才，从博士后到大学本科文凭的购房者，根据学位的高低，实行的优惠政策。结合高新区政府引进西部人才的优惠政策，采取灵活多样的销售方式。推盘策略按中海名城进入市场的时间顺序分阶段制定策略预定期是指房屋主体工程接近完工时至项目开始正式开盘前的时期。项目周边地段道路路牌灯箱等户外广告安装完毕，配合项目做定形象宣传及活动，吸引买家到售楼处咨询。较高的性价比，会吸引买家入市。预定期交纳定订金可采用无条件退房的方式，方面开发商自己有更大的信任和把握，也可以给消费者很大的信心，这就叫欲擒先纵。朝向景观房型较次的单位采用口价把些较优秀的单位纳入销售高潮期销售。使预订率达到。热销期指从正式开盘至销售达。该阶段价格已逐步上调，并积累起批客户资源，配合强有力的宣传攻势，充分营造现场热卖气氛，并放开先期保留楼盘，对买家产生强大的吸引力，真正实现量与价的同步上升。持续期销售量达到，价格的逐渐上升，楼盘即社区环境全面突现，业主陆续入住，个成熟社区的居家氛围能亲自感受到，到此阶段已存储了大量的客户资源，在不放过意向客户之外，更多的应是开辟第二营销渠道，挖掘新客户潜在客源。尾盘期。销售量达以上。进入该阶段时，小区已全面入住，已经完全是个崭新的小区。此时的收尾销售工作在可能的情况下采取降低首付款等方式，使第期销售工作尽快完成或是计入下期销售工作中。计划运用媒体及手段报纸首选成都商报成都商报是目前成都及周边地区影响力最大的第大报，直是地产商们首选的平面媒体。主要特征是价格贵影响面广发行量大等。主要发行成都地区七区十二县。其次华西都市报，华西都市报是成都第二大报，特点是是目前连接成都和重庆两地的唯具有权威性的区域报，在贵州也有少量的发行分额。因为中海名城在目标市场上并不排除成都以外的购房者，因此可以作为第二平面媒体之选。是进行有效传播的另途径。主要用于针对目标市场直接以信函的形式邮寄上门和便于需求购房人士对该项目的大致了解。楼书。楼书是个必不可少的环节和销售工具，购房者经过在现场售楼人员的介绍下了解该楼盘，然后经过仔细阅读售楼书和相关资料，更为详细的了解该项目，最后通过比较产生购买的动机。楼书可随时拿来阅读了解，就好比随时都有位售楼人员在身边。因此楼书应具有可读性收藏性艺术观赏性知识教育性等多重价值，不应只是作为传达楼盘信息的工具。楼书参考现代城卖场包装卖场是直接展示和售楼的地方，中海名城的售楼处和首期会所是连在起的，因此在考虑到该项目是在成都的第个项目，在创意立意上均要求新意，耳目新之感，体现它的档次。在色彩上根据项目所需来整体考虑。样板房样板房是最能打动购房者的心，在该项目的样板房装修上根据发标竞选出优秀的装修方案。同样要体现出其水平档次。户内外看板设计。户内外看板是直接将有关项目的基本情况在售楼处内外展示出来，便于看楼者在售楼人员的引见下直观的了解项目情况。模型沙盘准备。系列。主要用于增加卖场的氛围，起到煽情的作用。包括吊旗宣传招贴等。函信赠品促销活动中用于赠送客人的礼品，选择些有档次或者实用的礼品。周边导引系统由于项目区位不是位于主干道，而临边有没有可以借助的成熟项目，因此需要在较大的主干道作导引标志，道路指示牌。引导看房购房人士按照指示牌进入售楼处。主要的道路主要选高新大道元华路紫荆路。光盘将项目的周边环境小区现楼景观建筑结构等计入光盘，可让客户更为直观和生动的了解项目情况。各期的规划开发应与土地交供情况相结合，即交供批，开发期，避免让规划设计脱离实际情况。规划设计中采用轴线组织和空间序列的手法，将分期发展的各部分有机地组织在起，并通过特色商业街和环境设计的绿脉水景将各个区域串联起来，作为生态系统人流交通的联系纽带。同时，避免过分追求总体布局的形式构图，忽略了实际使用的需要，造成建筑组团单体布置上的困难，降低土地资源的利用率。规划组团设想根据项目地块形状分期发展紧邻滨河公园的特点，以及居住小区作为居家生活环境的特殊要求，规划组团不采用大中心花园的规划模式，充分利用肖家河带状公园景观优势，采用小组团花园的方式组织建筑单体，使各建筑单体在步局上错落有致，疏密得当，做到户户有景。并通过公共空间半公共空间半私密空间私密空间的层次组织室外空间序列，构成丰富的空间层次。根据各分期枫丹园赛乐园千色园的不同国家的建筑风格，设计富有异国情调的主题庭院环境，产生和谐优美的效果。各区内不同组团的环境应在设计风格协调的前提下有所区别。枫丹园局部采用几何构图的观赏花坛修剪灌木，并配置雕塑喷泉，设计放射形规划道路，富有宫廷御园般华丽典雅的艺术效果。赛乐园采用对称式与自由式相结合的现代园林的设计手法，设计圆拱形柱廊，围绕中心广场，围墙以艺术铁花装饰花盆进行点缀，并配置西班牙情调的陶艺雕塑作品，选用西班牙风格的石材陶瓷材料。千色园采用自由式现代园林的设计手法，园中遍植色彩鲜艳的各类花卉，拼成自由曲线的图案，铺地小广场中可设置小型风车雕塑，作为特色鲜明的环境标识物，并结合设置水池喷泉叠泉等。建筑单体布置构想首期可充分利用滨河公园的绿地及景观，以低密度多层为主，容积率控制在以内，靠北侧试探性开发少量小高层。二期地块东南角西侧均有大片绿地，幼儿园又建在其中，视觉上会形成较为开阔的空间，可适当提高容积率。幼儿园可考虑建在整个地块的中心位置，以提高其使用的方便性。三期周边环境较差北靠电缆厂，西临立交桥，东临铁路与二期隔离。可在北侧临电缆厂位置开发部分高层小高层，小学可建在西侧临立交桥位置，其操场靠路边。楼型户型设想楼型设计朝向设想以多层为主，适当考虑部分小高层和五层复式，多层以五层为主不宜超过六层，小高层控制在层以内。其中四到五层复式为上下两套复式单位，分别带屋顶花园地面花园。项目楼型考虑以板式住宅为主，结合规划需要布置部分点式住宅，并注意住宅朝向，务必做到户户朝南或朝东。各楼型所占比例大致为多层约占小高层约占四五层复式约占户型设计设想户型以中等规模的户型平方米的二房，平方米的三房为主，并以平方米的户型为主打户型，结合少量平方米的四房和复式，也可以考虑少量平方米的商务单身公寓。室内空间特征设想各房间设计方正实用，主要房间无梁无柱客厅及主卧室有良好的景观采光和通风三房以上户型分设主卧室卫生间和共用卫生间平面布局注重功能分区，其中厨房与服务阳台工人房及其卫生间要结在起组合成服务区进行设计厨房应避免过于狭长，争取设计型灶台根据地区习惯，对储藏室或壁柜等储藏空间进行定设计，三房以上单位考虑在主人房设进入式衣帽间根据具体情况设计入户玄关阳光房等作跃层式和错半层式设计，丰富室內空间效果，创出新意多层和小高层的复式单位设计在顶楼或底楼，成为空中别墅或花园别墅顶层单位结合坡屋顶作顶层卖空间，底层单位可设私家花园局部考虑首层架空设计，增加庭院通透感。立面设计设想为体现项目概念设计内涵，塑造建筑形象的象征性标志性，考虑到欧陆风格在突出楼盘形象项目档次等方面的优势，中海名城拟采用创新的现代欧风建筑形式，借鉴居住文化特征鲜明的欧洲国家的民居和园林风格，强调人性化的休闲意趣和自在生活情调，塑造清新自然的现代欧风风格。首期法国枫丹园立面设计中，采用坡顶老虎窗窗套造型装饰百叶窗饰角楼砖石基座等设计语言，并选用蓝色筒瓦米白色喷涂墙面，文化砖基座铺砌，并用涂刷鲜艳油漆的窗套作为点缀。二期西班牙赛乐园立面采用缓坡短檐红瓦屋顶缓弧状白色拱门等建筑符号，墙面采用米黄色喷涂。三期荷兰千色园立面采用三角形梯形山墙深色大坡顶尖形老虎窗等设计元素，运用鲜黄色浅粉色浅蓝色等墙面色彩，营造活泼的气氛。四五期属于远景规划，目前只作预想。考虑到时间的推移，人们的审美趋势可能发生变化，从对欧美文化的盲目追风转变为对本国传统文化的回溯，因此，四五期的立面设计可考虑采用具有东方审美情调的风格，如中国传统风格或日本风格。装修标准装修拟采用套餐式装修，即预先设计几种不同档次，不同风格的装修标准，在交房前由客户预先选定，另行签定装修合同。此种方法既便于客户的灵活选择，又利于日后统管理。档次可预设元平方米，元平方米，元平方米三种，风格和内容可预先准备菜单，在菜单上详细列明，由客户自行选择，并单独签注重虚荣浮夸而弱化实用及总价而逐步走向市场化和个人购房为主的理性购房新阶段实用舒适而总价位合理。年商品房峻工总量达万平方米，个人购房万平方米，同比增长，占住宅销售的。从周边已建小区分析，市场势头较好。但值得注意的是高档公寓的需求量虽然增长，但在建项目也逐渐增多。特别是成都西面正推出禾嘉花园舜园名景苑等以低容积率和高绿化率为特色，多数为五层框架结构，会所配套很完善的小区，竞争趋势激烈。价格走低。推出的楼盘较多后，售价高的销售停滞如锦官新城。但价格合理的高档小区如丽都花园则异常火爆价格在元平方米以内。价廉物美是成都房地产销售制胜的法宝。购买对象分析根据市场调查购买对象集中在以下几方面成都本地人士高收入阶层商业主。此部分是目前已购高档房的主要构成者。收入高对居住环境要求严格密度小绿化面积大小区服务齐全。高级管理人员。因项目所处高新区部分区内高新企业工作人员是未来购买对象的大部分，他们收入较高且稳定，通过银行按揭可以承受高档房屋的消费。部分单位房改购房。部分单位特别是效益较好的企业通过福利方式补助职工，对高档房有定的购房需求。外来人士西藏及重庆地区人士◇成都历来是西藏的大后方，许多支边或经商人士都把成都作为安家养老的最好地方，因其收入较高，消费能力较强。◇重庆地区由于其地理条件和城市环境，许多来往于成渝两地的经商人士都愿意把成都作为二次置业的首选。沿海工作人员四川地区在沿海经商和工作人员较多，因成都生活便利，又是文化名城，商业中心