参考类似酒店项目费用成本率在计算酒店年经营成本时，考虑到几个类似项目经营成本情况根据参考样本得出数据项目成本率取费基础成本费用万元客房客房经营收入中西餐厅餐厅经营收入会议厅会议厅经营收入桑拿取共同成本率间娱乐其他水电燃料费酒店营业总收入工资元月人企业管理费酒店营业总收入合计根据参考样本二得出数据将两个数据平均，得出本项目年经营费用成本万元。其余支出项目酒店配套中，有部分配套为租赁得来，按照每平方米每天元标准，年租金支出为万元。在产权销售情况下，公司本年要给业主比率为收益，销售率，销售价格为元平方米时，项目每年产权回报支出为万元。项目收购后两种操作模式财务评价经营方式自己保留全部产权，经营年经营成本保留产权自营情况下酒店年经营成本为售出套客房返利万元，每五年该费用以幅度增长。注酒店自己经营情况下，考虑到已经有套客房售出，故每年需要返利万元已售出套，每套平方米，单价万元，共计万。本次测算只针对动态指标在只有前两年支付购入款时候，对税后资本金内部收益率作双因素敏感性分析，得到敏感性分析表如下所示税后资本金本部收益率双因素敏感性分析表取费标准基础项目费用万元工资元人广告费经营收入水电油费经营收入维修保养费同上培训费固定费用服装费同上办公差旅费经营收入招待费同上绿化费同上酒店公司管理费同上保险费每月其他费经营收入合计注表格中加粗部分竖排为第年支付额度，横排为第二年支付额度敏感性分析解释项目购入款为万元，首年支付万元，次年支付万元时，内部收益率为项目购入款为万元，首年支付万元，次年支付万元时，内部收益率为其预付款金额和方式结论下同。经营方式二客房全部出售，业主持有产权。产权销售情况下酒店年经营成本为万元。每五年，该费用以幅度为增长。对售价和购入价作交叉敏感性分析，分析对象是资本金内部收益率。税后资本金本部收益率双因素敏感性分析表,注敏感性分析表中加粗部分，横排为支付价款，竖排为客房售价敏感性分析解释当客房销售价格为元平方米，项目购入款为万元时，项目无利可图项目购入款为万元时，内部收益率为当客房销售价格为元平方米，项目购入款为万元时，项目无利可图此时可承受最高价位在万元内部收益率为其余情况类推。第十章综合结论与建议在基准收益率为假定下，项目财务评价结论酒店购入后自己保持产权情况下，可承受最高价款为万元酒店购入客房部分全部销售，进行产权时经营情况时，单方售价为元时，可承受最高价位为亿元单方售价为元时，可承受最高价位为亿元单方售价为元时，可承受最高价位为亿元元城镇居民人均可支配收入元农村居民人均纯收入元年末常住人口万人城镇人口比重单位生产总值能耗﹡吨标煤万元单位工业增加值能耗吨标煤万元森林覆盖率注年生产总值城乡居民收入按年价格计算。﹡我省处在工业化初期阶段，随着工业比重明显提高，全社会能耗仍将处于稳定上升过程。海口宏观投资环境分析经济发展形势海口市地图海口市是从年亿元到年初步统计亿元，四年时间里，增长了百多亿元。数字背后，是海口市产业结构不断优化，农业综合生产能力和整体效益明显提高，旅游业日益兴旺，商贸流通业发展迅速，工业保持强劲发展势头，综合经济实力跨上新台阶，海口市经济步入又好又快发展快车道。年上半年海口市实现生产总值完成亿元，增长，比上年同期提高个百分点。全市地方财政总收入亿元，比上年同期增长。其中，第产业完成增加值亿元，增长第二产业完成增加值亿元，增长第三产业完成增加值亿元，增长。表海口市近几年来经目录第章项目概况项目地理位置项目定位项目主要技术经济指标项目出售方式与价格项目转让提出背景项目可行性研究依据第二章项目宏观投资环境分析海南宏观投资环境分析海口宏观投资环境分析第三章海南旅游业发展状况海南旅游业发展状况分析海南酒店业发展状况分析第四章海南产权式酒店发展分析产权式酒店概念海南产权式酒店分布海南产权式酒店经营分析海南产权式酒店主要个案分析第五章项目现状分析项目背景项目介绍项目配套项目可售产品分析项目分析第六章项目市场价值判断影响项目未来发展几个要素项目市场价值判断第七章项目整体收购后两种操作模式评估第八章项目操作建议主题定位卖点整合价格预测与建议项目启动前注意事项入市姿态及推广时机宣传策略销售进度与资金回笼计划第九章项目财务评价第十章综合结论与建议第章项目概况项目地理位置本报告所陈述对象为海南西海岸前沿大酒店项目，以下简称本项目。本项目坐落于海口西海岸最西端盈滨半岛上，项目盈滨半岛虽然临近口但地属于海南省澄迈县管辖，项目距市中心约公里，目前距海口美兰机场车程分钟。项目已建成并于年月日开业。盈滨半岛因其独特半岛海湾，而成为现在海南少有海滨净土，碧海银沙白浪恋人，可媲美亚龙湾。盈滨半岛三面环山，成月牙形将海水包围在自己怀中，地理构造特殊造就了碧绿清澈无污染盈滨半岛海水。流海水流沙滩流温泉，成为海口周边最好休闲度假酒店之。项目定位本项目按照五星级酒店标准营建，集温泉酒店度假及会议等功能为体，定位为纯粹而高尚休闲度假天堂。项目聘请雅高酒店集团全程管理以旗下品牌索菲特管理，不过雅高酒店集团已于年月退出酒店管理。在全国旅游发展大形势下，海南旅游业步步升温，海南旅游房地产业从旅游业和房地产交融中脱颖而出。目前，盈滨半岛区域内可以供给滨海线产权式酒店目前屈指可数，在此背景下，项目定位方面尽可能提供给市场高品质优质服务旅游房地产产品，满足市场需求，另方面也会产生较大经济效益和社会效益。项目主要技术经济指标土地性质住宅综合用地使用权类型转让终止年限年月日总占地面积平方米总建筑面积平方米产权客房数量套已售客房数量套剩余客房数量套可销售建筑面积平方米绿化面积平方米配套面积平方米中庭中西餐厅平方米大堂吧平方米会议室个平方米平方米游泳池通过承租方式取得配套年经营权及温泉池平方米平方米酒吧平方米健身房及娱乐室等平方米层高层容积率绿化率项目出售方式与价格出售方式整体转让出售价格人民币亿元出价期限天项目转让提出背景据调查，项目自开业以来至年月索菲特品牌退出期间每月均呈现亏损，月平均开房率在以下，并不是象开发商所说除试营业首两个月外，其余各月均实现了现金流平衡。年月份开发商自管经营获得赢利。项目自年月份以来，剩余产权客房未取得销售，而且在所售出套物业中，已有套业主提出退房要求，开发商未受理。项目部分产权归属尚不明确不明晰，而且部分客房已作为银行贷款抵押。项目配套尚未完善事项承租方式取得娱乐中心内装修改造项目已完成约工作量，预计于今年月底完工水上运动设施项目游艇建设，仅完成工作量。项目通过承租方式取得配套年经营权租金状况尚不知晓。可行性研究依据本报告是基于对市场充分了解和对该项目市场前景有着准确判断而作，具有科学性和前瞻性。本报告在以下部分将着重对本项目市场分析项目分析以及项目财务评价进提升了旅游产品竞争力。些特色旅游项目在国内已有定影响，取得良好示范性作用。如南山文化旅游区，是集海南生态文化和历史文化为体，档次较高特色鲜明旅游观光景区以亚龙湾国家旅游度假区为代表批建筑风格各异度假休闲酒店群落成了国内游客冬季避寒首选度假之地博鳌亚洲论坛成功举办，为海南会议旅游兴起和会议层次提高树立了良好典范包括台达亚龙湾博鳌在内省内家各具特色海滨型山地型高尔夫球场分布密度在国内省市中名列前茅。景区景点建设明显加快，目前全省共有处景区景点，其中天涯海角南山旅游区等处景区景点已被评为国家级景区景点。与此同时，全省旅游基础设施建设日趋完善，尤其是旅游发展交通瓶颈制约进步缓解，旅游点可进入性显著增强，在交通通讯水电供应等方面，基本能够满足现代旅游业发展和国内外游客需要，初步形成了协调配套功能齐全旅游设施供给体系。海口三亚等五个城市也因此而先后获得全国优秀旅游城市称号。海南旅游业在快速发展同时，也存在这很多问题。首先是海南旅游产业经济基础薄弱，作为支柱产业直接效益尚未凸现海南虽是旅游资源大省但还不是旅游经济强省，旅游产业作为支柱产业在全省经济总量中所占比重较小，旅游接待人数和收入虽年年递增，但收入总量并不大，旅游经营是粗放型而非质量型。同时，地区发展也不平衡，旅游企业和旅游景点主要集中在东部沿海和海口三亚等市县。海南旅游企业大部分规模偏小，经济基础薄弱。相当多旅游企业负债重，流动资金缺乏市场竞争能力较弱抗风险能力差。其次海南旅游企业经营管理体制存在问题方面，虽然旅游行业是我国改革开放先导，是始终和国际接轨行业，但由于内部管理体制与市场经济发展不相适应，旅行社业直处于弱小散状态。突出表现为海南旅行社中个人内部承包部中部现象较为普遍，内部承包使得旅行社设立准入门槛相对降低，经营许可形同虚设。另方面，从经营机制看，由于旅行社内部管理松散，人员变动较多，旅行社相当部分从业人员为追求短期效益，急功近利，对企业长期发展关心较少，对新产品开发和新市场开拓也不想有更多投入。形成低层次价格竞争，造成旅游服务质量不稳定，导致经营风险集聚，因违规操作引发三角债等经营纠纷时有发生。短期经营行为严重影响旅行社信誉和进步发展，而由此形成恶性削价竞争则是导致当前旅游市场混乱诸多问题根源。其三旅游产品无序开发海南虽然有旅游总体规划，但由于资源。未来发展热点区域，投资回报价值不可口但地属于海南省澄迈县管辖，项目距市中心约公里，目前距海口美兰机场车程分钟。项目已建成并于年月日开业。盈滨半岛因其独特半岛海湾，而成为现在海南少有海滨净土，碧海银沙白浪恋人，可媲美亚龙湾。盈滨半岛三面环山，成月牙形将海水包围在自己怀中，地理构造特殊造就了碧绿清澈无污染盈滨半岛海水。流海水流沙滩流温泉，成为海口周边最好休闲度假酒店之。项目定位本项目按照五星级酒店标准营建，集温泉酒店度假及会议等功能为体，定位