境因素变化对房地产市场影响，从而给从事房地产商品生产和经营投资者带来损失可能性。房地产市场社会风险因素主要有城市规划风险区域发展风险公众干预风险治安风险。内部决策和管理风险内部决策和管理风险指由于开发商策划失误决策失误或经营管理不善导致预期收入水平不能够实现，包括投资方式产品类型选择风险人财物组织管理风险等。风险控制及早地发现或预测到上述风险并能及时地采取有效措施，化解或缓和减轻控制这些风险。房地产投资成功在很大程度上依赖于对风险认识和管理。该项目控制风险方式包括三项措施通过市场调查来降低风险通过市场调查，获得尽可能多信息。有关投资环境和投资项目市场信息越多，作出预测就越精确，从而能进行正确科学决策，包括投资时机选择融资选择租售选择等等。这样就能把不确定性降低到最低限度，较好地控制项目投资过程中风险。通过加快进度来回避风险开发经营周期越长，项目建设中和建成后经济形式政治形势越难预测，项目可能遭遇各种风险因素也越多。针对该项目，开发单位应重视做好选址完善土地手续拆迁项目前期报建手续资金筹措方案定型等方面工作，使工程能尽早开工并顺利实施，缩短建设工期，从而减少风险事件发生。通过加强管理来控制风险良好项目管理是项目取得成功重要保证。从投资开发来看，项目全过程投资进度和质量是重点。聘请有经验房地产咨询管理单位和专家是非常有必要，可以有效地减少经营费用提高收益水平，进而降低并控制风险。第十五章结论与建议结论本项目建设可以加快县城市建设和发展，促进人民安居乐业，维护社会稳定和和谐发展。项目建设规模合理，建设方案可靠，功能完善，周边建设条件较好。经过财务评价，本项目商品房价格合理，财务收益率高于基准收益率，投资回收期低于行业基准投资回收期，有较好经济效益。由此可见，本项目社会效益显著，经济效益好，具有定抗风险能力，建议项目早日开工建设，早日发挥良好社会经济效益。建议为保证项目能够顺利稳妥建设和发展，应注意以下几点争取政府在政策等方面支持，使小区建设有个稳定积极社会环境。积极筹措建设资金，保证小区顺利建设强化项目进程中投资质量进度计划，注重对可能发生不利条件及变化因素预测与防范对策，以保证项目按期完成。项目成本须合理控制，以保留市场波动时降价应对空间。项目应严格按环保三同时原则，搞好环境治理工作。附表投资估算表销售收入营业税金及附加估算表现金流量表利润与利润分配计算表折旧摊销表总投资使用计划与资金筹措表附件企业法人营业执照复印件组织机构代码证复印件其他资料第章总论项目名称与建设单位项目名称国际城建设项目项目建设单位市置业有限公司项目申请报告编制单位编制单位有限公司证书号编制依据内容及范围编制依据编制国际城建设项目申请报告委托书县城市总体规划纲要国际城规划建筑设计方案项目建设单位提供有关技术资料基础数据编制人员调查有关数据资料。编制内容与范围我公司受市置业有限公司委托，根据该单位实际需要和经营现状，按照国家对项目申请报告阶段工作范围和深度规定，组织有关技术人员对项目建设条件等进行了实地查勘，编制完成了国际城建设项目申请报告。本报告对项目建设背景和必要性进行了论述，对建设背景和必要性市场分析项目选址和建设条件工程建设方案节能节水环境保护劳动安全卫生项目组织机构与人力资源配置项目实施进度项目招投标投资估算与资金来源财务分析等方面进行综合研究和分析，为主管部门和建设单位决策和建设提供具体完善科学依据。项目概况建设单位概况本建设项目由市置业有限公司承办。市置业有限公司以下简称公司成立于年，是河南省房地产开发认定企业。公司现有政策取向，让更多居民通过市系就是住房政策制定，要符合大城市人多地少实际情况，要把住房作为基本居住需求来对待，要重点解决广大无房户和住房困难户问题，要避免把住房成为投资产品发展趋势。因此，下步调控重点，依然是满足广大城镇居民会目标能否如期实现。针对房地产行业发展和宏观调控政策趋势，建议明确提出加强土地财税金融政策调节，完善符合国情住房体制机制和政策体系，合理引导住房需求。那么，什么是符合国情住房体制机制和政策体规划期间是全面建设小康社会关键时期，是深化改革开放加快转变经济发展方式攻坚时期。小康不小康，关键看住房，未来年更是房地产业发展关键时期，能否解决好广大中低收入家庭住房问题，直接关系到全面小康社济发展产生巨大拉动作用。因此本项目开发建设是十分必要。第三章发展规划产业政策行业准入及市场分析房地产业发展趋势中共中央关于制定国民经济和社会发展第十二个五年规划建议以下简称建议提到，十二五业发展，间接为社会创造大量劳动就业岗位，从而引导农村剩余劳动力向城市转移，以此加快城镇化进程。机行为。总之，年房地产业发展重点和趋势将以住房保障为核心，加大力度规范市场，同时，继续加强宏观调控，确保房地产业平稳健康发展。为遏制部分城市房价过快上涨，月中旬国家出台了国十条即国发号文件，些城市出台了实施细则，调控措施取得了定成效。为进步巩固房地产市场调控成果，近日住房城乡建设部等七部委出台了多项措施。此次政策措施是对国十条细化和完善，方面表明国家调控房地产市场态度坚决，另方面也反映出主管部门在调控时机把握力度掌控上更为娴熟。调控目是，通过抑制投资投机性需求，保障居民基本需求，增加住房供给，促进住房回归消费品属性，实现房地产市场长期健康稳定发展。房地产市场只有健康良性发展，各方才能获得多赢结果，中国房地产业协会要积极发挥行业协会作用，引导开发企业全面贯彻落实调控措施，积极参与保障性住房建设，加快开发中低价位中小套型普通商品住房，增加有效供应，促进房地产市场平稳健康发展。产业政策分析自国务院关于进步深化城镇住房制度改革加快住房建设通知国发号发布以来，城镇住房制度改革深入推进，住房建设步伐加快，住房消费有效启动，居民住房条件有了较大改善。以住宅为主房地产市场不断发展，对拉动经济增长和提高人民生活水平发挥了重要作用。同时应当看到，当前我国房地产市场发展还不平衡，些地区住房供求结构性矛盾较为突出，房地业发展，间接为社会创造大量劳动就业岗位，从而引导农村剩余劳动力向城市转移，以此加快城镇化进程。本项目是顺应房地产业发展形势下提出，本项目建设不仅可以改善城市面貌，提升当地居民生活品质，而且对县经济发展产生巨大拉动作用。因此本项目开发建设是十分必要。第三章发展规划产业政策行业准入及市场分析房地产业发展趋势中共中央关于制定国民经济和社会发展第十二个五年规划建议以下简称建议提到，十二五规划期间是全面建设小康社会关键时期，是深化改革开放加快转变经济发展方式攻坚时期。小康不小康，关键看住房，未来年更是房地产业发展关键时期，能否解决好广大中低收入家庭住房问题，直接关系到全面小康社会目标能否如期实现。针对房地产行业发展和宏观调控政策趋势，建议明确提出加强土地财税金融政策调节，完善符合国情住房体制机制和政策体系，合理引导住房需求。那么，什么是符合国情住房体制机制和政策体系就是住房政策制定，要符合大城市人多地少实际情况，要把住房作为基本居住需求来对待，要重点解决广大无房户和住房困难户问题，要避免把住房成为投资产品发展趋势。因此，下步调控重点，依然是满足广大城镇居民基本居住需求为主，税收和金融政策调整继续向鼓励第套住房和改善型住房需求转变，如在税收调节上，分类指导，并加大对多套房以及奢侈性豪宅调控力度。对于自住需求，应以鼓励和支持为主政策取向，让更多居民通过市场化途径改善住房条件，减轻各级政府保障压力。针对住房保障问题，建议强调要加大保障性安居工程建设力度，加快棚户区改造，发展公共租赁住房，增加中低收入居民住房供给。这是未来五年房地产业发展重中之重。住房是公共产品，也是人基本生存权体现。狠抓住房保障工作，更能体现科学发展观和以人为本理念，即社会经济发展目标是为了人民，让人民分享改革开放成果。因此，未来几年，不仅中央政府会更加重视住房保障投入，重视法律法规体系完善，也会要求地方政府紧抓住房保障不放松，继续强化责任目标制票否决制。住房市场化与住房保障同步推进，政府着重抓好住房保障，是未来房地产业发展重中之重。同时，建议也进步明确了住房保障方式和重点，从以售为主转变为以租为主，重点解决居住问题而不是产权问题，以保证住房保障事业可持续性，也有利于建立公平公正住房保障供应体系，避免在住房保障中出现投资机会或腐败问题倾向。针对房地产市场存在系列问题，建议指出要加强市场监管，规范房地产市场秩序，抑制投机需求，促进房地产业平稳健康发展。这系列要求，都指向未来要确保房地产市场健康发展。未来几年，将继续重点规范房地产市场秩序，打击捂盘惜售囤地哄抬房价虚假宣传等过去长期得不到根除问题要建立个公开公平交易市场信息平台，确保商品房市场有效畅通供应通过增加释放开发商手中存量土地囤积房源，加大住房供应总量，缓解供需矛盾，以实现房地产业平稳健康发展目标。