加强绿化。水环境保护农庄所在山谷山体蓄水能力较弱，只有惟条溪流，且流量较小，生态环境脆弱，水资源尤为宝贵。应加强植被绿化，提高水土保持能力生活污水厕所污水经处理达后方可排出合理设置垃圾收集设施，防止游客将垃圾纸屑果皮塑料袋食品等杂物丢入水中，污染水质。噪声控制合理布置将动静两种形式旅游活动场所，在空间上进行定隔离土屋和客房均采用夯土或石砌等形式，以具备良好隔音效果旅游旺季般不进行工程施工在公路两侧多种植树木。固体废弃物处理农庄内垃圾要及时清扫，集中收集，争取做到日产日清。动植物保护对整个农庄规划区进行封山育林，并对些树种进行挂牌保护和说明介绍，让游客更多了解植物，了解大自然，提高环保意识，丰富游趣禁止非法狩猎活动。旅游景观保护重要景点景观要加以保护，尽量保持其原真性，加强景点景观周围植物绿化美化。对道路沿线景观采用显佳景，隐劣景做法，合理组织道路布局，突出农庄景观特点。旅游安全良好社会治安和健全安全保障体系可以给游客提供个安全旅游环境。农庄内应在水旁崖边林内公路急转弯等地段设置防护设施和警示牌，以提醒游人在攀登或游玩时提高警惕。应备有救生设施和担架医药箱等急救设施。景区防灾防洪加强水土保持，疏通排水沟，夯实路基，修建护坡，防止滑坡塌方泥石流等灾害发生，随时关注天气情况，有险情隐患及时通知游客，组织疏散逃离。防火加强防火宣传，加强火种管理，不得在野外林中用火配置足够灭火器材，并及时进行更新种植防火树种，形成防火林带重点做好野营拓展区和综合服务区防火工作。防止食物中毒采用清洁饮用水和食品原材料，保证厨房良好卫生状况出售卫生合格商品提醒游客不得随意取食瓜果，不得饮用生水。第八章投资估算与效益分析投资估算及项目分期从旅游设施基础设施接待设施公共设施环卫设施保护设施等方面对农庄旅游建设投资进行估算，力求与实际投资规模误差不超过，并同时分配项目建设分期，详见下表。十八湾农庄旅游投资估算表单位万元分区项目名称备注总投资近期中期远期综合服务区游客中心房屋建筑元，下同餐厅棋牌室土屋吧房磊石客房个床位，老井小院场地建设元，下同各项目内部设施按每床位万元计算分区项目名称备注总投资近期中期远期农事体验区猕猴桃园更新维修费用，万元年四季瓜果带亩农作物栽植元亩年，下同土鸡围栏只年，元只马头羊围栏头年，元头梯土整理亩元亩鱼塘亩元亩菜园亩景观游憩区大门预算万元奇石草坪区花溪亩景观小品处，平均每处万元山顶观景台林下游憩区野营拓展区营地亩林间拓展区亩，万元趣味土玩场烧烤场灶位个，每个元篝火区野战对抗场场地亩，器械万元冷浸浴沙滩森林保育区景观林景观林亩防火林带防火林带亩交通设施入口公路硬化长，宽野营拓展区公路硬化长，宽登山游道长，宽亲水游道长，宽停车场近期，中期给排水设施供水项目建设水坝多处，蓄水池供水管道等排水项目建设小型污水处理站处排污管道，排水沟供电设施供电项目建设变电房座变压器台输电线及其他电信设施电信项目建设电话线有线电视线路网络光缆及其他环卫设施环卫项目建设垃圾箱个垃圾收集站个旅游公厕蹲位个解说系统解说牌设置交通导引景点解说植物解说安全警示牌共计块其他费建设单位管理直接费用分区项目名称备注总投资近期中期远期用费勘查设计费直接费用不可预见费以上总费用合计根据初步估算，十八湾生态休闲农庄旅游开发总计需要投资万元，其中近期内需要投资万元，中期需要投资万元，远期需要投万元。资金筹措基础设施建设多争取财政资金尽可能地引进在营销和旅游经营方面拥有优势资源资金作为合作伙伴林权方面可采取租用入股承包等多种方式。效益分析经济效益按照年均接待日，日均接待人，人日均消费元计算，年旅游营业额为万元，扣除折旧等成本，按旅游业常规利润率计算，年旅游利润可达万元此外，农副产品收入初期将达到万元年，并随着旅游经营逐年增长。社会效益该项目实施后，不仅经济效益良好，也具有明显社会效益。可以促进附近农业多元化发展吸收农村剩余劳动力增加农民收入，促进农村和谐。范围乡村，覆盖面比较明确。过远觉得行程太累，太近没有出游感觉。出游动机凸显休闲度假多数游客选择休闲度假动机是休闲度假释放工作压力和观光旅游，约占。说明我国旅游业已从异地观光旅游逐步走向了本地休闲与度假旅游，符合旅游业发展演进规律。乡村概念吸引人们前往缓解压力旅游吸引力是人们做出旅游决策时重要影响因素，调查表明，乡村概念成为多数游客认定吸引源。其次才是休闲度假活动项目综合服务和距离和交通条件等。同时，游客选择休闲度假存在三大自身性原因缓解工作压力景点本身吸引力和时间上更好安排，三者差别不明显。说明乡村本身吸引力是休闲度假行为首要决定因素，而价格和费用问题关注程度并不高，这与异地观光旅游有较大区别。出游频率高客观上，城市周边休闲度假目地，使出游时间限制空间限制费用限制较小，随着人们生活生平进步提高，会越来越普及，成为城市居民经常性消费活动。调查表明目录第章项目概况项目选址项目分期指导思想发展目标项目定位总体思路近期重点第二章项目开发条件分析现状和问题主要优势主要机遇主要劣势威胁第三章市场分析及产品构建长株潭城市居民休闲度假市场总体特征产品需求角度市场分析旅游市场开发策略游憩模式构建旅游产品定位游玩线路组织第四章功能分区与项目设置总述综合服务区农事体验区景观游憩区野营拓展区森林保育区第五章形象标识与市场营销旅游形象简述旅游形象定位分析市场营销旅游节会第六章基础设施配套核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,交通配套给排水配套电力电讯配套环卫设施配套解说系统配套第七章环保及旅游安全环境质量保护旅游安区防灾第八章投资估算与效益分析投资估算及项目分期资金筹措效益分析第章项目概况项目选址项目位于宁乡县黄材镇松华村大冲里，为处狭长山谷，南北两端分别以古塘堤坝和李家坟山处山顶为界，东西两侧各以山脊为界。大致范围为南至，北至，东至，西至。该区域东西平均宽约，南北长约，总面积约合亩。项目分期旅游开发是项长期渐进工程。依据规划项目资源条件资金实力市场趋势等各种情况，将松华生态休闲农庄旅游发展期限划分为近中远三个时段，分别对应于年年年年年年。近中期着重于项目建设游憩方式摸索和市场拓展，远期则注重产品更新转型。指导思想脚踏实地，因地制宜，紧抓特色，滚动发展。要认清优势与不足，本着经济可行原则，充分利用本地资源物产，吸引互补型优良资金，坚持特色就是生命，打造极具乡土气息特色产品，先易后难，分期分片，滚动发展。发展目标近期项目启动初期，主要以推介休闲型旅游产品为主，在年实现人日接待规模，在年达到人日接待规模，年进入乡村旅游服务接待单位名录，年被评为四星级农家乐中期随着互补型优良资金加入，旅游产品将逐步由休闲型向度假休闲并重转变，形日接待规模，并不断进行景观建设，年被评为五星级农家乐后期结合市场需求进步进行产品更新和转型，成为宁乡县域内独无二山村旅游目地，年被评为级旅游景区。项目定位总体定位长沙大河西乡村旅游颗新星。产品定位以山村酒店生态餐饮为重点，以农事体验山地观光山野拓展为辅助。市场定位积极溶入大沩山旅游线，近期以宁乡县及长沙市区为主要市场中期开始拓展株洲湘潭及周边其他城区市场。总体思路依托环境气候景观物产大优良资源，开发山村酒店生态餐饮农事体验山野拓展山地观光种旅游产品，设置综合服务区农事体验区景观游憩区野营拓展区森林保育区个旅游功能区，尽快解决路电水大基础问题，重点抓好产品设计和市场营销项关键工作，将农庄打造成为长沙市大河西乡村旅游颗新星。近期重点建好水电路，搞成综合区，摸索好玩法，打开市场局面。第二章项目开发条件分析现状和问题规划区所在山谷中有昊天园林工程实业有限公司建设猕猴桃基地，该基地由湖南省农科院提供技术支持，通过年持续投入和建设，已基本建成并实现了经济收益。对于旅游开发，该基地老板也已有所谋划和行动，做了些基础工作，打下了好基础。目前，该项目主要存在以下问题整个生态休闲农庄还没有确定个明确区域界线当前猕猴桃基地老板没有两侧山林承包权，而要开发和保持谷中良好生态环境和景观条件，就必须维护两侧山林完好基础设施方面，入口道路还没有硬化，山谷中供水和景观用水是个难题，供电情况也不理想目前开发商实力不强，资金上存在缺口没有旅游经营经验，需要个具备较强旅游市场开拓能力合作伙伴休闲农庄具体项目产品形式和特色等方面，尚没有个明晰概念。主要优势环境优势林茂土净，水清气洁，环境清幽。景观优势植被茂盛，林相优美，流水潺潺，春有杜鹃，秋有红叶对长株潭城市居民休闲度假市场分析，可以看出包括松华生态休闲农庄在内大沩山旅游区所面临巨大休闲度假市场需求。针对长株潭城市居民休闲度假旅游市场特征，松华生态休闲农庄在开发市场和设计产品时应注重以下方面问题重视散客旅游市场，尤其是亲友结伴旅游市场打造休闲度假线路，突出乡土特色，进行特色营销注重道路与停车场建设，改善旅游通达状况加强与各旅游汽车自行车等俱乐部联系与沟通营造亲情氛围，强化口碑宣传，强调特色服务温情服务提高满意度，增加重游率，提倡跟踪管理折扣营销做好春秋两季，平衡季节差异，打造避暑产品，挖掘冬季特色，冲淡季节影响游憩模式构建在解决好吃住行之外，还要多在游购娱等方面多下工夫，通过观学养乐跟这种参与性强养成式游憩方式，来实现产品价值和达到预期目观观花观果观叶观农。观花，利用林地和田土，通过利用自然原有和人工栽培，做到四季有花可赏。春有杜鹃梨花桃花樱花可林间间植油菜花外围夏有石榴栀子茉莉凤仙文竹仙人掌荷花牵牛等秋有桂花菊花百合等冬有木瓜梅花山茶水仙品红君子兰马蹄莲仙客来樱草等。另外，计划在峡谷深处