发面积的增加导致房地产消费市场发育进程缓慢。 房地产销售价格进步缓慢，与周边其他临近县市还存在定的 价格差距，去年全县的房地产价格走势。 价格指数 季度 二季度 三季度 四季度 第到第季度价格继续上浮缓慢，第季度在季度价格基数相 对较高的基础上继续保持较大的增幅，这主要是由于世纪广场电梯 公寓的带动，总的趋势是价格保持攀升。市场特点分析 宏观市场特点 住房分配制度改革的历史性突破，为房地产市场的发展提供了 动力。自年月日延续了近多年的福利分配住房制度退 出历史舞台，货币分房制度取而代之，住宅的商品属性逐渐被还原出 来。经过年的过度转换，从年开始，实物分房已完全停止， 居民等靠要的福利性住房观念已经开始向商品化转变。住宅 这个人们生活消费中占用资金量最大的商品在年完全纳入了市 场经济轨道。 空置商品房消化能力加强。年蓬安房地产市场的销售情况 趋缓，市场容量扩大范围不大，除吸纳上市的部分商品房外，还消 化点往年的空置商品房。 金融系统成为房地产业的坚实后盾。银行方面已经把个人住 房贷款作为房地产贷款业务的主体，部分银行将个人贷款的提至 成年的期限。公积金方面公积金贷款购房也得到大数人的首 选。 微观市场特点 从地理位置来看，县城新区由于前几年政府的基础配套设施完 善，环境道路情况都得到了较大的改善，使周边地区的投资和销售 量均高于中心地区。从楼盘结构和户型来看，砖混结构的楼盘依然是目前市场上的 主要结构。户型设计方面，三室两厅两卫的户型成为市场主力地位， 受市场的青睐。而面积大都在平方米之间。 从楼盘的形态看，高层楼盘的销售开始启动，改变了多层楼盘 占主导地位的格局。 从价格上看，元平方米左右的商品房是最能被市场接受， 也是市民购买商品房时认为最为合理的价位，对高价位高品质楼盘 接受还有待灌输。产业比例分别为 。农村经济充满活力，年水果产量达万公斤，制种产 量万公斤，出栏生猪万头，小家禽万只，蚕茧水产蔬菜 产量稳中有增，粮食产量亿公斤，粮经比例调整达到森 林覆盖率达，劳务输出万人次，创收亿元。工商经济快速 增长。马电嘉宝等批扩张型企业加速技改，不断发展壮大。规模 以上工业企业实现产值亿元，税费万元。商贸企业销售总额 亿元，实现税金万元。民营经济稳步壮大，个体工商户达 户。招商引资个，资金亿元，海峡丝绸齐祥食品金华纺 织金坛电化等大批企业落户蓬安，使私营企业达户，从业人 员万人，年交税金万元，促进了县域经济发展。 蓬安城市定位相如故县工业经济强县特色农业大县商贸旅游旺县民营经 济新县绿色生态靓县和财税收入富县 蓬安资源 蓬安资源丰富，有大小溪河条，总长多公里。嘉陵江在县 境内流长公里，流域面积占全县幅员面积，嘉陵江上游兴建 的马回电站栏河大坝享有千里嘉陵第坝的美称。植被种类繁多， 主要有楠木香樟泡桐槐树柏树马尾松慈竹银杏红豆 等种珍希树种。水稻小麦玉米豆类油菜花生蚕茧 烟草黄麻生姜柑桔桃李柚等闻名中华。我县享有中国 锦橙第县南方制种大县美誉，先后被国家省列为商品粮 大县以及柑桔蚕茧生猪水产开发基地县，石孔贡米香飘华 夏，天府花生畅销全国，锦橙号风流曼谷，优质蚕丝留 洋美日，江河养殖独领风骚。矿藏有砂金锆石氯化钾井盐芒 硝石膏石油钛铁天然气等有待开发。 蓬安政策发展方向 是以能源工业为支撑，建设工业经济强县。做大做强能源工业， 积极推进马电技改和管理升级。发展壮大机械工业改造提升传统产 业引进培育新兴企业。 二是以水果产业为支柱，建设特色农业大县。按照市场规律，积极 引导农民群众大力发展以水果业为支柱的特色农业，推进农业和农村经济结构调整，建成中国锦橙第县，力争十五末全县锦橙号 产量达成亿公斤，产值亿元建成中国南方制种大县，力争十 五末全县制种面积达到万亩，产量达到万公斤，种业收入 过亿元建成无公害农产品基地县。 三是以发展三产业为依托，建设商贸旅游旺县。紧紧围绕相如古县 为主题，加快开发以白云山风景区大深南海渡假村为主体的自然 生态景观，以燕山古寨龙角山等为主体的历史文化景观加强特色 市场建设，调整市场布局完善市场功能，构建统开放竞争 有序的市场体系，建设农副产品物业配送中心和农资配送中心大力 发展服务业，拓宽服务领域，提升服务档次，加快发展步伐。 四是以招商引资为手段，建设民营经济新县。在深化企业改制中扩 大招商引资，发展民营经济在优化投资环境中扩大招商引资，发展 民营经济在创新思路中扩大招商引资，发展民营经济在建立高效 运作的工作机制中扩大招商引资，发展民营经济。 五是以基础设施建设为重点，建设绿色生态靓县。大力推进城镇建 设，树立经营城市理念，按照布局合理功能齐全设施配套环 境优美生态平衡的山水园林城市定位，管好旧蓄城，建好新城 大力推进交通建设，全力打通全县主干道和出县通道，完善三级路网 建设，推进村道公路建设大力推进水利建设，坚持开源节流并重， 发展节水型农业和工业大力推进绿化建设，搞好天然林保护和退 耕还林工作。 六是以培植财源为出发点，建设财税收入富县。大力培植税源，拓宽生财渠道，以招商引财，以基建生财，以产业取财强化财税征管， 做好聚财文章继续深化改革，优化支出结构，改革财政审批制度， 完善部门预算，坚持政府采购制度，规范会度核算中心运作，加强财 务审计和监察。 五市场物业分析 现行市场大慨情况 现城中市场经营面积为约平米，共个出入口，间市场管 理办公室，业主及市场管理人员共计人，摊位共计个，经营类 别现只有肉，菜，水产，自销，干副四类，其中，肉类摊位位于市场 最南面横向个，菜类摊位市场中间横向个，水产位置西面纵向 个，摊位尺寸米，水产摊位尺寸米，市场北面为空 地，主要是农副产品自销区。 摊位的经营数量半左右，相反自销的场地到是热火嘲天。肉类摊 位每天交纳元摊的摊位费，菜摊每年的租赁费不 等，水产摊位元年，自销区每位交管理费元天。市场内的 门面出租价年间。 区域物业情况 蓬安农贸市场调查 蓬安农贸市场地理分布特征 蓬安的农贸市场现共有个 共性经营面积不大，功能不齐，无专业性价值，氛围弱。 交通条件般。周边情况较差。 个性 蓬安农贸市场主要分布于县城的东西南北中。 趋于低档，主要因为市场的规模小。 经营管理差。 配套不完善自销占多数。 蓬安县农贸市场租售行情调查 蓬安农贸市场租售情况览表 案名售价 出售 率 租金元 年 物业管理费 元天摊 出租 率 备注 门面 城南市场改造中 人民市场自销 三楼空 城东市场 自销 城西市场自销 城北市场自销 城中市场肉类 蓬安县农贸市场行业分布现状览表 案名 业态分布 水产菜类肉类水果 豆制 品 熟食 卤品 家禽 调味 品 干副粮油自销加工仓库 目前 情况 城 南 市 场 目录 项目背景 二项目慨况 三项目开发经营环境分析 四有利投资经济形势分析 五市场物业分析 六项目地块分析及商业价值可行性研究 七项目分析 八建设方案 九节能措施 十项目实施进度 十项目投资估算 十二项目资金筹措 十三财务评价 十四风险分析 十五研究结论与建议 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传, 项目背景 项目名称 蓬安县城中市场 开发单位 四川相如房地产开发有限公司 项目提出的理由与过程 房地产经济是国民经济的重要组成部分，是国民经济的重要支柱之 。发展房地产经济有利于加快我国产业结构和消费结构的调整，从 而促进国民经济健康持续发展。现在房地产经济住宅经济与商业经 济是我国新的经济增长点，发展房地产经济，可以拉动系列行业 发展。现今，国家为拉动经济，满足广大人民群众的生活需求，提倡 大力发展房地产经济，改善目前蓬安农贸市场的经营现状。我们公司 为了响应蓬安县的城市整体建设，决定规划开发改造城中市场。 城中市场地位于蓬安县城中心地段，肩负着直径米内的居住户 日常生活采购，是县城中心经济之。 近两年来，随着蓬安的城市建设与经济建设的规划发展，城中市场 功能结构存在的问题已不相匹配，对市场的拓展及功能定位是当今之 必然。 城中市场的重新规划开发，等项目实施，将有利于改善蓬安中心 城区建设的面貌。 二项目概况项目地点四围 东临东风路，南处悦庆街与县政府人事局相对望，西连建设路 县商业街，北接市场出入口通道民安巷，三方靠老居民楼，方临街。 建设规模与目标 城中市场改造项目规划总用地面积平方米，建筑面积平 方米，其中住宅平方米，市场商业平方米。总居住户数 户，规划总居住人口人，容积率，绿化率。二楼为集 贸市场层为住宅。 致力打造蓬安县城顶级规模化的专业农贸市场。 主要建设条件 供水雨水污水排放供热供电供气电信等配套设施已 成熟。建设时寻找最近接入口 三项目开发经营环境分析 国内经济及房地产市场回眸 投资机会孕育于经营环境之中，作为基础性先导性的房地产业更 是如此。因此，对宏观经济社会与政策环境的把握是每个开发决 策者所关注的首要问题。 改革取得新的进展，企业效益和财政收入大幅增加，经济运行质量 进步提高。 年季度中国经济运行分析预测 展望年季度宏观经济运行走势，年经济运行的惯性将 会对之产生明显影响。年我国出台的宏观经济政策的影响也将逐渐显现，同时还会受到国际经济环境变化的滞后影响，他们将共同 决定季度经济运行的走势。综合考虑这些因素的影响，我们认为， 年季度国民经济将保持较快增长，预计增长速度将达到 ，较年四季度有所下降通货膨胀率将有所提高。 年季度年季度消费景气先行指数与致指数走势图 从国内外需求的变化来看，年上半年我国消费品市场将继续保 持活跃局面，主要是年各地提高最低