产量单位产品售价单位产品可变成本，以及年总固定成本绝对量表示。通常时以生产能力利用率和产量来分析项目盈亏平衡。土地开发建设项目不同于般产品加工工业企业，其用地规划方案确定后，规划开发土地面积和可出让土地面积就随之确定，即项目生产能力和产量是确定性因素。因此，报告以房屋建筑销售收入作为不确定性变量，分析项目盈亏平衡点。考虑土地开发项目特殊性，在整个项目经营期内进行盈亏平衡分析。则项目盈亏平衡点计算公式为销售收入总成本费用税费系数上式中税费系数是指与销售收入有关销售税金及附加费率。由此，计算项目盈亏平衡销售收入销售收入万元很显然项目盈亏平衡点是线性，项目盈亏平衡分析示意图如下总成本费用总成本费用万元总成本费用万元房屋销售收入销售税金销售收入盈亏平衡点销售收入万元亏损盈利预期收入北京市工程咨询公司图项目盈亏平衡分析图盈亏平衡分析表明，当项目销售收入达到万元时，才可保本，安全余度为。考虑弘善家园小区非配套公建环境因素和建筑规模，未来项目销售价格具有定风险。敏感性分析针对建设投资增加销售收入减少进行单因素敏感性分析，结果见下表。表敏感性分析结果表项目净现值，万元内部收益率基本方案全投资建设投资增加建设投资增加建设投资减少建设投资减少销售收入增加销售收入增加销售收入减少销售收入减少计算结果表明，从财务净现值及财务内部收益率二个指标看，建设投资和销售收入对项目建设均很敏感，特别是当建设投资增加或销售收入减少较多时，计算财务指标不能满足项目目标投资收益。因此，控制好本项目建设投资销售是极为重要。北京市工程咨询公司第十二章结论和建议结论项目建设是整个前门地区危改前提和关键，并有助于推进崇文区优化商业旅游环境，重振前门地区经济，同时可体现北京要承办届人文奥运宗旨，对推动崇文区经济发展弘扬奥林匹克精神都具有长远历史意义。所以该项目建设是必要。弘善家园居住区项目是前门历史文化保护区整治居民外迁定向安臵用房。项目建成后住宅部分将作为北京市经济适用住房全部用于安臵前门改造搬迁用户，不向社会公开销售，项目市场是有保证。弘善家园小区规划总用地面积公顷，其中建设用地公顷，代征绿化用地公顷，代征道路用地公顷。项目规划总建筑面积万平方米，地上面积万平方米，地下面积万平方米。项目住宅建筑面积万平方米，配套公建建筑面积万平方米，非配套公建建筑面积万平方米。项目总投资万元，其中，工程建设费用万元，工程建设其它费用万元，预备费万元，建设期利息万元。项目建设单位自有资金万元，占利用项目第年销售回款万元投入项目拆迁及建设，占拟向银行贷款万元，占。在住宅项目定价为元平方米时，项目税后财务净现值为万元，税后财务内部收益率为。从动态角度分析，财务净现值为零，财务内部收益率等于基准收益率，说明项目在财务上基本可行。考虑到本项目除住宅建筑属定向安臵居民外，配套公建商业部分和非配套公建均面对市场销售，项目投资存在定市场风险。二建议由于该项目用地目前尚未开展地质勘察工作，所以本报告没有可靠地质资料，现阶段仅依据区域地质情况编制报告。建议随着项目前期工作推进，尽北京市工程咨询公司快开展此项工作。建议下步应结合城市道路规划情况进步深化规划方案并办理土地规划意见书和建设用地规划许可证等相关手续同时在建设单位负责征地范围内同期落实各项市政设施建设住宅单体设计应在满足危改居民需求前提下尽量考虑居住舒适性建筑间距建筑设计配套公共设施配臵等需满足相关规范要求。由于项目周边路网提级改造是本工程建设方案地上建设面积万平方米前提和必要条件，因此建议项目业主必须尽快委托市规划部门对项目周边路网做综合调整规划并依照相关程序进行确认。必要性项目建设背景建设背景前门地区地处崇文区境内西北部，属于老城区，紧邻故宫天安门广场人民大会堂国家大剧院，是北京中轴线重要组成部分，历史悠久，文化源远流长。该地区历史可追溯到辽金时代，该区地处都城东郊，自明朝定都北京后，前门地区形成集市。清政府推行新政，改良市政，建京汉火车站，使此地区成为对外交通门户，商号旅店云集商业区得到新发展。民国到解放后，前门地区直是北京老城区三大重要商业中心之。前门地区历史文化积淀深厚，具有典型北京平民文化特色，保存有大量文物。该地区包含有北京市片历史文化保护区之鲜鱼口历史文化保护区，鲜鱼口环形胡同具有独特建筑风格，是北京不可多得具有悠久历史传统商业居住区。前门地区随北京古城历代发展至今，虽然延续和保存着定程度古城历史文化和风貌，但从世纪年代起，该地区已逐渐失去了往日繁荣，商业地位日渐下降。目前前门地区危旧房比例大，人口密度过高，市政设施目录第章总论项目概况二编制依据第二章项目建设背景及必要性项目建设背景建设背景二建设必要性第三章市场定位和市场分析项目定位二市场分析第四章项目选址和建设条件场址现状二建设条件第五章项目建设规模和建设方案建设规模二规划建设方案三市政方案第六章环境保护节能与消防环境保护二节能三消防第七章交通影响分析第八章项目组织管理及进度计划项目管理单位二工程建设管理准则三工程建设管理方式四建设进度计划第九章投资估算与资金筹措投资估算二投资估算说明三投资计划四资金筹措方案第十章经济效益分析分析测算说明二财务测算三财务分析第十章项目风险分析风险定性分析二风险定量分析第十二章结论和建议论二建议附表附表总投资估算表附表征地拆迁费用估算表附表征地拆迁分年投资估算表附表市政设施费用汇总表附表建安工程投资估算表附表投资计划与资金筹措表附表销售收入及税金估算表附表成本估算表附表长期借款还本付息计算表附表利润表附表现金流量表全部投资附表资金来源与运用表附件北京市崇文区人民政府年月日北京市崇文区人民政府关于建设弘善家园小区项目批复崇政批号北京市建设委员会北京市发展计划委员会北京市规划委员会和北京市国土资源和房屋管理局年月日关于左安门外北区住宅项目调整为崇文区危改外迁安臵项目通知京建开号北京市规划委员会年月日北京市规划委员会关于弘善家园规划问题请示市规文号，带市领导批转文北京市规划委员会年月日关于弘善家园小区项目建设地点征求意见函规划意见函复规函复字号北京市规划委员会年月日关于弘善家园居住区项目有关规划意见函市规发号北京市城市规划设计研究院年左安门外北区控制性详细规划北京保利达工程设计有限责任公司年月编制弘善家园小区修建性详细规划北京工大福田交通工程咨询有限公司和北京工业大学北京市交通工程重点实验室年月弘善家园居住区项目交通影响评价报告北京市交通委员会年月日北京市交通委员会关于弘善家园项目交通影响评价评议意见函京交规函号项目法人营业执照附图项目地理位臵图项目控制性详细规划用地编号图项目控制性详细规划用地规划图北京市工程咨询公司第章总论项目概况项目名称弘善家园小区建设工程二项目地址弘善家园小区隶属朝阳区，位于东南二环与东南三环之间，朝阳区十八里店乡西北部，其四至为东至华辉苑西路，南至十里河南路，西至东二环，北至左安东路，用地西南侧为楔形城市绿化带。三建设单位项目建设单位北京市崇文区城市建设开发公司北京市崇文区城市建设开发公司成立于年月，现位于崇文区东打磨厂街三号，为国家资质级资信级全民所有制房地产开发企业。公司现有职工人，其中具有专业技术职称近人，专业配套齐全。公司净资产亿元，年开发建设规模多万平方米，年完成投资额亿元。该公司成立年来开发建设了李村危改小区方庄芳古园区华威小区松榆里小区左安门危改小区成寿寺小区忠实里危改小区和义小区南苑北里小区南磨房小区新世界合作项目红桥市场元隆大厦等项目，总共完成开发建设面积万平方米，总投资亿元，创造利润亿多，上缴国家利税亿多元，公司连续几年被评为首都精神文明单位和重合同，守信誉单位，为崇文区危旧房改造和城市开发建设做出了突出贡献。四建设内容及建设规模弘善家园小区规划总用地面积公顷，其中建设用地公顷，代征绿化用地公顷，代征道路用地公顷。项目规划总建筑面积万平方米，地上面积万平方米，地下面积万平方米。项目住宅建筑面积万平方米，配套公建建筑面积万平方前提和关键。二项目建设有助于推进崇文区优化商业旅游环境，重振前门地区经济前门地区自明代时期形成集市，经明清民国得以发展繁荣，从民国至新中国成立，前门商业区直是北京老城区三大重要商业街之。目前地区经济以商业旅游服务业为主，兼有办公医疗纺织老店会馆学校和居住区，居住建筑除部分挂牌四合院，多为大杂院建筑及环境质量均差。改革开放以来，曾经兴旺繁荣前门商业受到历史和现实环境制约，其自身市场竞争能力严重下降。到九十年代初，前门王府井西单和隆福寺等老商业街区在内传统商业市场地位全部下滑。在应对市场竞争过程中，前门商业区经历了许多国有商业发展中所共有效益下滑店铺出租管理不善商业信誉受损购物者减少经营窘境，且至今仍未完全走出发展困境，严重影响了当地经济发展。前门地区商业地位下降主要原因之是区内基础设施落后，整体商业旅游环境恶劣，这主要表现在以下方面北京市工程咨询公司是区内现存历史建筑质量较差，危房比例大，三四五类建筑占以上，新建或翻建建筑多数风格杂乱尺度过大，与传统风格和尺度不协调。传统店铺少且破旧，七十年代简易红砖房比例大。总之，传统历史风貌商业及百姓生活场景和氛围正在逐渐消失，削弱了环境对购物旅游人群吸引力。二是区内传统商业经营特色不鲜明，商品经营雷同，档次低下，功能退化，导致前门地区作为北京著名传统商业区地位有所降低，亟待更新。三是地区传统交通便捷优势未得到充分发挥。区内无完善公交系统，使该地区易到达而不易进入，区内无停车场，占路违章建筑多，交通不畅，给购物旅游人群出入造成不便。国务院批复北京城市总体规划年年中对崇文区功能定位是北京体育产业聚集区都市商业区和传统文化旅游娱乐地区。隶属崇文区