商品房竣工面积万平方米 商品房销售建筑面积万平方米 商品房销售额亿元 其中销售给个人亿元占总销售额的比重 开发投资量持续增长，投资结构趋于合理。年全国房地产开发完成投资 亿元，与上年同比增长，占固定资产投资的。其中商品住 宅开发完成投资亿元，与上年同比增长。 消费主题发生变化，销售总量逐年上升。年，个人购买商品住宅亿 平方米，占商品住宅销售面积的，比上年提高个百分点。 销售价格稳中有升，消费信贷不断扩大。年商品房每平方米平均售价 元，较上年上涨，商品住宅平均售价元，上涨，办公写字用房 平均售价元，下跌，商业营业用房平均售价元，上涨。 个人住房贷款逐年翻番。四家商业银行个人住房贷款余额三年累计增长倍。 其中建设银行年末个人住房贷款余额达亿元，占该行全部贷款余额的 ，当年新增个人住房贷款占该行当年全部贷款新增额的。 二级市场日趋活跃，租赁市场渐成气候。现已形成新建商品房增量市场二 手房交易市场和房屋租赁市场三分天下的局面，带来了房地产市场的繁荣。 需求状况发生变化，市场供求呈现多样。从各城市反映的情况看，随着个人 买房的兴起，面积不大，设计合理，功能齐全的中套型住房平方米左右总 体好销，环境，绿化，配套，物业管理的好坏越来越为购房者重视，住宅产品的 创新加快，品牌意识得到加强，品牌楼盘受到青睐。中国房地产信息 谢家瑾 以上资料表明，国家宏观经济形势是良好的，房地产市场也在稳步发展，加之相 关政策法规的出台，进行住宅投资是适宜的，是和国家形势相致的。 二武汉市房地产市场分析 年房地产市场 年武汉市的房地产市场形势是总体上处于稳步攀升，逐渐走高的态势。 是全市房地产开发总投资达亿元，较年增长全市总开工 面积万平方米，比年增长总竣工面积为万平方米，比 年增长其中住宅竣工面积达万平方米，占全市总竣工面积的 ，比年增长全市商品房销售总面积为万平方米，其中 住宅为万平方米，占总面积的，销售额达亿元空置商品房从 年的万平方米下降为万平方米。二是在房地产租赁市场上，全市房屋租 赁总户数为户，比年增长，租赁总面积为万平方米，比 年增长，年租金总额为亿元，比年增长。三是在房地产抵押方 面，全市房地产抵押总户数为户，比年增长，说明个人购房贷 款正迅速地增长。以上情况表明武汉市年房地产宏观经济指标开始回暖， 房地产市场开始步入了成长期，正朝着新的繁荣上升期转变。 个人购买率进步增加。商品房个人购买率是反映地区房地产市场购买力水 平的重要指标，年第四季度商品房销售额为亿元，其中个人购买为亿 元，个人购买率为。从图中可以看出年武汉市商品房个人购买率是 持续上升，至第四季度已经达到的水平，个人购买率的不断上升，也从 个侧面表明房地产市场发育良好，房地产消费已经启动并且持续增长，为房地产 市场的持续快速发展提供了条件。房地产投资进步加大，投资结构更趋合理。年第四季度房地产投资总 额为亿元，在上季度的基础上进步增长，从左图看出年各季度武 汉市房地产投资增长非常迅速，增幅很大，表明房地产业新的增长周期已经到来， 同时也可以看出房地产需求对投资强有力的拉动作用。 价格指数 季度 二季度 三季度 四季度 截止年月份，全市完成住宅投资亿元，占房地产总投资的 ，年武汉市住宅累计总投资亿元，占房地产总投资的。 其中住宅类物业价格指数具体见下表 各季度武汉市住宅加权平均价格水平与价格指数变化如下图所示 通过下图可以看出，第四季度住宅价格继续上涨，但涨幅小于上季度，原因 是二季度的住宅价格基数相对较低，导致三季度住宅价格增幅较大，第四季度在 三季度住宅价格基数相对较高的基础上难以继续保持较大的增幅，但总的趋势是 住宅价格保持攀升。 市场特点分析 宏观市场特点亿房 住房分配制度改革的历史性突破，为房地产市场的发展提供了动力。年，武汉市正式步入住宅的商品时代。自年月日延续了近多年的福利 分配住房制度退出历史舞台，货币分房制度取而代之，住宅的商品属性逐渐被还 原出来。经过年的过度转换，从年开始，实物分房已完全停止，居民 等靠要的福利性住房观念已经开始向商品化转变。年月日以前， 凡购买公房次性付款的，可享受的折扣优惠年岁末，购买现住公房 次性付款享受优惠也全部结束，从今年元旦开始则实行零折扣。住宅这 个人们生活消费中占用资金量最大的商品在年完全纳入了市场经济轨道。 空置商品房消化能力加强。年武汉房地产市场的销售情况趋暖，市场容量 扩大，除可吸纳上市的商品房外，还消化部分往年的空置商品房。年武汉 市空置商品房为万平方米，年新增万平方米，到年底还剩万 平方米，因此在年共消化了万平方米。 经济适用房建设取得较好成效。年武汉市不房市场活跃程度较高。根据房地产发达地区的 经验，二手房市场的活跃会直接刺激住宅级市场的发展，存量房买卖的增加并 不意味着增量房市场的萎缩，而是带动增量房市场的增长。广州深圳存量房交 易大大超过了增量房的交易，而武汉市现在存量房的交易确小于增量房的交易，因此利用二手房交易拉动住宅级市场的操作空间很大。年武汉市增量房市 场交易起，交易的建筑面积达万平方米，而存量房市场交易达到 起，建筑面积为万平方米。存量房交易的兴起和已售公房的上市交易，大 大推动了武汉房地产市场的梯级消费需求。 住房级市场增量房住房二级市场存量房住宅总量 起数起起起 建筑面积平方米万平方米万平方米 金融系统成为房地产业的坚实后盾。银行方面已经把个人住房贷款作为房 地产贷款业务的主体，部分银行将个人贷款的上限提至成年的期限。 年全市各银行发放个人住房贷款共计亿元，比投资到建设环节的贷款总额 亿元多出倍多。公积金方面公积金贷款购房面积占全年总销预售面 积的强。年新增归集住房公积金亿元，比年增长。共 批准发放个人住房贷款户，共计亿元，同比增长支持个人购房 建筑面积达万平方米，房屋总价值达亿元。上图 住房抵押对房地产市场起到举足轻重的作用。年房地产抵押总户数为 起，比年增长，说明抵押的户数增多，个人购房选择银行贷款按揭的 增多，公积金小额度贷款的增多。同时银行加快了放款速度和放款条件，为市场 资金融通起到非常重要的作用。年底成立了武汉市住房担保公司，年全 年办理担保业务起，发放贷款万元，其中为购买新建商品房的贷款， 为住房抵押融资。 房地产中介服务为房地产二三级市场的启动发挥了积极作用。年武汉市围绕加快启动住房二级市场开展的各项住房消费服务十分活跃，住房消费的中 介服务领域有了很大拓展，为房地产市场的繁荣起到了重要推动作用。截止 年，共有家中介企业遍布全市，形成了中介服务的有形网络。与此同时 年月底举办了百家房地产中介机构承诺提供放心中介联合宣言活动，年底又 开展了打击非法中介的整治工作，不仅规范了武汉市中介市场的服务行为，而且 带动了整个行业的规范和自律，为活跃武汉市二三级市场起到了十分重要的作 用。 房交会为活跃房地产市场提供了重要的舞台。年武汉市各区联动举办房 交会，进步了活跃住房市场。月和月举办了两次全市规模的大型房交会， 同时各城区不失时机地举办了区级房交会，既促进了增量房市场的发展，而且也 活跃了存量房的交易。据统计，年全市的房交会，共销售商品房套，成 交面积万平方米，成交金额亿元二手房成交起，成交面积万 平方米，成交金额亿元办理权证起办理抵押按揭起。 微观市场特点 从地理位置来看，城市周边地区由于前几年政府的基础配套设施完善，环境 道路情况都得到了较大的改善，使周边地区的投资和销售量均高于中心地区。从 销售情况看最旺的是徐东和洪山光谷，年在徐东路上纵横不下个楼盘发售， 十分旺销，形成了扎堆效应。徐东作为武昌的新区，在桥梁经济的影响下已成为 武昌最具生气的区域，成为武昌居民购房的首选。同样光谷也是年的亮点， 不仅汇集了大量楼盘，人文环境流，而且年华工科技的成功上市，光谷地区经济捷报频传，其购买力的强劲推动都是光谷房地产迅速发展的原因。随着我 市大力发展光谷的战略决策的落实，这带的房价还在不断地攀升。 从楼盘结构和户型来看，砖混结构的楼盘已逐步退出历史的舞台，目前市场上 的结构主要是框架结构。户型设计方面，随着市民生活质量的提高，三室两厅两 卫的户型逐步取代了两室两厅户型的市场主力地位，受市场的青睐。而面积大都 在平方米之间。 从楼盘的层高看，小高层楼盘的销售开始启动，改变了多层楼盘占主导地位的 格局。这主要是由于小高层的楼盘带电梯，避免了多层要上楼的麻烦，同时跟高 层建筑比较又有通风采光好，户型结构好，有效使用面积多等优势，因此成为 年销售的个新变化。 从楼层的销售情况看，顶层销售情况好于往年，主要是技术方面的突破带来的 结果，不少楼盘的顶楼销售都采取了送阁楼的促销手段，因此顶楼在空间利用上 更合理了，价格也略低些，对客户有定的吸引力，销售也比较顺利。例如 统建千禧园，从年月开始销售，顶楼已经全部销售完毕。 从价格上看，元平方米左右的商品房是最能被市场接受，也是市民购买 商品房时认为最为合理的价位，而经济适用房的被市场接受，现在我市经济 适用房的平均价位在元平方米之间。 从楼盘设计上看，年开盘销售的楼盘设计风格各异，以满足市场日益张扬 的个性化需求，年整个市场中有欧式风格，古典风格中西合璧的风格等多 种特点，可谓百花齐放。不仅体现了我市发展商市场意识的进步，而且也说明了 建筑设计单位水平的提高。从楼盘环境来看，