行和教堂。在太阳城中心，无论您选择哪种住宅，都会享受到积极活跃老年生活方式。连体别墅中套住宅价位从万美元到万美元不等，并且还可以选择全部部分或不需公共维护保养住宅。在太阳城中心，每人每年享用综合会所费用为美元。享受康乐设施包括室内和室外游泳池网球推圆盘游戏场草地保龄球健身和娱乐中心会议室和个万平方英尺剧场。住在太阳城中心居民，大约三分之是活跃高尔夫球爱好者，因为高尔夫球是种最适于老年人健身运动。无论您是初学者还是高手，都可以参加。因为太阳城中心高尔夫球场共有个洞，比标准洞球场大得多，球洞也多得多，以利众多老人同时活动。在交纳入会费后，每年每人费用大约为美元。在社区内，有各种各样俱乐部，开设课程和组织活动超过种以上，例如，您曾经是个外科大夫，但年轻时您可能直喜欢做木匠活，今天生活在太阳城里，您可以到木工坊去做您喜欢木匠活，也可以到缝纫坊去做缝纫活等等。根据美国项调查表明，生活在这样环境老年社区中，老年人平均寿命要延长十岁。当然，这个延长十岁，不定很科学，也可能是商业宣传用语。美国养老地产市场状况激烈市场竞争根据美国老年公寓及护理业项目投资中心最近项调查表明，住进陪助型公寓美国公民平均年龄是岁，平均居住时间是个月。对个拥有张床位老年公寓来说，折算下来每月至少需要名居住者。市场却要求开发商在控制好成本前提下在合理价位向老年人提供公寓。据不久前统计，生活在陪助型公寓中老人，年收人只有左右，但这些公寓每年就需要支付左右。费用太高会导致大多数老年人负担不起，市场需求不旺己造成负面影响。开发商可以为老年人提供更多舒适性，但租金回报使业主不能负担成本。对老年公寓市场另个认识是认为每个超过岁老人都想搬进老年公寓。事实上，美国当今岁左右老年人般都经历过经济大萧条时代，对食品短缺和大量失业记忆犹新，对每年花上上万美元住老年公寓观念难以接受。但二战时期出生代则有可能乐意主动搬进老年公寓欢度晚年，因为他们已经适应了高消费。为了吸引这两代人消费老年公寓，开发商重点对美国家庭中成年孩子年之后潜在客户进行不遗余力营销，聘有全天候市场经理负责协调客户从获得宣传材料开始到去老年公寓社区参观所有事情，并且经常组织各种适合老年人活动以吸引潜在客户注意力。在提高居住舒适性方面，开发商更是不遗余力。年月份，芝加哥地区个老年公寓项目落成，它营造了另种居住氛围。六层楼建筑，屋顶覆盖平方英尺玻璃弯顶，有，城市有养老院或敬老院多个，农村乡镇有敬老院多个。总说来，是数量少，二是水平低。例如，许多养老院是三四个老人合住间房，有甚至六个老人合住间房。目前我国城市居住水平已经显著提高，老年人般都有套自已住房，他们都有自已私密，都有不同生活习惯，特别是不同起居习惯，要让几个老人合住间房，很多老人就不愿意去住。据出国调查资料显示，美国和英国养老院，都是个老人住套居室，包括间卧室间客厅厨卫。相比之下，差距甚大。除了住房这个硬件条件差外，还有软件条件，诸如生活服务医疗服务以及伙食水平，我国养老院大多处于较低档次。因此，今后我国养老院建设，不仅要稳步地适度地增加数量，而且更要注意提高水平。也就是要从硬件条件和软件条件两个方面努力提高养老院水平，使老人们在养老院里住得好，生活得舒适，使许多老年人愿意住养老院。医护型养老院在西方国家，医护型养老院虽然也叫养老院，但却与医院比较类似，这种养老院已经有了定数量。有些老年人，因患了些生活不能自理病，例如瘫痪在床等，就可以申请住医护型养老院。这种养老院，多为每个老人住间类似旅馆房间，即卧室与卫生间在起。因为这些老人天到晚躺在床上不能行动，般不需要带有客厅和厨房。养老院对这些老人进行小时医护，包括诊断治疗吃药打针穿衣吃饭大小便洗脸洗澡直至睡觉翻身有病人自己无力翻身，都由医护人员进行护理。住这种养老院与住医院进行特护差不多，但费用比医院特护便宜得多。在我国，目前还没有专门医护型养老院。但在有养老院敬老院中，拿出几间房照顾生活不能自理老人，进行小时医护，使这个养老院也兼有医护型养老院职能。世界各国城市众多，情况各异。以上种老年住宅，只是概括出有代表性形式。由于有形式目前还处于萌芽状态，因而适当地介绍了些西方国家老年住宅形式。由于我国各城市存在着较大差异，应该允许各个城市专门老年住宅形式多种多样，有老年公寓还可能兼有以上两种或三种专门老年住宅功能。二，美国养老地产，美国养老地产历史美国养老地产从无到有，随着其地产业发展不断发展，如今已形成非常成熟体系。回顾美国老年地产发展史，对于新兴市场老年地产发展颇具借鉴意义。，老年地产成熟阶段及特征。由美国老年地产形成可以总结如下关于成熟老年住宅主要发展阶段及特征，美国老年地产开发现状，美国养老地产分类状况美国具有设施完善老年住宅体系。日前，美国老年住宅模式主要有五种类型独立式老年住宅老年公寓养老院护理院和老年社区。独立式老年住宅主要满足有自理能力老年人需求，般分为普通住宅和老年人专用住宅。普通住宅费用般较低，并且注意提供完善社区功能。而老年人专用住宅则有专门服务人员提供老年人所需服务但般不包括医疗和护理服务，住宅内有方便安全社交娱乐场所和公共食堂等各类设施，并有完备保卫和报警系统。美国老年公寓般分为三类自住型老年公寓陪护型老年公寓和特护型老年公寓。自住型老年公寓通常不为老年人提供任何与日常生活药物服务有关协助，但会提供完善社区服务。陪护型老年公寓则向老年人提供与日常生活有关各种服务，包括做饭帮助洗澡洗衣体检及其他个人生活方面服务。区与般住宅小区相同之处是，都是个大小不等住宅小区。不同之处是，老年社区主要入住是老年人，并允许老年人带亲人如子女住在起，。因为社区主要是为老年人服务，因而老年社区专门为老年人设置医护家务服务社会交往和文娱体育活动等设施更为齐全，服务更为及时周到，而且对老年人有较多优惠。老年社区特征，专门老年住区老人占据主体地位，主要以老人为主住区，其方式为居家养老。这是它区别于般地产主要因素。，空间环境上与居民行为上表现为聚集化得独立完整老年住宅群或合居式老年住宅群，英美统称为养生住区。如美国金岁山庄安养住区退休新