项目与当地环境产生各种各样联系，所以投资环境风险必须加以考虑。自然风险。自然风险指工程项目所在地区客观存在恶劣自然条件，项目建设期间可能碰上恶劣气候等等因素可能给投资人构成威胁，自然风险通常由自然资源条件气候环境等导致。二风险防范对策经过风险评价，项目整体风险有分两种情况第种，整体风险超过可接受水平第二种，整体风险在可接受范围之内。若是第种，项目班子有两种选择当整体风险超过评价基准很多时，立即停止，取消项目当整体风险超过评价基准不多时，采取挽救措施。挽救措施又有两种。第，降低风险评价基准，对项目重新评价，看看风险评价基准降低后，项目是否可行第二，改变项目目标和策略等。经过前面风险综合评价，项目整体风险水平在可接受范围内，因此有必要再次进行风险分析，探讨风险防范策略，提高项目运作效率和效益。此时进行风险分析，是个由整体到局部过程，建立在综合评价基础上，再对局部风险进行更好把握。实施基于战略目标全面风险管理本工程项目建成后，将成为市市区内较为重要乡村旅游示范点，可促进整个市旅游体系形成，大大改善村旅游环境，提高市旅游资源开发利用，促进当地经济发展。在实施风险规划规避策略选择风险控制时，都必须以此目标为出发点，它同时也是评价最终依据。该项目无论从时间方面还是从空间方面考虑，具有实施周期长，不确定性因素多经济风险和技术风险大，因而所面临风险种类繁多，各种风险之间相互关系错综复杂。由此可见，风险管理是项综合性全局性很强管理工作，从立项到完成后运行整个周期中都必须重视风险管理，同时还必须注意各类项目管理活动中风险协调管理和集成管理。二建立项目风险管理组织该项目风险管理组织结构最上层应该是项目经理。项目经理应该负担起项目风险管理全面责任。项目经理之下可设名风险管理专职人员，帮助项目经理组织和协调整个项目管理班子风险管理活动。至于项目风险分析人员，应由有技术经济和计算机管理经验权威人士来担任。若无合适人选，可以从项目系统外部聘请专家。这种作法优点是容易使风险分析做公正客观。无论何种情况，项目管理班子都要参与风险分析过程，这样既可保证风险分析做得合理，又能够了解问题来龙去脉，对风险分析结果做到心中有数，并为以后项目风险管理积累经验。三严格成本管理，加大筹资力度项目建设对市旅游行业和村经济发展作用很大，但从前面财务分析中，我们可以看出项目作为旅游项目，前年盈利能力较差。因此，不仅要严格控制成本，必要时应增大资本金比例。成本控制最重要工作是建立成本结算和支付管理系统，严格按国家和地方财税制度与组织项目成本结算方法开展项目支付和结算工作选用正确项目成本误差分析法，如挣值分析法按照优化决策方法选择和制定项目成本控制措施或项目成本变更方案必须建立全面记录和跟踪审计项目成本支付与变更情况系统和程序于距离阻抗作用，区域内总人口与资源区之间，具有出游比例衰减规律。美国有关研究表明，英里半径为郊游区，占出游率英里半径为周末景区，占出游率，超过英里旅游占。我国属于发展中国家，受可支配收入限制，国内旅游流向以近地短程旅游为主，中程次之，远地长线最少。尤其占城市居民绝对多数工薪阶层，方面使其产生外出旅游愿望原因逐渐增多，另方面可供自由支配收入和时间有限，这就使得他们倾向于选择距离常驻地较近旅游地去旅游。村区域最大客源市场是本市，其次是周边等近距离大中城市，这与市现有市场状况符合。同时，从其旅游资源价值和开发利用程度看，村特色街区项目资源吸引力主要对本地区游客吸引力强，对区省外游客吸引力较弱，应把本地及省内市场作为主要市场。参照市旅游发展规划以及相关国民经济规划，项目未来年内市场需求量大致为表表项目年游客量预测表年份游客量万人次第四章环境保护项目对环境影响项目建设在施工期会产生定噪声污染和扬尘，同时会排放定废水废气和建筑垃圾等。项目建成后产生污染主要为生活污水生活垃圾等。二环境保护措施施工期间环境保护措施施工期废气污染控制措施施工期间料堆土堆等应加防起尘措施，挖出土壤等固体废弃物应及时清运，运输车辆要采用防止散落和尘土飞扬措施工地周围用围墙或防护围护，减少扬尘对环境影响保持出入口路面清洁湿润，以减少汽车车轮滚动引起扬尘，并尽量减缓行驶速度。加强施工人员环保教育，提高其环保素质，提倡文明施工。施工期噪声污染控制措施执行建筑施工场界噪声限值对各施工阶段噪声限值要求。合理安排作业时间，高噪声施工尽可能安排在昼夜时段，如需夜间施工，须提前向环境保护部门提出申请，或批准后方可在指定日期内进行。将施工现场固定噪声声源，如搅拌机车临时加工车间建筑料场等相对集中，并尽可能避开居民区。工地周围设立围护固定运输车辆出入线路，尽量避开居民区。施工废水建筑垃圾污染控制措施施工期工地废弃物应指定地点堆放并及时组织清运，以避免大雨时被地面径流冲入下水道，流入水体。施工现场要严格规定排水去向，或安排简易排水管道，严禁将污水遍地横流严禁将施工泥浆排入下水道，以免引起排水不畅而导致周围地区积水内涝。施工期清洁生产与综合污染防治对策用先进施工管理采用预制装配施工方案采用先进施工机械设备采用优质环保型工程材料。在施工时，积极采用这种对策，可将施工造成影响减少并限定到较小范围。通过上述有效环境保护措施，项目建设不会对环境造成较大影响，项目投入使用后，对环境有定影响，但影响处于可控范围内。第五章项目概况设计原则与依据特色街区项目业态主要为特色餐饮酒吧茶吧民族特色文化产品经营商务会议接待乡村酒店等。以相对独立单体古民居建筑特色为主，按二至三层框架结构布局，便于市场化运作，产权分割。设计原则执行国家有关工程建设法律法规，执行国家级地方现行有关标准和规范要求。安全牢固原则严格执行工程建设标准，将安全放在首位，确保项目建设质量。功能合理原则在满足生产生活和合理交通路线欢迎，其亚热带风情民族风情最受外地游客欢迎。本地游客以中等收入为主体，人月收入在之间，基本为中等收入，充分说明人旅游意愿越来越强。他们是旅游市场中坚力量，对本项目档次定位提供了有力市场支撑。他们对生态农业观光养生保健商务休闲拓展运动等项目类型较为感兴趣。本地人多对兼顾家庭不同年龄成员项目感兴趣，出游方式以自驾车或包车为主，从结伴出游关系结构来分析，同事朋友家庭是主要形式。家庭团体中般有老人和小孩这两个特殊市场群体。消费者对于乡村优美环境，轻松氛围，有特色彝家风情十分看重，大多数乡村旅游消费者是因为乡村本身风格产生旅游动机。二供给市场分析周边旅游供给空间结构及其游客流向分析目前市乡村旅游主要集中在周边区县，而在距离市区较近，乡村旅游资源数量不多，也比较分散，没有形成大规模集中区域。现状分析城市空间局促而狭长，缺少休闲空间和休闲项目，具有定开敞空间低级旅游产品就能够吸引大量本地游客。本市距离周边旅游城市较远，交通成本高，因此对本地旅游产品需求量较大，且重游率高。本市观光产品组合业存在问题，目前不仅对本地市场没有吸引力，也正在失去外地客源市场。本市政公园是市民主要休闲集中区，但是规划区空间普遍较小，缺乏娱乐项目。农家乐目前处于初级开发阶段，未形成规模效应，主要集中于仁和区。产品分析产品结构服务模式单，主要集中在吃住方面，游娱购产品单。由于大多数农家乐服务相似，旅游代替程度高，旅游者选择余地大，且旅游产品雷同长期不变，导致游客随游览次数增多而满意程度降低，客源就会大量流失。这就造就了价格高低成为消费者选择唯条件被动局面，造成既没有自己特色，又容易被竞争者模仿局面，又不能满足游客越来越高消费要求，无法为农户带来更高经济效益。许多游客都认为，增加特色，不要千篇律是现在最急需解决问题。乡村旅游产品档次较低，规范化程度都还不高，忽略了商务型游客市场空缺。由于乡村旅游整体依然处于初始阶段，无论是产品档次成熟度还是规范化程度都还不高，也没有形成规模效应，很难适应商务型游客市场需求。三近郊旅游市场发展现状及趋势分析随着人们休闲意识增强出游能力提高，人们对旅游产品功能需求和对目地选择均发生了很大改变，总体上已从远距离观光游览转向近距离休闲游憩。国内旅游已出现跨区域远程观光游览向近距离休闲度假转化趋势，这是区域旅游发展阶段从初级单观光旅游活动向较高级集观光游览休闲和度假相结合进行整体提升表现。我国大规模城郊旅游开始于世纪年代后期，年代中期实行周末双休制度以及后来推行黄金周休假制度极大地推动了城郊旅游发展。从最近几年双休日及黄金周旅游客源流向来看，国内旅游者舍远求近以城市郊区和周边邻近地区为旅游目地短途旅游般日游或二日游开始向规模化发展。随着广东人游广东广州人游广州活动策划推广以及该项富有创意旅游活动方式在国内其他省市或城市推广，近程旅游休闲活动让城市居民重新审视和发现了身边优势资源，感受到城郊旅游种种乐趣。根据全国假日办近日发布十黄金周假日旅游信息通报和主要旅游城市旅游预报来看，各地开展本地游日游或市郊游等十分火爆，城市周边多种形式散客旅游和小规模团体旅游快速发展，城市郊区开发主题公园观光农业园垂钓园自然游览地农家乐等项目成为旅游者最受喜爱旅游产品之。北京上海广州西安武汉成都主要集中在天寿湖村民委员会区域，游客接待主要集中在天寿湖度假中心周边农家乐区域，接待方式主要以传统农家乐接待为主，每年不间断时间有数万游客来到村，除天寿湖度假中心接待较为集中外，游玩时间接待量相对较为分散。目前到村旅游者主要为在职工作者出游方式为与家人或朋友组成小型团队为主游客重复性游览欲望很强总体消费力度比较低逗留时间较短，半数以上集中在天内。由于村旅游休闲接待设施旅游产品开发建设不足，能够吸引游客参与并消费旅游项目不多，为数不多可消费旅游项目游客花费偏低，旅游经济效益远远