在自己购买的住房中。 自行建房居住 个人建房有自筹自建自建公助集资联建或集资合作建房等多种形式。个 人出资建房也是我国居民住宅来源的主要方式之。年人口普查资料显示， 我国老年家庭户中，自建住房的占其中市镇自建住房的占和 ，而县自建住房高。说明自建住房是目前我国居民尤其是农民家庭住房来源的主要途径。 租房居住 这是住宅消费者支付定的房屋租金，取得房屋居住使用权的种住房消费 形式。年人口普查资料显示，我国老年家庭户中，租房居住的占，其 中，租用公有住房的为，租用商品房的占，如果分城乡看，在市镇老 年家庭中，有和的家庭租用公有住房，租用商品房的均为。居 住在农村地区的老年家庭户，仅有的户租住公有住房或经济适用房。 现有的养老院户型面积大小不等，主要为单人间双人间和多人间，房屋布 局不合理，功能不全，不能满足老年人住宅特殊功能要求，更不能从规划设计上 充分体现人性化关怀。 目前国内老年设施的形式 目前有大型的退休社区北京东方太阳城广州颐年园 酒店式服务的老年公寓浦东老年公寓上海假日老年公寓 按照星级宾馆标准设计的宾馆型养老院上海松江社会福利院 各地均出现些私人性质的营利性质的小型养老院。 四郑州市老年公寓现状 老年人口高龄化日趋明显 人口抽样调查结果显示年我市常住人口为万人，其中岁 及以上的人口为万人，占，平均每人中就有名老年人。老 年人口的总量比年第五次全国人口普查时增加万人，年平均增加 万人。在人口老龄化快速发展的同时，高龄老年人口占老年人口总数的比重在不 断扩大。年岁及以上的高龄老年人口占岁及以上老年人口的，比年提高个百分点。 户型设计不合理功能相对单服务范围狭窄 目前郑州现有的养老院户型面积大小不等，主要为单人间双人间和多人间， 房屋布局不合理，功能不全，不能满足老年人生活的基本要求，更不能从规划设 计上体现人性化关怀。就是这样的条件，有的老年公寓也只接收健康的老年人， 把最重要的需求拒之门外，造成了高的空床率。 住宅区规模小配套设施不足管理水平低下 目前郑州市的养老公寓以中小型为主，多属传统的养老院福利院，拥有 个床位以上规模的还比较少。整体规划设计落后，生活设施不完善，健身 休闲娱乐设施单，医疗护理保健不配套，服务水平低下，缺乏人性化，不 能满足老年人特别是新代老年人的心理和生理需求。 服务人员缺乏专业培训 在养老院从事服务的人员多为下岗职工和农民工，他们没有经过专业的上岗 培训，缺乏心理和护理专业知识，对老人的服务只是满足于简单的端茶送饭 洗衣，而无法从老年人心理生理需求的角度出发，提供人性化的全方位专业服 务。而郑州近期养老院虐待老人丑闻更令养老院蒙羞。 总之，目前社会提供的养老方式着眼的是最普通人群，提供的是最基本的服 务。这种养老与老年人的尊严舒适不匹配，与子女的孝心放心不匹配。因此， 目前的老年公寓是老年人无奈的选择。 五老年公寓发展趋势 社会需要居家式老年公寓以满足中国传统的养老观念 社会需要规模化的养老社区以降低养老成本保证养老管理服务水平 产权式老年公寓将成为未来老年人住宅市场的发展趋势 纵观郑州市老年人住宅市场的发展现状，各养老院无论是从硬件设施和软件 配套上都存在数量和质量的问题。在调查中发现有许多老年人既想远离城市的喧 嚣和孤单又恐在养老公寓无法满足宁静舒适生活的要求，产权式老年公寓的出 现将打消老年人养老的多种顾虑，在北京广州等地此类型的养老住宅深受老年 人喜爱。他们的成功建设，可以预示产权式老年公寓将成为未来老年住宅发展主 流。 老年公寓将逐步从主城区向城郊转移 老年人进入养老社区的目的就是安享晚年和健康长寿，因此对环境质量要求 较多，而现有的养老院福利院因历史原因，大多选址于市中心，噪音和空气污 染相当严重，相信随着老年人对养老质量要求的提高，其老年住宅从主城区向城 郊转移将成必然之势，且唯有城郊独特的地理环境才能满足老年人对居住环境的 特殊要求。 老年公寓的开发以中档为主辅之中低档和中高档产品 对老年公寓的档次之分，现尚无明确界定，但可以肯定郑州市现有的多家养 老院中绝大多数应界定为低档产品，而绝大多数老年人需求的中档产品严重不 足。高档产品市场稀缺，有效需求相对较大。低档产品仍有市场，但需要升级换 代。总之中档老年公寓的建设将成为未来段时间内市场开发的主流，而高档公 寓低档公寓也将占有席之地。 二老年住公寓目标客户需求及应对分析 老年公寓目标客户需求特征分析 老年住宅的内在需求主要从以下表现在以下几个方面 老年社会的来临 我国是世界上老年人口最多增长最快的国家之。年代以来，岁以 上的老年人口平均每年以的速度持续增长，目前已经超过亿，占世界老 年人口的，占全国总人口比重的以上，中国已开始进入人口老年型国家 行列。 专家预计我国到世纪中叶，岁以括以下两个部分 社会居住观念的改变中国养儿防老三四代同堂的观念和家庭组合在不断发生变化，而 小型核心家庭三口之家的比重在不断上升。而且由于计划生育政策的实 施，目前四二的供养关系不断增加，使中间代所承受的压力很大，家庭 矛盾也随之增加。同时，随着老年人观念的变化，不少老年人更加关心生活质量 的提高，而不愿意和子女同住，独老户的比重不断上升。中国老人养儿防老 的观念正在发生变化。而且老人的不同组群选择养老的方式又不同。文化程度较 高，中级以上职称，月收入中等或以上，身体健康，生活能自理者，老年公寓为 首选，有的认为老年公寓是理想颐养天年之所。 由此可见，随着观念的变化，对老年公寓的需求是加快增长的。 子女改善父母居住状况的需求 子女以为改善父母居住状况为目的而选择养老专用的老年公寓，成为了老年 养老消费的主力。 年轻的辈因为工作的缘故，在购房时均尽量选择靠近城市中心，但是这样 的地方却未必适合老年人居住。随着年龄的增大，对生活环境的要求逐渐提高， 为父母的健康长寿考虑，选择环境优美，空气清新的老年公寓以改善父母的居住 环境是子女养老服务消费的主要诱因。 在实际的访谈中发现，子女为父母选择老年公寓主要是从以下几个方面考 虑 为父母提供个优质的晚年生活维护了老人子女的双重尊严 老年建筑的特殊功能能为老人提供居住安全的保障 老年住宅社区的专业服务，能为父母提供更科学细致的照顾，解除了子 女们的后顾之忧④社区活动可以丰富父母的生活。以弥补因为工作繁忙生活紧张而对父母陪 护不足的歉疚。 二老年住宅目标客户消费特征分析 老年住宅目标客户群的消费有如下特点 老年消费是个纯消费阶段，这是老年消费的性质特征。绝大多数的老 年人在退休后就成为纯消费者，部分老年人还可能会再参加段时间的社会劳 动，但相当部分老年人再就业的时间不会很长，般在岁前后还是会真正退 回到纯消费人口的行列之中。 老龄纯消费人口比低龄纯消费人口有着更加漫长的纯消费年数，这是老 年消费的时限特征。按照我国的劳动制度，人们满岁后方能就业，这样，低 龄人口的纯消费年限应以年计。而据年公布的资料，我国人口目前的平 均出生预期寿命为岁，其中男性为岁，女性为岁。按平均预期寿命推 算，老年人口纯消费年限为男年，女岁，平均为年，接近低龄纯消费 人口的消费年限。平均预期寿命是按生命表计算的，它概括了总人口中各年龄段 的死亡概率。而实际上，社会上相当部分老年人在退休以后能够活到岁以上， 这样，作为老龄人口的纯消费年限就超出了低龄纯消费人口的消费年限。对于女 性老年人口而主，纯消费年限不仅比低龄人口，而且比男性老年人口的纯消费年 限都要长得多。 老年消费是种自主消费，这是老年消费的行为特征。与低龄消费其消费 意志主要通过父母来体现不同，老年消费在意志上是自主的，老年即使到了高龄， 行动不便，消费行动可能会发生障碍，需要别人帮助方可完成时，只要老人 思考的能力依然存在，老年消费意志的自主性就不会消失。再者，少年人口由于尚未进入社会，他们的消费实际上是种依赖消费。而作为纯消费人口的老人口， 其经济收入应是相对的，消费能力是自主的。 老年人的消费观较为成熟，冲动型热情消费和目的不明的盲目消费少，这 是老年消费的思想特征。当然，这种成熟的消费观与新时代的消费观相比较显得 相对保守，老年人对消费新潮的反应会显得较为迟钝，他们不跟时髦，讲究实惠， 兼顾家庭，个人消费还富有牺牲性，但老年人口的这种消费观又相对稳定，他们 旦形成消费倾向，不会轻易改变与放弃，反过来这会使老年型商品市场变得相 对稳定。 老年消费对商品质量和服务质量的要求高于般消费，这是老年消费的质 量特征。目前，商品市场常常以经济效益来确定商品质量和服务质量，在服务质 量上对老年消费者往往缺乏耐心，更谈不上周到。这种市场消费质量倾向实际上 对老年消费起到了抑制作用，许多老年人因为在消费中曾经遭遇冷淡或抢白，由 此而产生害怕消费躲避消费的心理，在行动上则表现为不进行消费或只进行惰 性消费。这种消费心态与消费现象对积极发展老年消费是很不利的。 老年消费中休闲性消费与服务性消费所占比例大，这是老年消费的内在特 征。大致是低龄老人以休闲性消费为主，高龄老人以服务性消费为主。随着老人 所处的年龄段的不同，在消费上会各有侧重，各具特色。 三老年公寓选址地块应具备的基本条件 项目以老年人住宅为主，集休闲娱乐度假会务为体。根据老年人的 生理和心理需求，我们分析认为作为老年人的养身养心