项目优势与劣势分析项目优势项目地处成都主要商贸大道东大街东延线尽头牛市口与二环路东四段交会处，具有较浓商业氛围。目前东大街已整治新，从盐市口到东门大桥，沿线分布了成都人民商场北京华联郁金香花园广场东方时代商场蓝光大厦友谊广场等商业楼盘。商业气氛正从盐市口市中心向东门大桥延伸，并逐渐从东门大桥向环路牛王庙及二环路牛市口递延。项目位置交通极为方便。从项目所在地到盐市口城市商业中心，只需分钟左右车程，而且东大街二环路和海椒市街是成都主要公交干道，沿线分布了路路路路路路路路路路路路路路等公交线路。项目地块是成都东面，乃至成都二环路内不可多得地块。由于历年房产开发，成都二环路以内已几乎没有可供开发土地。该地块开发不但切合了业销售收入，车位销售收入租赁收入商业租赁售收入车位租赁收入转售收入商业转售收入车位转售收入资金运用，开发成本土地费用前期开发费设计费工程建安费基础设施费公建配套费运作期间费不可预见费开发费用，管理费用财务费用销售费用其他费用，偿还贷款本金，销售税金及附加，营业税，城市维护建设税教育费附加交易印花税副食品调控基金租赁及转售税金及附加营业税城市维护建设税教育费附加交易印花税副食品调控基金房产税所得税，盈余资金，盈余资金累计，表十四银行贷款还本付息结算表序号项目名称合计年年年年年初借款累计万元本年借款万元本年应计利息万元年底还本付息万元，年末借款累计万元备注年利率为。表十五银行贷款还本付息计算表年份结余贷款与原始贷款之比结余贷款额万元还贷本息万元还贷利息万元还贷本金万元年，年，年合计表十六敏感性分析预测表成本不变而租金售价变化对收益影响序号租金和售价变化系数基准方案税后财务净现值，财务净现值变化幅度税后财务内部收益率财务内部收益率变化幅度租金售价不变而成本变化对收益影响序号成本变化系数基准方案税后财务净现值，财务净现值变化幅度税后财务内部收益率财务内部收益率变化幅度租金售价上升时成本变化对收益影响序号租金和售价变化系数成本变化系数税后财务净现值，财务净现值变化幅度税后财务内部收益率财务内部收益率变化幅度租金售价上升时成本变化对收益影响序号租金和售价变化系数成本变化系数税后财务净现值，财务净现值变化幅度税后财务内部收益率财务内部收益率变化幅度租金售价下降时成本变化对收益影响序号租金和售价变化系数成本变化系数税后财务净现值，财务净现值变化幅度税后财务内部收益率财务内部收益率变化幅度租金售价下降时成本变化对收益影响序号租金和售价变化系数成本变化系数税后财务净现值，财务净现值变化幅度税后财务内部收益率财务内部收益率变化幅度表十七工程成本核算分类表商业部分工程成本核算表序号项目名称投资成本元投资总额万元备注前期开发费地质勘探施工用水施工用电政府规费元办理开工手续费二设计费方案设计费施工图设计费景观设计费三工程建安费土建工程，外装修费设备安装工程费水电安装工程消防防盗报警系统通风空调工程综合布线电梯安装物管监控配电设备柴油发电机组室外工程四市政配套费供电及增容供水及增容五运作期间费开办及管理费建安费监理费工程建安费六不可预见费建安费七营业税及附加八合计编制说明本核算建筑面积按测算容积率按考虑建筑密度为商业占地上建筑面积考虑地上按两层商业预估。住宅部分工程成本核算表序号项目名称投资成本元投资总盐市口市中心向东门大桥延伸，并逐渐从东门大桥向环路牛王庙及二环路牛市口递延。项目位置交通极为方便。从项目所在地到盐市口城市商业中心，只需分钟左右车程，而且东大街二环路和海椒市街是成都主要公交干道，沿线分布了路路路路路路路路路路路路路路等公交线路。项目地块是成都东面，乃至成都二环路内不可多得地块。由于历年房产开发，成都二环路以内已几乎没有可供开发土地。该地块开发不但切合了成都市民二环路内置业习惯，而且无疑会给开发商带来良好经济效益。根据有关规划，东大街将继续向东跨过二环路东延至老成渝公路，直接连接成都城东副中心。二环路东四段以内已形成了良好居家氛围，市政公建配套较为完善。由于地块业主属于申请破产企业，且有关破产费用均由上汽集团负责解决，因此项目不存在拆迁安置费用，大大降低了成本，土地增值空间很大。项目二环路以外即为沙河塔子山公园，项目南面即为望江公园东湖市政公园，环境优美。二项目劣势目前项目东面二环路外是成都钢铁有限责任公司即原成都无缝钢管厂。虽然成都无缝钢管厂是东郊工业结构调整重点企业之，但该厂整体搬迁尚需时日，因此在定程度上制约了项目向东辐射力。东大街东延线东门大桥至二环路牛市口段商业氛围提升还需较长时间。牛市口商贸大市场杂乱无章，管理混乱，将直接影响商业投资者对该地块商业铺面投资行为。第四部分项目运作方案项目运作主体为了更好地进行投融资，运作项目，建议以北亚集团名义控股成立新房地产开发公司，在成都锦江区注册，注册资金为，万元。在组织架构及人员安排上，可以先跟成都东方新城房地产开发有限公司实行两套班子，套人马，交叉作业，待以后投资开发项目增多，业务量增大时，再进行业务分割。二项目运作方案根据项目特点，可以采取土地开发方案或者房产开发方案贸大市场杂乱无章，管理混乱，将直接影响商业投资者对该地块商业铺面投资行为。第四部分项目运作方案项目运作主体为了更好地进行投融资，运作项目，建议以北亚集团名义控股成立新房地产开发公司，在成都锦江区注册，注册资金为，万元。在组织架构及人员安排上，可以先跟成都东方新城房地产开发有限公司实行两套班子，套人马，交叉作业，待以后投资开发项目增多，业务量增大时，再进行业务分割。二项目运作方案根据项目特点，可以采取土地开发方案或者房产开发方案。两种方案各有优缺点，具体为土地开发模式该项目若只进行土地开发整理，前期只需分批次投入，万成都空压机厂破产启动费用及较少其他费用和财务费用，便可启动项目，至土地转让交纳土地费用含土地出让金补差后，便可挂牌或拍卖，取得收益。这种开发模式比较简单，风险系数小，能较快回收成本。但这种模式远远没有取得本地块最大利用价值，而且土地拍卖，政府将收取划拨土地成交价款土地出让金，这将大大降低项目经济效益。二房产开发模式根据成都目前房地产现状，若该项目不只进行前期破产清理，改变土地性质和进行土地转让，还进行房产开发，将给北亚集团带来良好经济回报。而且，房产开发将使北亚集团在成都投资步入良性循环和可持续发展道路。第五部分项目规划方案项目规划设计要点由于地块目前尚无规划设计条件，为了便于测算，设定其规划条件如下净用地面积亩。容积率不大于。建筑密度不大于。建筑高度不大于米。绿地率不小于。户型平方米平方米平方米平方米，各。商业占地上建筑面积比例为。其他按有关规定。二项目技术经济指标项目主要技术指标序号项目用地面积平方米建筑面积平方米建筑密度容积率备注小区总用地面积，地上建筑面积，其中商业住宅共计户地下建筑面积，配套其中社区服务站门卫室垃圾站小区绿化及小品，全民健身场地自行车棚二住宅户数及车位数量序号项目户数面积机动车数量非机动车数量备注住宅平米机动车每户辆，非机动车每户辆。平米机动车每户辆，非机动车每户辆。平米机动车每户辆，非机动车每户辆。平米机动车每户辆，非机动车每户辆。小计商业，机动车非机动车每平米辆。合计，其中地上部分地上机动车地下部分，备注可售机动车数量为个。第六部分项目开发方案项目开发建设方案对土地开发模式只需对地块上建筑物拆除，达到拍卖要求即可。二对房产开发模式开发方案设想为了更大程度地提高土地利用价值，拟将小区开发为小高层组团。其中临二环路东四段与东大街东延线侧开发为至二幢首层或层为商业业态小高层。考虑到本项目市场推广计划及小区建设实际需要，拟将整个项目分两期进行开发。第期首先完成样板楼展示工程小区大部分基础设施公建配套设施和南面组团。这样可以使首期买家享受到已成熟配套设施。本期推出楼盘价位不宜太高，以吸引买家，树立形象，为二期提高售价作好准备。第二期开发北面组团。建设进度计划本项目预计从年月开始启动破产清理程序，工期约为年零个月。整个工程分两期进行。土地整理及前期开发进度本项目地上建筑物清理及改变土地用途与土地转让时间预计为年月至年月。同时开展前期市场调查项目开发和营销方案策划初步可行性分析，规划建筑建筑施工设计，项目报建等工作。期开发进度期开发南面组团，预计时间为年月至年月。二期开发进度二期开发北面组团，预计时间为年月至年月。二项目经营方案项目经营方案主要针对房产开发模式。根据目前成都市房地产实际情况，本项目经营方案初步设想为租售比例预计项目至竣工投入使用时，住宅部分能实现销售，商业车位部分能销售。为方便计算，假设未销售商业车位租赁期在项目建设经营期第四年开始。五年后即项目开始后第年全部转售。销售进度与价格住宅销售进度序号销售时间合计年年年年年即转售年销售比例销售面积平方米商业销售进度序号销售时间合计年年年年年即转售年销售比例销售面积平方米，车位销售进度序号销售时间合计年年年年年即转售年销售比例销售个数个三项目投资方案见项目第八部分项目资金筹措。第七部分项目投资估算土地开发模式总投资估算开发成本测算此模式下开发成本即为土地成本，万元。基准地价与出让金本地块属于工业用地Ⅱ级住宅用地Ⅲ级商业用地Ⅳ级。其基准地价和土地出让金分别是序号土地用途及级别基准地价万元亩出让金万元亩市场最低出让地价万元亩工业用地Ⅱ级住宅用地Ⅲ级商业用地Ⅳ级实际出让地价预估本地块为工业用地，出让时需改变土地用途为商住用地。为了便于计算及考虑到可能规划情况，拟设定本地块商业建筑面积与住宅建筑面积比例为。土地出让金补差额估算若将该工业用地改为商住用地，每亩土地出让金补差额预计万元亩万元亩万元亩万元亩万元亩，则土地出让金补差额总预计万元亩亩万元。地价估算该