考虑了个月，年月份项目拿到销许，实现销售，估计在月份可以还清借款，计息时间考虑为个月，且为了防止利率进步上涨风险，统采用复利计算方式。总成本项目总成本合计万元总投资万元营业税及附加万元土地增值税万元。按照核定征收税率进行估算。销售费用万元。按销售收入计提管理费用万元。按销售收入计提总收入项目总收入合计万元如下表销售物业销售总价万元销售均价元可售面积高层住宅廉租房住宅底商高层人防地下室地下车库合计根据目前市场情况判断高层目前价格为元，高层开盘时间预加在年月，按照年均保守增长估计，项目入市时价格在元，项目住宅部分当年实现清盘，销售收入为万元廉租房按照元价格由政府回购，在普通商品房拿到预售情况，收回资金为销售收入，主体封顶收回资金为销售收入，竣工后收回其余销售收入，销售收入为万元项目住宅底商考虑在年项目竣工交付前进行销售，销售价格为元，销售收入为万元项目高层人防地下室考虑以出租形式在年项目竣工交付前进行销售，销售价格为元，销售收入为万元项目地下车库考虑在年项目竣工交付前进行销售，销售价格为元，约合万元个，销售收入为万元。利润税前利润总收入总成本万元所得税税前利润万元税后利润税前利润所得税万元项目总成本是指除所得税以外所有支出总金额，该项目总成本目前估算为万元，所得税考虑查账征收，按照税前利润征缴，即所得税税额估算为万元，故项目税后净利润为万元。财务评价投资净收益率税后利润总投资销售净收益率税后利润总收入税后利润税前利润所得税万元现金流量表现金流量表单位万元序号项目合计核对现金流入销售收入现金流出土地成本前期费用土建安装费基础设施配套费设备购置费监理费用物业管理准备金不可预见费用销售费用管理费用营业税及附加土地增值税现金流出合计现金净流量累计现金流量折现系数净现金流量现值累计净现金流量现值内部收益率静态回收期敏感性分析敏感性分析选取敏感性因子为项目商品房住宅销售价格，因为商品房住宅销售收入约占项目总销售收入，而其又容易受到营销环境影响产生变化，分析在不同销售价格时，即不同销售净利润率情况下，项目效益情况销售净利润率为销售物业销售总价万元销售均价元可售面积高层住宅廉租房住宅底商高层人防地下室地下车库合计税前利润总收入总成本万元所得税税前利润万元税后利润税前利润所得税万元投资净收益率税后利润总投资销售净收益率税后利润总收入销售净利润率为销售物业销售总价万元销售均价元可售面积高层住宅廉租房住宅底商高层人防地下室地下车库合计税前利润总收入总成本万元所得税税前利润万元税后利润税前利润所得税万元投资净收益率税后利润总投资销售净收益率税后利润总收入销售净利润率为销售物业销售总价万元销售均价元可售面积高层住宅廉租房住宅底商高层人防地下室地下车库合计税前利润总收入总成本万元所得税税前利润万元税后利润税前利润所得税万元投资净收益率税后利润总投资销售净收益率税后利润总收入汇总比较净销售利润率住宅销售价格元项目销售总收入万元项目总成本万元项目税前利润万元所得税万元项目税后利润万元项目净投资收益率七结论通过对政策市场经济方面论证分析，本项目可行。在目前市场经济快速发展情况下，房地产市场尽管受到宏观调控政策影响而出现波动，但房地产对宏观经济作用也是不可小觑，因此房地产市场调控切目均是为了保证行业健康稳定发展，对真正刚性购房需求影响相对较小，目前虽然受政策影响郑州房地产销量出现下降，但刚性需求仍是市场活跃力量，区域内规模大盘开发也将改善区域整体居住氛围，使区域形象及市场地位得到提升，本项目规模较小，自身无强势资源，但仍可借助整个区域规模大盘生活配套和大盘影响力，实现成功销售，综合评价，该项目可行。名度，如正商升龙等。项目名称总建面积综合容积率项目档次开发商托斯卡纳万中档次利海集团威尼斯水城万中档次城开集团晶华城万中档次洲海置业明钻万中档次正商集团九龙城万中档次益通置业美景菩提万中档次高档次美景置业升龙又城万中档次升龙集团区域产品形态区域内目前在售主力产品为高层两梯四户或以上产品，两房面积主要集中于，三房面积分布于，出现紧凑三房户型。区域内项目主要物业形式为高层，高层产品已经成为区域内主流供应建筑形态，楼层多在层以上，仅托斯卡纳项目目前有层高层及少部分多层洋房产品。区域内项目产品排布多为两梯四户或以上，部分项目规划两梯六户产品，仅有少部分项目仍有两梯三户产品。区域内项目以刚需产品为主力，两房面积主要集中于，三房面积分布于，美景菩提晶华城等项目出现紧凑三房户型，高性价比紧凑两房三房户型市场接受度颇高。项目名称当前物业形式产品形式主力产品规划目录前言,宏观环境政策环境经济环境宏观小结二市场环境整体市场区域市场市场判断三项目认知项目区位四至及交通周边环境经济技术指标分析项目界定四项目发展战略项目核心问题项目发展战略五项目定位总体定位市场定位客户定位产品定位价格定位六经济评价总图方案规划指标开发计划经济评价敏感性分析七结论核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,宏观环境政策环境在年相对宽松市场环境下，房地产市场得到长足发展，量价高涨，泡沫又现，为稳定房价，打压投资投机性需求，年底房地产行业进入了新轮调控期。年伊始，新国八条拉开调控序幕，限购令接踵出台，首付利率不断攀升，房产调控力度空前。年至今重点政策览分类政策概要主要内容行业政策新国八条加大保障性安居工程建设力度加强差别化住房信贷政策对贷款购买第二套住房家庭，首付款比例不低于，贷款利率不低于基准利率倍严格制定执行限购政策，外地人禁止购房，本地人最多可再购套住房国五条已实施住房限购措施城市要继续严格执行相关政策，房价上涨过快二三线城市也要采取必要限购措施。郑州版限购令对已有套住房当地户籍居民家庭能够提供当地定年限纳税证明或社会保险缴纳证明非当地户籍居民家庭，限购套住房对已拥有套及以上住房当地户籍居民家庭拥有套及以上住房非当地户籍居民家庭无法提供定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明非当地户籍居民家庭，暂停在本市市区含市内五区郑东新区向其售房。税收政策个人住房转让营业税政策调整调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足年转手交易，统按销售收入全额征税。土地政策严格住房用地供应管理各地要增加土地有效供应，落实保障性住房棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地总量要求大力推广以限房价竞地价方式供应中低价位普通商品住房用地。金融信贷政策存款准备金上调央行年内六次上调存款准备金，大中型金融机构存款准备金率已达到了高位。据估算，目前可次性冻结银行资金多亿元。贷款利率上调央行年内三次加息，调整后，金融机构人民币年期贷款利率达。公积金贷款利率上五年期以上个人住房公积金贷款利率上调个百调分点，由上调至五年期以下含五年个人住房公积金贷款利率也由上调至。从年至今出台系列行业税收土地金融信贷政策来看，政策核心要点在促供应，抑需求，促进中低价位特别是保障性用房有效供应，抑制投资投机性等不合理需求释放，以达到稳定房价目。限购令为调控政策中重要点，主要目标为合理引导房价过高上涨过快城市购房需求。短期内可打压楼市销售量高涨势头，但长期来说，限购令为阶段性政策，将在保障性住房大规模上市，整体市场供应充足情况下退出市场。政策中对市场影响最为深远为限购限贷政策，这些政策调控重点在于打击投资投机性需求，在二线城市大面积限购情况下，投资投机性需求量迅速下降政策严施，市场观望情绪浓厚，再加上购房成本增加，改善性需求出现延后或停止购房首置需求相比改善性需求，刚性更强，需求旺盛，受政策影响相对较小。从郑州市场来看，严格执行信贷政策，并在市内五区及郑东新区限购，销售量受此影响，大幅下降，投资投机性需求退出市场，改善性需求受到抑制，刚性首置需求受影响相对较小，为购买主力。销售量虽出现大幅下降，但大量刚需客户支撑市场良好预期，销售价格仍旧坚挺，继续上涨。经济环境在国内经济持续快速发展大环境下，郑州市宏观经济形势持续向好，主要表现在总量稳步增长人民收入水平和生活水平不断提高城市建设投资规模不断加大产业结构优化升级城市化水平不断提高等方面。保持稳步增长，年跻身城市发展第方阵年以来，郑州市稳步增长，年环境差。机会区域内拥有大量刚性需求客户秦岭路规划道路修通周边土地开发及托斯卡纳小区日渐成熟，带来环境改善近邻项目有所规划小学。风险项目规划存在难度。项目界定项目界定位于三环内交通条件受限小环境较差生活配套相对欠缺有定规划限制条件小规模项目。依托市政道路修缮周边规模项目日渐成熟，项目后期存在定提升空间。四项目发展战略项目核心问题项目先天不足，面临强势竞争环境。项目自身规模较小，规划总建筑面积万余平方米，且规划受车位配比等限制，同时项目自身受交通条件影响，通达性较差，生活配套仍显不足，但项目配建幼儿园可适当提高自身配套，且随着相邻大盘业主大量入住，将缓解项目周边居住氛围差情况。郑州房地产市场处于快速发展阶段，整体市场受宏观调控影响明显，成交量下降，市场投机投资及改善性需求受到严厉打压和抑制，但市场价格仍呈上涨趋势，刚需是支撑市场主力军，区域内项目规模较大，开发周期较长，且在市场已经有定影响力，这些大盘仍是后期市场上主要供应来源，且后期存量较大，竞争激烈。项目发展战略根据项目自身特点及所处市场环境判断，项目适合跟随者发展战略。企业在市场上竞争地位，决定其可能采取竞争策略。企业在特定市场竞争地位，大致可分为市场领导者市场挑战者市场跟随者和市场机会主义者补缺者四类。市场领导者竞争策略。市场领导者为了保持自己在市场上领先地位和既得利益，可能采取扩大市场需求维持市场份额或提高市场占有率等竞争策略。为扩大市