产开发情况 年年上半年赣榆房地产市场概况 赣榆房地产开发始于年。年全县房地产开发亿元，商品房销售亿元， 到了年全县房地产开发共投资亿元，比年上涨了，商品房销售收入亿 元，与年相比上涨了，更好的解决了人居问题。 房地产开发状况年年年月 房地产开发亿元 商品房销售亿元 商品房销售万平方米 住宅销售万平方米 数据来源连云港房地产信息网 年商品房销售面积为万平方米，其中住宅面积万平方米，房屋售价 为元平方米，年商品房销售面积为万平方米，比年增长，住宅面积 万平方米，比上年增长，售价比年上涨为元平方米。年上半 年商品房销售面积万平方米，比年同期增长，其中住宅售价为元平方 米，上半年基本上与去年年底的价格持平，但是今年下半年的价格已经达到元平方米 左右，上升幅度已经超过，下半年房价猛涨，预计明年也将有定的延续。 年年年上半年 年年上半年住宅售价图例 住宅销售均价元有利因素 赣榆经济持续稳定增长及新城规划有利于房地产的发展 根据经济数据分析，赣榆经济增长连续年超，整体经济状况进入高速发展 期，有力的支持和推动住宅建设和房地产业的发展。同时连云港整体城市化进程的发 展战略，也将积极推动卫星城小城镇的发展，为赣榆住房建设提供了新的市场机遇。 政府搬迁，带来定的发展机遇 随着赣榆县委县政府东迁的步伐不断进行，赣榆县规模将面临进步扩容。但是由 于受到城市的经济基础的影响，新城发展预计需要年甚至更长的时间才能够实现。 房地产市场总量高速提升，城市消费观念正在转变 从两年前房地产成交量分析来看，赣榆房地产市场发生了很大的变化，成交量出现 了成倍增长的态势。由此可见，赣榆整体消费观念正在发生转变，赣榆房地产市场处 于个刚刚发展阶段，具有定的潜力。但是由于城市整体经济基础不雄厚缺乏外 来消费人口的支撑，行业发展相对比较缓慢。 不利因素 赣榆房地产市场比较低级，房地产市场发展缓慢 赣榆房地产市场自年起开始发展场整体市场度不够高，市场中还存在未领取 房屋预销证件的前提下就开始接受定金的现场。市场的极度不规范将阻碍赣榆房地产 市场的发展。 赣榆主城区辐射力不强，城市扩容能力不高 赣榆主城区自年底开始主城区拆迁量开始降低，使得拆迁臵业购房人群数量将 迅速降低直接影响物业销售状况。城市扩容面临很大的压力，新城建设难度大。 银行房贷放贷款率较低，阻碍赣榆房地产市场发展 赣榆各家银行对房地产贷款的支持力度较小，银行对个人住房抵押贷款的条件比较苛 刻，各分支机构审批权限很小。外地人口在赣榆购房无法办理按揭手续，直接影响赣榆房 地产市场的发展，赣榆房地产市场要得到长足的发展，银行必须加大信贷支持力度，增加 贷款额度尤其是个人住房贷款，将房地产信贷的重心转移到个人住房消费贷款上，刺激房 地产的有效需求，才能保证房地产信贷资金得到良性循环。 城市缺乏核心产业支持，整体消费能力不高根据赣榆的整体产业支持，赣榆缺乏经济能力高的影响力强的产业，城市发展受到 定的制约。另外由于赣榆整体城市经济能力不强，城市整体消费能力不高，这也在定 的程度上制约房地产的发展。 综合分析 赣榆县的每年都以个较高的增长速度在发展，连续三年增幅高于全国的平均 水平，随着产业结构调整的深化整体经济进入高速度发展阶段，区域内的经济发展必然带 动各项经济产业的发展。但是由于赣榆整体经济基础不高，城市人口消费能力不强，城市 发展速度受到定的限制，因此我司认为项目短期内开发，风险还是比较高的。 赣榆住宅及商业市场各竞争对手研究和分析 赣榆住宅竞争项目概况 表 楼盘名称东升花园锦绣江南上海豪苑青河丽景 开发商赣榆县房地产开发公司赣榆县锦泰房地产开发有限公司连云港申苑房地产开发公司连云港市浙东房地产开发有限公司 占地面积万万万万总建面积万万万万 建筑形式多层多层多层多层 容积率 交付标准毛坯毛坯毛坯毛坯 物业管理费未定 均价元 起售时间 主力户型三房三房三房 住宅总套数套套套套 销售状况销售越期销售套约销售约项目整体销售约 优惠措施无次性付款折无次性付款折扣 内部配套 设施 超市会所商业 街 会所健身房乒 乓球室超市 商业街会所会所健身房篮 球场 后续供应约约万约万约万 表二 楼盘名称东大花园文化公园香居美地 开发商 连云港东大物产 开发有限公司赣 榆分公司 连云港忠达房地 产开发有限公司 连云港市美麟房 地产开发有限公 司 占地面积万万万 总建面积万万万 建筑形式多层多层多层 容积率 交付标准毛坯毛坯毛坯 物业管理费未定 均价元 未定 起售时间未定 主力户型 住宅总套数应量分析 待开发供应量潜在开发供应量合计 万万万 待开发供应量是指现在已经在销售项目的后续未开发供应量 潜在开发供应量指没有推向市场的项目或者即将参与拍卖的地块 从上表分析可以看出未来年的时间内赣榆房地产市场将会有万的物业上 市销售 赣榆县房地产市场年全年的房地产住宅销售面积为万。按照每年的 增长速度算消化现有的近万的物业也需要近年的时间，随着城市不断的东扩大 量的土地将继续得到供应，市场容量还会有继续提升的可能，市场竞争十分激烈。 赣榆代表楼盘分析 锦绣江南 基本资料 位臵赣榆县青口镇镇海路号 开发商赣榆县锦泰房地产开发有限公司 整体规划总用地面积约万，规划总建筑面积约万 在售范围共约套 基价多层元 宣传卖点小区景观项目产品青口中 广告口号绿色之城智能之城 项目简述 锦绣江南位于赣榆东南角。是目前赣榆房地产市场占地规模最大的小区锦绣江南紧邻青口中，占地万总建设万，户型以平方米与平方米的三房为主， 并配备平方米的专属商业会所不仅重视创造居家生活的良好物质条件，更重视引 导居家的健康生活方式，重视实现居家的精神愉悦以及邻里和谐，从建筑规划景观环 境配套设施社区文化等各个环节均展现出对于居家生活全景式关怀, 综合分析 锦绣江南是目前赣榆市场少有的大盘。由于项目距离赣榆商业核心较远，但项目整 体规划合理各项自建配套设施齐全，能够满足未来小区入住后居民的生活需求，加上合 理的价位因此项目去化速度较快目前期套物业去化在以上 东大花园 基本资料 位臵赣榆县文化西路 开发商连云港东大物产开发有限公司赣榆分公司 整体规划总用地面积约万，规划总建筑面积约万 在售范围共约套 基价多层元 宣传卖点小区产品人文环境赣榆试验小学 广告口号居住在自然和风景中 项目简述 东大花园位于赣榆城中。是目前赣榆房地产市场上定位较高的项目，项目紧邻 赣榆行政中心与教育核心区内，占地万总建约万为赣榆仅有的园林第密度 人文社区。项目主力户型以的复式楼为主，小区规划有的度假会所 的超市。并配备有太阳能供水系统无论从产品积极设施上都成为了目前赣榆市场 上最高端的项目。 综合分析 项目内的户型均为以上的复式户型，项目整体销售价格较高，但由于拥 有绝佳的地理位臵，小区的产品也较为独特。因此小区期销售吸引了周边教育区以及 行政中心的老师以及公务员购买。为项目打造了独特的人文氛围。以上些列的优势为 项目期销售达以上创造了良好的基础。赣榆商业项目市场研究和分析 时代广场 项目概况 温州连云港嘉利投资发展有限公司开发的商业项目，是在赣榆原商业中心的老街上 开发新建的，总建筑面积为万平米，全长约米，商铺共分两层，期于年 月开工，建筑面积为万平米，二期于年月开工，建筑面积万平米三期 于年月开工建筑面积万平米。 销售情况 层商铺单间建筑面积约平方米开间米，进深约米，层高米，售价 为万左右二层建筑面积约万平方米开间米，进深约米，层高 米，售价在万元左右三层层高米，采用大面积整体外租为主，仅少量售出， 售价约元。二期开发商铺全部销售完毕。三期销售约 商业经营分析 经营业态主要为服装鞋帽类，在三层有简单的餐饮休闲场所。由于是首先在赣榆推 出的现代商业街，同时又是在当地的传统商业老街上建设的，开始就吸引很多投资客和小 商户的关注，目前看经营较为成功。首先分析层商铺的经营情况 层朝西临华中路的铺位租金最高，以非常男孩专卖店为例，其经营面积约为 ，年租金约为万月 层西街两侧的商铺面积约为，年租金约万月 层中街商铺面积约为不规则商铺面积未计，年租金约万， 元月 ④层东街商铺面积约为不规则商铺面积未计，年租金约万， 元月 该项目层西临华中路的铺位出租率相当高，主要原因是靠近主入口，而且是品牌店的 首选场所，能对购物者形成吸引力中街次之东街的铺位经营情况较差，二层商铺的经营 状况有自身的许多不同之处。单个商铺的经营面积般都在左右，租金情况却有很大的 不同。二层西段的商铺租金约为万年二层中段的商铺租金约为元年二 层东段商铺空臵率较高，商铺租金约为元年。 但二层整体的经营状况都不是很好，虽然在招商上有免税免物管费及最早提出零租金 的优惠条件，东段至今也没有做起来，分析原因是考虑到便捷的因素，购物者般都愿意在层购物，而不想去爬楼，主要是传统的购物心理使然，同时个体经商者也普遍具有这 种认知心理二是东段没有做好人流的出入口，给购物者以很不方便来回走动的感觉。有经 验且有实力的商户多愿选择在层，二层集中了许多经验不足或缺乏资金的商户，这样市场 培育期就大大延长