江苏省西北部，西依洪泽湖，与泗洪泗阳隔湖相望， 东挽白马湖，与楚州宝应金湖水陆相依，南临淮河入江水道，与 盱眙毗邻，北濒苏北灌溉总渠，与清浦接壤。东西长公里，南北宽 公里，水陆总面积平方公里，其中水域面积平方公里，天水弘浦幸福广场可行性研究报告 陆地面积平方公里，除洪泽湖西岸不连片低丘南岸垄岗及西顺 河冲积平原外，皆为黄淮冲平原。地势西高东低。全县最高点在老子 山，高程米。最低点在白马湖区，高程米。辖个镇， 万人，区划面积平方公里，其中水面平方公里。地势西高东 低。 地质条件 洪泽境内土质较好，填土层厚度般为米。下土层较均匀， 为中塑硬型粘土，厚米，为良好的持力层，下卧层为中塑 软塑粘性土。地表露出地层为第四系东台组，厚约米，其 下为基岩。全县土壤分为个大类，大部为水稻土，占全县土壤面积 的，少部分为潮土褐土土灰岩土。 本项目在勘察所涉及的深度范围内土质自上而下共分五层。建筑 场地类别为三类，地质情况良好，适宜建多层住宅。 气象条件 洪泽县属北亚热带和暖温带过渡性地带，具有季风性和兼受洪泽 湖水体调节的气候特点。四季分明，冬季寒冷干燥，春季冷暖多变， 夏季温热多雨，秋季温和晴朗。气候温和，无霜期长，雨量充沛，日 照充足。 年平均气温 月平均最高温度 月平均最低温度天水弘浦幸福广场可行性研究报告 极端最高温度 极端最低温度 平均降水日天 年平均降水量 次最大降水量 最大积雪厚度 相对湿度 无霜期天 平均太阳总辐射量平方厘米 基础设施 由于本项目地理位置优越，属于政府规划城区发展的重点形象工 程，地处县城繁华商业闹市区及县城城区中心，周边临近政府主要行 政办事机关和大型商业批零贸易市场及居民休闲消费文化娱乐教 育医疗场所等，供水供电排水电讯供热供气等各种市政基 础设施和生活设施齐全，可满足了人们的现代生活各种需要和需求。 第三章设计方案 设计指导思想 本项目的设计本着以人为本，服务大众的指导思想，遵循的 原则，为居民创造个功能配套设施齐全，生活舒适的现代化人文居 住社区。天水弘浦幸福广场可行性研究报告 规划设计布局 从城市空间到自然空间的过渡 广场以裙楼商业和高档高层住宅为主，使整个规划在保证了容积 率的前提下，形成个生动的城市形象。整个居住区形成个从高密 度到底密度的过渡，并与小区内及低层商业建筑屋顶的公共绿化融合 在起。 竖向设计 整个小区合理利用地块的特色，结合周边环境，打造城中贸易 流通大商圈，同时合理布置四个封闭功能完善的高层住宅区。 项目布局以二条步行街中央商业步行街中心特色街，个中 心广场幸福广场详见广场效果图，四个入口二个主入口 位于东风路浔河路，二个次入口华润苏果实验小学。详见 效果图，四面围合设计将各特色商业区规划成围合式商业区， 四个分区规划将地块以横纵二根中心轴和天水幸福广场，广场划 成四个区。各入口处设有标志性雕塑，使建筑群体高低 错落有致。建筑色调以谈蓝呈基调，与滨河绿地蓝天碧水相衬托， 犹如大湖水岸边的朵夺目的美人莲。这样的规划即使和小区的分 期建设需求，同时也为未来的建设留下充分的发展空间。北部的高层 以疏散而相对自由的布置散布于绿地之中，各住户都可以拥有充足的 阳光，并且都具有各个方向无遮挡的景观，使各住宅拥有空中别墅的 居住质量。天水弘浦幸福广场可行性研究报告 道路交通系统 车行系统 由于小区规模相对适中，故规划将车行系统分为两级车行主干 道与组团路。 主干道小区主干道形成环城路，之和的计 则预计本区最高日用水总量约立方米日。天水弘浦幸福广场可行性研究报告 水源选择 项目小区由城区水厂给水管网供水，区内的给水管网接入该输水 管道取水。 给水管网布置 沿居住小区主干道敷设给水主干管管径为，沿各组 团规划环路敷设给水次干管管径为，给水主干管与次干 管构成居住区给水环状管网，埋深控制在米左右。 优质饮用水供应 随着人们健康意识的提高，对水质的要求日益增加，所以应考虑 优质饮用水的供应问题。 比较通常的方法是桶装供应和家庭用净水器，可有用户根据情况 选择。饮用水桶装供应方式，应由物业管理人员定时派送到各用户， 桶装水集散站可设在中心社区活动中心内。本区亦可考虑采用优质饮 水管道直接供应的方式，将自来水净化处理后，又专用的饮用水管道 输送至各用户，从而达到用户拧开水龙就可直接饮用的目标。 排水工程规划 规划本地块采用雨污分流制 雨水规划 地块市政设施比较完善，规划该地块雨水以自然排放的形式直接 接入市政管网就近出浜局部无法自流的雨水结合周边市政道路下的 规划与水管将雨水收集后就近排入附近河道。天水弘浦幸福广场可行性研究报告 根据淮安市暴雨强度公式计算，重现期年，径流系数为。 污水规划 污水量按用水的计，约日。根据上级规划，本地区污 水纳入城市污水外排处理系统。 规划地块内污水进小区重要道路下敷设的污水管收集后排 入天津路下敷设的规划污水管，最终纳入城市污水外排处理系统。 电力工程规划 负荷预测 用电类别用电量指标用电量 住宅用电户 共建用电 其它用电公共绿地路灯泵房等 合计约 取同时系数，总用电负荷约为。 电源 电力进线来自城区市电电力网。 供电线路 和线路全部电缆地埋。电力线采用电力排管 的方式敷设。电缆布置在小区道路绿化带或人行道下，埋深。 电讯信息规划和小区智能化 电讯容量测算天水弘浦幸福广场可行性研究报告 电讯类别装机容量指标装机容量门 住宅电话门户 公建电话门 合计约 按实装率计算，总装机容量约门。 管网布置 规划沿主要道路敷设孔电信导管另在社区中心内设置电话交 换机房座，以满足小区内电讯信息通讯发展需要。 小区智能化 规划要求有线电视网络光缆等涉及信息系统的所有管线均在信 息导管内解决。为便于日后检查维修，规划要求做到同管不同井。 为满足现代舒适的家居要求，本规划区内各住宅被涉及成新型智 能化住宅。将通信计算机和自控等技术运用于各住宅，通过有效的 信息传输网络各系统的优化配置和综合应用，向住户提供先进的安 全防范信息服务物业管理等方面的内容，从而为住户创造安全 便捷高效的居住空间。规划在公益共建区域内设置的安防监控 中心。 信息通信方面各住宅街坊内部向每户居民提供电话宽带局域 网宽带双向有线电视及卫星电视端口，充分利用公共信息资源，向 住户提供话音通信视频广播和宽带信息服务。 安全防范方面在各组团周界及重点部位设置红外微波报警器，天水弘浦幸福广场可行性研究报告 并使用电视监控摄像机实施监视，联动控制。在各组团室外公共场所 设置背景音乐及广播系统，同时对各车辆采用同的智能卡进行管理。 物业管理方面采用先进的成熟的网络技术和计算机技术，充 分利用网络系统，向住户提供高效优质的服务，如自动抄表系统 电子公告牌出入卡通等。住户能在网上查询小区物业管理信息 安全防范消防建筑设备监控系统，实现信息集成管理，并于管理 系统互联。 环卫规划 根据社会发展的需要，垃圾收集宜采用分类定点收集，规划沿 本地块内主要道路上设置若干垃圾分类收集站，每个垃圾收集站宜设 置在米服务半径内，收集的垃圾经压缩处理后由环卫机构负责清运。 消防规划 每个组团作为个消防单元，结合变频调速泵房，设消防水池， 水池内容量应满足用水量最大的幢建筑消防用水。给水管网水压应 保证灭火时，最不利点消火栓的水压不小于水柱以地面算起。 室外消火栓的设置间距不小于米，并至少从的给水管上接 入。 环境保护规划 本项目建设前应编制环境影响评价文件，对项目实施后可能产生 的环境影响作出分析预测和评估，提出预防或减轻不良影响的对策 和措施，报环保局审批。天水弘浦幸福广场可行性研究报告 本地块的生活污水经处理达标后纳入市政污水管网排放。 本地块的声环境质量应满足国家城市区域环境噪声标准二类 区标准。 第五章项目法人及其职责 项目法人 根据国家有关规定，本项目的建设与经营实行项目法人制度。 洪泽盛浦房地产开发有限公司作为本项目的项目法人，对整个项目的 策划建设实施资金筹措以及经营等全过程负责。 项目法人简介 公司名称洪泽盛浦房地产开发有限公司 法人代表张才良 注册资金万元人民币 企业类别有限责任公司 经营范围房地产开发销售房屋及房屋附属设施租赁。 项目的经验管理 本项目建成后全部作为商品房分期销售。物业管理将委托专业机 构进行统管理。 第六章拟建项目招标方案 第章总论 项目名称及承办单位 项目名称天水弘浦幸福广场 项目承办单位洪泽盛浦房地开发有限公司 承办单位概况 洪泽盛浦房地产开发有限公司于年月日经江苏省洪泽 县工商行政管理局批准成立，房地产综合开发资质为暂定二级申 报核批中。 公司经营项目房地产开发销售和房屋及房屋设施租赁的有限责任 公司，注册资本金万元人民币，法定代表张才良，公司注册地 址洪泽县城东风路人民医院对面。 预期目标 项目定位 本项目建造以大型商业及综合购物休闲娱乐餐饮服务为主， 高层高档住宅为辅的住宅小区，并配以定的公益公建设施。项目单 体建筑分为幢其中层幢，层幢，总建筑面积万平 方米其中商业面积约万平方米，高层住宅约为万平方米，公益 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外