种植业反季节瓜莱和外出务工，年人均收入约元，低于当年全国农村人口年均收入元平均水平。基础设施条件水资源及水利条件项目位于万宁市太阳河入海口处。年，为解决太阳河下游洪涝灾害，政府修建太阳河分洪渠，将原来汇入小海太阳河水流改道直接引入大海，从而免除了太阳河下游北坡地区洪涝灾害，保证了太阳河下游地区广大人民群众生命财产安全，促进了该地区生产和经济发展。但由于当时资金困难而未能建设拦河引水工程，致使分洪渠与旧太阳河径流通道被截断，造成旧太阳河道断流小海水生态环境恶化严重，污染源不断增多，水质污染十分严重，极大地影响了当地群众身体健康。生活用水供应方面目前万城镇正在实施北坡供水工程，总投资约万元，设计日供水吨，建成后可解决北坡乌场保定及小海周边个自然村万人口饮水和生活用水问题，并可为该地区将来城镇化发展预留足够扩容空间。交通条件项目区距海南东线高速公路大茂出入口处约公里，距万城镇主城区约公里。目前，项目区主要通过万城镇现状工业大道港外公路和万城镇相连。我市政拟通过招商引资将上述工业大道港外公路改扩建为长约公里从高速公路大茂出入口经小海南岸至乌场湾海滨景观大道，以满足项目区未来年交通流量需要，让东山岭旅游区和沿途万多群众受益。根据万城镇主城区规划，项目区远期交通路网还可以与万城镇规划建设中环市路环市二路环市三路实现连通，从而使项目区与万城镇形成完整城市交通网络体系。电力基础设施条件现担任万宁市主城区供电任务万宁市变电站，以红石变电站为电源点，目前已处于满负荷运行状态，如需增加保定乌场湾项目区用电量，需要对变电站电网进行分期扩容。各界对项目实施意见本项目是实现万宁市城市功能转变，实施大企业进入大项目带动重要建设举措。万宁市委市政府对本项目实施极为重视，做了大量准备和推动工作，取得了积极工作成效。项目开发建设将为万宁经济社会带来可持续发展，并促进当地群众居住生活就业交通条件改善。为此，万城镇政府各村委会及当地农民群众均表示对本项目实施给予积极支持和配合。管理机构队伍力量配臵等情况万宁市市委市政府十分重视保定乌场湾旅游度假区项目规划开发，成立了由市政府主要领导为组长，市发改国土建设则政林业农业交通水务等政府职能部门和万城镇土要负责人等组成万宁市保定乌场湾旅游度假区项目开发建设领导小组，专门负责组织开展保定乌场湾项目区各项开发推进事务。市场分析未来五年十年乃至十五年，长远支撑海南发展，不是海南工业和农业，是海南得天独厚生态环境带来以旅游业为核心产业。海南国际旅游岛就是要素全面国际化以旅游业为主导产业岛屿型目地。全球休闲度假时代来临为新城建设为海南提供了强大市场产业支撑。旅游产业分析海南旅游业发展分析随着经济发展，中国旅游已经向以休闲为导向产业升级。伴随国际市场全面启动，国内高档市场也必然随之而全面起动。由于地理文化血缘等关系，海南是国内高档度假首选市场。此外，国内高档市场绝对规模很大，具备成为海南度假旅游主体市场充分条件。国务院近日批准建设海南国际旅游岛行动计划。计划在海南海口三亚琼海万宁四市率先建设国际旅游岛，为海南旅游业发展提供了政策优势。从中国滨海度假发展战岛石梅湾及相邻琼海市陵水县用地评估价格，取其加权平均值进行测算，为万元亩见下表序号区域评估地块土地性质及现状价格万元亩万宁万城镇人民公园万州大道商住用地熟地万宁万城镇火车站广场前地块旅游商住用地半熟地万宁石梅湾威斯汀度假酒店旁旅游用地半熟地万宁神洲半岛神洲半岛线海景旅游用地生地万宁神洲半岛神洲半岛老爷海旅游住宅用地生地琼海市嘉积镇银海路万泉河畔城镇混合用地半熟地陵水县香水湾香水湾铜岭旅游住宅用地生地陵水县城关镇陵水河南侧地块商住用地熟地加权平均值项目区土地出让总收入预测本项目用地出让总收入商品性项目用地总面积用地出让单价亩万元亩万元项目区级开发经济效益分析根据测算本项目级开发总投资为万元，规划商品性项目建设用地亩，按平均用地出让价格可比性地块评估价格加权平均值万元亩计算，项目区土地出让总收入为万元。据此分析本项目级开发经济效益如下结论综上所述及相关财务分析，本项目能够偿还建设贷款，运行期间可以产生定利润，投资利润率相对较高，因此在财务上是可行。序号测算科目单位收入浅森林总面积万亩，森林覆盖率。万宁市海岸线长达公里，有大小岛屿个，水质肥沃，饵料生物丰富，盛产带鱼琼海万宁四市率先建设国际旅游岛，为海南旅游业发展提供了政策优势。从中国滨海度假发展战坡，分半田，半分水特点。万宁市地表水资源较丰富，径流量大，但具有，水陆交通方便。区域交通分析图万宁市在海南省所处交通地位较为重要。万宁市位于规划中海南岛东线高速铁路中段位臵，在建中东线高铁与西线铁路对接将构筑环岛铁路系统，加强岛内沿海城市联系。东环铁路开工，海南交陵水县毗邻，北与琼海市接城市向海滨城市转变。项目概述项目名称万宁保定乌场湾旅游度假区核心区可行性研究报告。项目位臵项目区位于海南省万宁市东部海滨保定乌场湾，其位于海南岛东南部，地处东经，北纬之间。东起乌场岭含甘蔗岛至新潭岭线海岸线西至保定村及其以南太阳河旧河道两岸南至太阳河分洪口两岸北抵小海南岸及乌场港，规划总用地面积平方公里。区域位置图项目任务项目任务对规划建设用地，按计划完成项目用地拆迁市政基础设施建设和公共配套设施建设，达到五通平，实行土地招拍挂出让，逐步推进二级土地开发，实现万宁由内陆向滨海城市转变，实现经济效益社会效益和环境效益共赢和城市可持续发展。项目申请报告编制目为政府提供旅游度假区核心区可行性开发依据为土地级开发单位提供决策依据为金融部门提供审查贷款可行性依据。项目申请报告编制依据万宁市城市总体规划年年万宁保定乌场湾旅游度假区核心区控制性详细规划万宁基准地价项目区基础资料万宁市拆迁估价市政预算等行业标准第二章旅游度假区核心区建设必要性海南整体发展需要海南省十五规划中确定了整个海南岛划分为琼北综合经济区琼南旅游经济圈西部工业走廊东部旅游走廊中部生态经济区五个功能经济区。万宁处于海南省城乡发展空间结构中海岸带圈层，即产业与城市发展带城市群之，提出其要发挥沿海地区区位交通用地及产业基础优势，建立产业与城市发展带，以非农产业与大中城市建设为主，并作为海洋资源开发与保护空间据点，是全省重点开发区域。在东部旅游走廊上，海口三亚博鳌等城市都完成了从内陆向滨海向前发展，而万宁市长期以来直还是个以万城镇为中心内陆城市，这与地处东部旅游走廊中段承担着重要中转桥梁作用极不相称。万宁需要实现内陆向滨海城市转变，来承担中转桥梁职责。万宁区位分析图海南中部崛起需要随着海南城市化进程明显加快，整个海岛特区呈现出以三亚和海口作为南北两个增长极区域经济格局雏形。海口是海南都市旅游代表，是个功能复合型海湾城市，呈现经济文化和旅游三方面同时发展特点。年全市达亿元，占全省面向岛外，是个全国人民比较理想温馨宜居城市。三亚是海南度假旅游代表，是个外向型服务城市，也是中国最成功国际化度假城市，主要单发展旅游度假功能。三亚是中国唯热带滨海城市，在全国乃至亚洲都具有不可替代性。然而，虽有三亚和海口辐射带动，海南城市发展依然难掩北有海口南有三亚中部塌陷尴尬现状，海南发展需要中部崛起。海南东线拥有稀缺滨海度假旅游资源，因此，寻求海南东线中部城市战略支撑点，推动琼中城市崛起，将是海南中部崛起核心和关键。万宁滨海旅游度假区在海南东线中部崛起示意万宁城市化发展需要从万宁城市空间格局看，可确定为东中西三个空间功能带。城市西面为山区，发展空间有限，是万宁重要生态环境保育带城市中部区域是城镇发展人口集聚区，随着新轮城市化进程加快，已经不能负荷新城市功能需求和人口增长而只有东部沿海区域带状面海尚有许多发展空间，万宁建设中由万城镇连接东部小海景观大道及滨海旅游公路，必然使万宁市由目前万城镇为中心向滨海空间拓展，城市发展东扩至滨海地段。以规模化旅游度假项目开发，迅速确立万宁市在海南旅游度假产业发展格局中目地地位，突破过境旅游产业瓶颈，为万宁市及当地群众带来更多更大实惠。以开发手段达成对万宁市东部海滨地区生态环境彻底治理恢复与保护，促进万宁市区及周边地带形成良好生态与人居环境，带动万宁市旅游房地产业发展，改善万宁城市形象，提升万宁市区城市基础配套设施建设水平。与神洲半岛开发区共同成为万宁市旅游度假产业发展两翼，成为万宁市两大国际性旅游度假品牌，托举起万宁市旅游度假产业迅速腾飞，拉动万宁市旅游经济城市经济和周边地区共同繁荣。万宁市带两区万宁市东扩第三章旅游度假区核心区建设可行性解读万宁从地理看万宁万宁市地处海南岛东部，地处南中国海与中国大陆门户，属典型热带亚热带海洋性季风气候区，是我国唯热带滨海旅游目地。万宁市地处海南岛东岸线城市群中段，滨海岸线资源极其丰富，海岸带长达公里，约占东部海岸线，海滩质量良好。从生态看万宁城市生态环境建设和保护将成为未来城市之间区域之间竞争关键，是关系到城市是否有足够吸引力重要环节。万宁市地形大势背山面海，西高东低。境内山脉连绵，属山地和丘陵地形。具有五分山，三分坡，分半田，半分水特点。万宁市地表水资源较丰富，径流量大，但具有年际变幅大，年内分配不均，地区性差异大及蒸发量大特点。年平均降雨量为毫米，年产地表径流亿立方米。浅森林总面积万亩，森林覆盖率。