费用，包括广告费宣传费销售服务费等，按销售收入计算。管理费用为组织和管理项目开发经营活动而发生各项费用，包括人员工资办公费差旅费业务招待费各项税费等，按销售收入计算。第二节财务分析与评价主要经济效益指标根据上述财务基础数据，进行经济效益测算，其主要经济效益指标详见表。主要经济效益指标表表序号项目单位指标经济数据销售收入万元经营税金及附加万元开发建设总投资万元运营费用万元房屋交易费万元管理费用万元销售费用万元增值额万元土地增值税万元销售利润万元所得税万元税后利润万元二财务评价指标投资利润率所得税后财务内部收益率所得税后财务净现值万元所得税后投资回收期年所得税前财务内部收益率所得税前财务净现值万元所得税前投资回收期年二盈利能力分析利润总额根据损益表附表计算可知，项目可实现销售收入万元，可获销售利润万元，扣除所得税万元后，税后利润为万元，表明项目具有定盈利能力。投资利润率根据损益表见附表和开发建设总投资计算出投资利润率为。利润总额投资利润率总投资三不确定性分析敏感性分析本项目分别就销售收入开发建设投资和经营成本作了单因素变动对所得税后财务内部收益率影响敏感性分析。敏感性分析结果见下表和图敏感性分析表表项目变化率财务内部收益率财务净现值万元投资回收期年建设投资销售收入基本方案内部收益率净现值万元投资回收期年建设投资销售收入基本方案基准收益率因素变化率图敏感性分析图从表和图中可以看出建设投资和售房收入两个因素变动对项目效益非常敏感。如果建设投资和售房分别向不利方面变动，全部投资内部收益率分别下降至和，低于基准收益率。临界点分析临界点分析是反映在预期可接受投资内部收益率下，投资方能承受各种重要因素向不利方向变动极限值。根据敏感性分析，计算各因素临界点详见表。临界点分析表敏感因素基本方案结果临界点计算内部收益率期望值建设投资万元最高值销售收入万元最低值四财务评价结论通过上述分析可以看出，项目建设经济效益良好，房屋全部出售后可实现利润万元，投资利润率为。财务分析表明，项目全部投资所得税后财务内部收益率为投资回收期为年。从敏感性分析可以看出，项目具有定抗风险能力，但销售收入下降和投资增加对财务评价指标影响较大。因此，应制定科学合理营销措施和方案，注意销售定位和控制投资开发成本，缩短销售期，降低运营费用，以期取得更好经济效益。第三节社会效益评价项目建设符合国家产业政策和济南市城市总体规划，对于改善城市面貌，加快城市化进程具有积极作用。项目建设具有良好社会效益。第十二章结论与建议第节结论项目开发建设符合国家产业政策，有利于加快济南城市化建设进程，对促进济南城市环境面貌改变，具有积极意义。二项目建设能够为广大居民提供布局合理功能齐全设施配套环境优美现代化住宅，有利于改善居民居住条件，提高生活居住水平，具有良好社会效益。三经济评价结果表明，项目开发可取得预期经济效益，具有定盈利能力和抗风险能力第章总论第节项目背景项目名称姚家小区西区旧城改造开发项目二建设地址济南市历下区浆水泉路三建设单位济南福泉房地产开发有限公司四可行性研究报告编制依据济南市城市总体规划济南市房地产开发十五发展规划济南市发展计划委员会关于第批历史遗留经营性用地项目立项事宜复函济计投资函号投资项目可行性研究指南房地产开发项目经济评价方法城市居民居住区规划设计规范建设单位提供其他资料六项目提出背景随着我国城镇住房制度改革深入推进，住房建设步伐加快，住房消费有效启动，居民住房条件有了较大改善。以住宅为主房地产市场不断发展，对拉动经济增长和提高人民生活水平发挥了重要作核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,用。年国务院颁布了关于促进房地产市场持续健康发展通知国发号，正式确立了房地产业作为国民经济支柱产业地位，要求各地根据城镇住房制度改革进程居民住房状况和收入水平变化，完善住房供应政策，调整住房供应结构，逐步实现多数家庭能够购买或承租普通商品住房，顺利住上自己满意房子。根据山东省年城镇住宅发展纲要和济南市建设事业年远景目标纲要要求，济南市以建设现代化省会城市为目标，大力推进城市化进程，进步加快旧城旧村改造和新区开发步伐，不断提高城市居民居住质量与水平。姚家小区西区改造开发项目作为旧城旧村改造历史遗留项目，符合政策规定和城市发展要求，市有关部门同意该项目进入建设程序。因此，济南福泉房地产开发有限公司决定抓住当前有利时机，加快项目开发建设进程。七项目建设必要性符合国家产业政策。九五以来，济南市房市区道路改造工程实施带来拆迁户被动性购房需求三是随着各地房改房上市，特别是省直房改房上市，将激发新轮追求居者优其屋二次购房需求。据调查，目前房地产开发企业中有企业认为本地区消费者购房能力较高，平方米，竣工住宅超过万套，市场需求旺盛，全年实际销售万平方米，发展前景看好，支柱作用进步显现。目前我市空置商品房中，中高档住宅和写字楼占。从当前市场销售看，中档房销售较好，低档房次之，高档房较差。房地产开发重点向中低档普通商品住房和经济适用房转移趋势将更加明显。调查显示企业未来两年房地产开发首选普通住宅。第二节济南市住房市场情况分析年，在宏观经济良好运行背景下，随着济南新城市规划实施，住房二级市场继续保持购销两旺发展态势，联动效应明显，对拉动经济增长和提高人民生活水平做出了积极贡献。综合情况年全市房地产转让持续快速增长，转让件数超过万件，达到件，同比增长，转让面积突破万平方米，达到万平方米，增长，转让金额亿元，增长近亿，增幅。全市住房抵押件，同比增长倍抵押面积万平方米，增长抵押金额亿元，增长。详细情况见下图图全市房地产转让面积突破万平方米二住房级市场运行特点年，全市商品位指标总用地亩总建筑面积平方米其中住宅建筑面积平方米公建建筑面积平方米地下车库平方米居住户数户总投资万元销售收入万元销售利润万元投资利润率所得税前财务内部收益率所得税前投资回收期年所得税后财务内部收益率所得税后投资回收期年市场需求分析第节济南市房地产开发现状国内房地产市场现状当前，我国住宅发展已经进入了个新阶段，住宅建设成为社会经济重要推动力量。房地产开发投资连续年增长保持在以上，年增长额保持在固定资产投资增长额左右，直接和间接拉动增长在个百分点左右。年全国房地产开发完成投资超过亿元，同比增长，占同期固定资产投资，城乡住宅投资占房地产投资，个人购买商品房比重已达。随着我国经济发展城镇化步伐加快和居民收入提高，住宅建设特别是城镇住宅建设仍有巨大潜力，城镇住宅总量需求将长期保持在较高水平，并成为贯穿我国全面建设小康社会始终重要推动力量。按照年我国城镇居民人均住宅建筑面积达到平方米估算，年年间，我国城镇新建住宅竣工面积应当达到亿平方米左右。年，在经济大发展推动下，山东省房地产开发投资仍呈现高速增长态势，全省完成房地产开发投资接近亿元，其中住宅投资达亿元，竣工房屋面积达万平方米，竣工住宅超过万套，市场需求旺盛，全年实际销售万平方米，发展前景看好，支柱作用进步显现。年市场对商品住宅需求主要来自三个方面是每年不断增长首次置业者主动性购房需求二是新城规划旧城改造和市区道路改造工程实施带来拆迁户被动性购房需求三是随着各地房改房上市，特别是省直房改房上市，将激发新轮追求居者优其屋二次购房需求。据调查，目前房地产开发企业中有企业认为本地区消费者购房能力较高，企业认为目前商品房销售情况乐观，企业对未来两年商品房销售前景看好。从政策上看，无论是央行房贷新政策还是国务院年号文件，对中低价位普通商品住房都是重点扶持。二济南市房地产开发情况九五以来，济南市房地产业在国家宏观政策指导下进入平稳发展阶段，基本保持了稳步发展态势。目前，全市房地产开发企业已达多家，注册资金近亿元，年开发能力万平方米。房地产业已成为济南市国民经济发展支柱产业，显示出对经济发展强劲拉动作用。主要开发现状年房地产开发情况。全年房地产开发完成投资将近亿元，同比增长。施工面积万多平方米，同比增长。竣工面积万平方米，同比增长。土地购置面积万平方米，同比下降。竣工住宅套，同比增长。全年实际销售面积多万平方米，同比增长。新区安置用房建设竣工面积约万平方米。商品房空置情况。全市空置面积约万平方米，与去年持平。其中住宅万平方米，办公用房空置面积为万平方米，商业营业性用房空置面积为万平方米。空置年以上房屋万平方米，年以下房屋万平方米。商品房销售情况。商品房平均价格每平方米元，同比增长。购房者为自住。购买对象中本地城市居民占多数，本地农民及外地户藉居民不足。个人购房率达到。拆迁及旧区改造情况。今年济南市围绕东拓西进南控北跨中疏发展战略，重点进行街区整治和道路改造，共完成拆迁万平方米，同比增长。被拆迁居民购买新建商品房约占四成，购买二手房手续不全低价房占四成。房地产业