便和房产性价比较高，部分外来客户如青岛看好本项目居住环境价格和交通优势，选择来此居住或购房投资。少量前期个人创业者。目标客户需求消费特征购房特征以改善现有居住环境为目，强调工作便利性和生活舒适程度，看好本项目所处地段未来升值潜力。需求偏好追求生活舒适程度，讲求工作高效率，关注物业与自身身份符合程度，对高层楼盘接受能力较强。第四部分开发区大项目对我项目影响工程青岛大炼油工程青岛大炼油北靠胶州湾，南邻黄岛新城，西依胶黄铁路，东毗黄岛电厂和原油码头。总投资估算为亿元青岛大炼油工程是中国石化跨十五十五计划重大战略项目，也是世纪中国第座千万吨级炼油项目，工程选址在青岛经济技术开发区重化工业园区，工程占地约公顷，预计到年项目投产后，可实现年销售收入多亿元。具不完全统计，项目启动第年，将会有万人口直接或间接进驻开发区。完成建成后，大炼油项目本身以及带动上下游产业将给开发区带来近万人人口增加。黄岛工业区严重污染将迫使这万人中部分在更适合居住区域购房定居。工程二青岛港扩建中国远洋运输集团英国铁行集团马士基集团和青岛港集团今年计划增加亿元兴建青岛港集装箱码头四期工程，力争年投入使用。青岛港集团未来年还将投资约亿元来扩大吞吐能力。港口吞吐量增加，使开发区物流业更加发达，这样势必会吸引越来越多外来企业进驻开发区。工程三海底隧道及跨海大桥连接青岛开发区与青岛老市区跨海大桥已于年动工建设，将于年建成通车湾口海底隧道已正式立项。界时，将形成南隧北桥和环胶州湾高速共条连接青岛开发区与青岛老市区黄金通道。桥隧接青黄，两岸变通途，海底隧道和跨海大桥建成必将大大降低两岸之间时间成本，西海岸将成为置业黄金区域。海底隧道长度约公里，设计车速公里小时，分可从青岛团岛湾到达开发区后岔湾，并且小时开通全票价元公交车，彻底结束了以前青黄不接交通局面。而青黄交通连接，必将使得开发区同青岛市区差距步步缩小，便利交通快速发展经济适宜居住环境性价比更高房价，会吸引越来越多人口西迁开发区定居。从隧道出开发区洞后路线以地面道路形式到北庄村南终止，然后接黄岛区重要东西干道嘉陵江路。位于嘉陵江西路附近本项目届时将吸引很多购房者目光。工程四造船厂西移随着青岛造船厂西移，也带动了大量相关配套产业定居开发区，而且从新船厂所在地船厂路东端，驱车走嘉陵江可直接到本项目，而且船厂班车也都经过嘉陵江路，这样也给本项目带来了些潜在客户群体。工程五奥运影响承办年奥运会水上运动项目，大大提高了青岛城市地位和知名度，也带动了青岛经济快速发展。而开发区也势必会受到奥运影响，受到更多外来客户群关注，给开发区带来更多机会和商机。扬帆青岛也可以当做开发区经济发展与人口增加个切入点。而且奥运影响在年之后还会至少持续年之久。前言在现代世界经济中，房地产业是国民经济中先导性基础性产业，当国民经济进入繁荣发展时期时，房地产业会率先繁荣发展当国民经济进入萧条期时，房地产业会率先萧条。如何加强调控房地产市场已经成为全球性课题。就以青岛房地产现在宏观情况来看，青岛市房地产市场在近几年里取得了飞速发展，尤其是从年起，增幅明显，出现旺销局面。在供求关系上，虽然竣工面积直保持较高增长速度，但市场表现出较强承载能力，商品房销售面积增幅始终高于竣工面积增幅，使竣工房屋迅速消化。年开发区西海岸商品房销售平均价格为元平方米左右，现今沿长江路核心地段，热点地区已达到多元平方米。价格状况目前开发区中高档楼盘平均价在平米左右，而主力户型总价集中在万元。据实地调研得知，开发区房地产尤其是住宅市场真正起步从年开始，中高档楼盘均价由多元攀升到多元。分析其单体户型面积范围集中在平米之间，而热销户型以平米居平米二居和平米三居室为主。尽管开发区房地产市场正处于种起步阶段，但市场发展非常迅速，这既得益于良好大环境发展，同时又是本地消化与外务中心区以及可开发土地规模大，沿长江路向西向南地区还有大量可开发土地，片区内土地供应量大，预计该片区将成为未来黄岛区房地产市场竞争主战场。开发区手房市场分析户型特点在开发区供应新楼盘当中，香江路武夷山路带等城市中心发展已较为成熟，空置土地不多，目前所开发房地产项目主要分布在保税区和长江路等土地资源相对丰富地区我项目便处于该地区。而长江路带由于其所处地理位置优越为开发区行政商大项目十大工程纷纷投入，促使房地产后续开发蕴藏巨大潜力。以长江路商务区作为核心点，向周边辐射，将会形成黄岛最大高档商务住宅片区需求市场上对装修标准要求并未表现出明显偏好。其主要原因是客户可供选择合适户型合适面积合适单价及总价相对缺乏，所以只能在现有市场范围当中进行选择。但通过对个别典型楼盘调研发现，在定程度上部分阶层对于装修标准选择还是表现出了定倾向性。如隆祺家园千禧龙花园，尤其是其大户型面积由于总价较高，购买群体受限性较强，其置业目除了满足居住要求之外，还想通过这载体体现出种身份尊贵，全套精装修无法更多体现出其高档化个性化特点，所以大部分选择厨卫装修，甚至是毛坯房。但像天泰阳光海岸所面对客群以中端消费群体为主，且大部分是年轻白领族，这部分人追求是时尚简约，同时还比较注重节省成本，所以，天泰在推出三期产品都是全套装修。但特别值得注意是，天泰在户型比例方面总体面积以中小户型为主，总价控制合理，所以受到市场追捧。置业目开发区中高档楼盘客户群体置业目以居住为主，总体来看以二次置业为大部分购房者主要意图，流露出明显投资意向客户只占很少部分，而且还有部分客户往往是做居住与投资双重打算。如部分人购房之后，可先出租，等周边生活氛围便浓厚之后然后再入住部分本地人本身自己有套住房，为进步改善居住环境，卖掉其中套，然后购置配套相对齐全新房，购房者想法多种多样，但大部分人更加看重是开发区良好居住环境。客户来源在客户来源当中，以开发区本地购房族为主，大部分楼盘在以上，而来自于青岛购房群体也占有相当体量约占到左右，外地购买客群般占到左右，部分楼盘外地购房大项目十大工程纷纷投入，促使房地产后续开发蕴藏巨大潜力。以长江路商务区作为核心点，向周边辐射，将会形成黄岛最大高档商务住宅片区。从目前房地产开发情况来看，开发区房地产市场开发项目区域集中，沿香江路武夷山路带等城市中心发展已较为成熟，空置土地不多，目前所开发房地产项目主要分布在保税区和长江路等土地资源相对丰富地区我项目便处于该地区。而长江路带由于其所处地理位置优越为开发区行政商务中心区以及可开发土地规模大，沿长江路向西向南地区还有大量可开发土地，片区内土地供应量大，预计该片区将成为未来黄岛区房地产市场竞争主战场。开发区手房市场分析户型特点在开发区供应新楼盘当中，单体户型面积范围集中在平米之间，而热销户型以平米居平米二居和平米三居室为主。尽管开发区房地产市场正处于种起步阶段，但市场发展非常迅速，这既得益于良好大环境发展，同时又是本地消化与外向型销售道路有机结合。价格状况目前开发区中高档楼盘平均价在平米左右，而主力户型总价集中在万元。据实地调研得知，开发区房地产尤其是住宅市场真正起步从年开始，中高档楼盘均价由多元攀升到多元。分析其原因，除了政府政策扶持工业发展迅速青岛楼市带动之外，开发区本身也蕴藏着巨大潜力，如丰富旅游资源优越区位得天独厚居住环境以及大量工业园区等，各种优势融合在起，使得几乎所有人对开发区预期发展都非常看好，再加上人为炒作，这在无形之中也使开发区房价涨再涨。销售状况从销售情况来看，截至今年月上旬，黄岛区在今年月份之前新开楼盘销售率大部分都在以上，而销售周期大部分为个月左右。通过实地调研了解到包含与需求客群与销售人员交流，自开发区房地产市场真正启动以来年左右，受青岛房地产市场影响，年年黄岛房地产发展尤其是住宅市场进入了个高速增长期，中高档楼盘平均涨幅约元平米左右，在这阶段内市场基本上属于卖方市场产品供不应求，买涨不买跌心理促使大量外来资金纷纷注入，整个市场呈现出片欣欣向荣景象，这也使得在当时整个住宅市场项目销售周期普遍较短。同时，大部分项目采取是分期开发策略，期良好销售业绩为当时大部分楼盘赢得了良好口碑，也为二期销售打下了良好基础，部分项目如澳龙花园，由澳柯玛新龙房地产开发本公司内部认购率较高，所以，在年上半年，大部分楼盘销售情况依然呈现出良好态势。但随着购房热潮涌过，价格涨幅达到间歇性高限，且开发区整体规划尚未完全出台，仍有部分持币潜在购房群体在观望，加之大部分项目尾盘销售，使得年下半年住宅市场呈现出缓慢增长态势。但到了年，随着大炼油项目奠基海底隧道即将开通，又给开发区房地产市场注入了针兴奋剂，名嘉城康大风和日丽二期隆海海之韵上实达利广场迎祥苑年等项目陆续开盘，销售形势良好。装修标准从市场上供应产品来看，以厨卫精装修占据市场主导，尽管部分楼盘为全装修而且销售状况良好，但其定向性较强。需求市场上对装修标准要求并未表现出明显偏好。