足消费者多样性需求。四项目前景分析项目将定位为创造小时均富有活力综合载体，为消费者提供高感度空间，全生活服务，为社会提供更多就业机会，为城市提供更多服务功能，项目建成后成为将成都市核心商业圈内个集购物休闲娱乐商务办公居住于体大型综合性建筑，成为成都市城市文化具有代表性建筑集群之。第三章项目建设内容及规模建设内容号楼号楼高层电梯公寓高层电梯公寓充分考虑自由框架组合结构，面积为平方米，满足不同档次住户与办公需求。商业用房临街设置为商业裙楼，为住户提供个方便快捷购物场所，拟建大型购物超市与休闲文化商业中心。办公用房该区域与高档商务楼五星级酒如下资金来源占总投资比例金额万元业主自有资金申请银行贷款业主自筹资金项目预售等合计财务成本计算根据现金流量表，测算以下资金还款计划及利息计算按贷款万元，年，利率计算还本额万元利息万元小计万元第年末合计三项目销售收入预测本报告财务效益分析拟全部按次性销售考虑，销售期年含建设期，其中地下停车场作为住宅及商业用户配套设施并销售，测算范围为整个工程。在本可行性报告中将取较保守数据，由此确定本项目各个部分销售价格为项目单价元平方米面积平方米金额万元层商业二层商业三层商业四层商业五层商业楼高层住宅楼高层住宅楼高层综合楼地下车位个共个合计项目经济效益评价对本项目进行经济效益分析评价主要依据是国家计委建设部颁发建设项目经济评价方法与参数，参照新会计制度，结合项目实际情况，分别计算全部投资和自有资金经济效益。运用多个评价指标对项目进行评价，主要评价指标有财务内部收益率财务净现值及项目投资利润率等指标。损益表序号项目合计万元销售收入总成本费用销售营业税及附加利润总额所得税税后利润赢余公积金可分配利润现金流量表计算各项经济指标如下税前投资利润率税前投资利税率权益资本利润率利润总额自有资金税后投资利润率上述经济评价说明，在实际测算中采取较稳妥保守计算方式，测算结果仍能达到动态和静态较理想投资回报率，同时在保守情况下项目各项经济指标可行，说明该项目具有较强抗风险能力。项目贷款偿还能力分析资金来源与运用表项目资金来源销售收入自有资金时间季度现金流入万元期二期现金流出万元净现值万元银行借贷资金运用建设投资借款还本付息销售综合税金所得税赢余资金上表分析表明，项目资金流入远大于资金流出，本项目具有较强贷款偿还能力和自身平衡能力。第九章项目不确定性分析本项目风险和不确定因素主要来自以下几个方面建筑成本售价租金开发周期贷款利率等。受国家宏观政治经济社会条件影响，以上因素均可能发生变化，影响本项目经济效益目标实现。盈亏平衡分析项目保本点分析假定本项目总投资不变，假定售价与销售进度如基准方案所设，计算可得，当销售率为时，销售部分投资利润率为零，即项目盈亏平衡，投资保本。般认为盈亏平衡点时，项目风险较低，本项目销售部分销售率为达到盈亏平衡点，可见风险程度在合理范围内。结论考虑到本可行性报告售价测算均相当保守，因此本项目实际风险程度相当低。二敏感性分析影响本项目财务效益主要不确定性因素为开发成本售价水平，租售率建设期长短。根据市场预测，开发成本项目中最有可能发生变动是建安工程费用，因此，本项目敏感性分析主要针对全部投资评价指标，分别计算售价和建安工程费用上下波动时对经济指标影响。计算欧尚家乐福等世界强连锁大卖场作为主力店，与周边核心商圈百货店形成业态互补，同时满足消费者多样性需求。四项目前景分析项目将定位为创造小时均富有活力综合载体，为消费者提供高感度空间，全生活服务，为社会提供更多就业机会，为城市提供更多服务功能，项目建成后成为将成都市核心商业圈内个集购物休闲娱乐商务办公居住于体大型综合性建筑，成为成都市城市文化具有代表性建筑集群之。第三章项目建设内容及规模建设内容号楼号楼高层电梯公寓高层电梯公寓充分考虑自由框架组合结构，面积为平方米，满足不同档次住户与办公需求。商业用房临街设置为商业裙楼，为住户提供个方便快捷购物场所，拟建大型购物超市与休闲文化商业中心。办公用房该区域与高档商务楼五星级酒店区相连，形成强大高品质商务环境。公建设施与小区建设配套水电气道路通讯管线，区域内设置小区会所物业管理用房健身中心洗衣房游泳池儿童老人玩乐休闲设施等。设计机动车非机动车停车场，满足住户和商业客户停车车位需求。绿化为营造小区内优美舒适生活环境，项目绿化部分为线性道路绿化，部分为片状内院集中绿化，项目主入口处设特色绿化生态广场。二建设规模净用地面积平方米。总建筑面积平方米。其中住宅建设面积平方米，商业用房建筑面积平方米，办公用房建筑面积平方米，地下停车场面积平方米，自行车库面积平方米，设备用房建筑面积平方米。建筑占地面积平方米建筑密度容积率建筑总层数层建筑总高度米总停车数量辆非机动车位辆第四章项目市场分析成都商品房市场供需状况市场供给项目主入口处设特色绿化生态广场。二建设规模净用地面积平方米。总建筑面积平方米。其中住宅建设面积平方米，商业用房建筑面积平方米，办公用房建筑面积平方米，地下停车场面积平方米，自行车库面积平方米，设备用房建筑面积平方米。建筑占地面积平方米建筑密度容积率建筑总层数层建筑总高度米总停车数量辆非机动车位辆第四章项目市场分析成都商品房市场供需状况市场供给分析自年以来，成都市房地产市场竞争进入快速增长期，特别是近两年来外地实力开发商纷纷进驻成都，令市场竞争格局显得更为激烈。竞争加剧促使开发商在产品定位上更加注重市场调研环节，更加注重研究购房者消费心理和行为习惯，以及竞争对手情况。成都房地产市场产品由此逐步趋向个性化多元化发展，主题概念日趋明显，建筑风格愈显多样，住宅设计更加关注细部环节创新。房地产市场整体开发投资量分析从近几年变化来看，年成都市房地产开发投资亿元，增长率达到，比年提高了个百分点住宅投资仍然是开发投资主力，写字楼商业用房投资虽然不大但增幅明显。从近年来房产投资平均增长率来看，增幅约为左右，按这个速度计算，到年成都市房产投资额可达到亿元。附表近年成都市房地产开发情况表单位亿元，万年份开发投资额商品房竣工面积商品房销售面积商品房销售额商品房空置情况分析虽然房地产开发规模不断扩大房价稳步上升，但在旺盛需求下，成都市商品房空置面积得到有效控制，近五年商品房空置率逐年下降见下表。附表年年成都市商品房空置情况对比表年份空置面积万空置率其中住宅空置面积万空置率说明空置率新口径在表示空置偏少，表示空置适量表示空置偏多供大于求资金偏紧价格回落缓慢发展，以上表示产生积压供过于求资金占压价格下跌停止发展。从商品房空置率来看，近五年来全市商品房空置率呈逐年降低态势，按新口径计算空置率当年空置面积当年竣工面积上年空置面积不可销售出租面积均处于空置适量范围内。五年内成都市空置率呈下降趋势，年全市商品房空置率为，下降个百分点，处于空置适量下限，其中住宅空置率为，下降个百分点，首次步入空置偏少空置率区间。由此可见，成都市商品房市场在旺盛需求拉动同时，呈现供给总量增加结构改善，开发商对市场信息把握更充分，市场定位更准确，投资更理性健康发展局面，步入良性运行轨道。房地产开发资金来源分析从资金来源角度来看，目前已呈现出从过去主要依靠政府投资转到现在政府银行企业个人广泛参与房地产开发，且政府资金逐步淡出，定金及预付款自筹资金银行贷款成为房地产开发资金来源主渠道。目前，成都市房地产开发对金融业直接依赖在减弱，表现在房地产开发资金来源中，银行贷款比重下降，购房户定金及预付款自筹资金成为房地产开发主要资金来源。年资金来源以定金及预付款占开发商自筹资金占和银行贷款占为主，其中前两项占，较上年提高个百分点，而银行贷款所占比例则比上年下降个百分点，随着企业自身实力增强和房地产市场供求状况改善，开发商对银行依赖在逐年减弱。非银行贷款占到资金来源以上，表明了成都市房地产开发已进入主要依靠企业自身力量和市场力量发展阶段。二市场需求分析整体经济环境在继续采取以扩大内需为主系列政策综合作用下，成都消费结构快速变化，消费热点从实物转向服务。住房旅游信息教育成为比较集中消费热点。年成都市社会消费品零售总额达到亿元，同比年增长，居民人均可支配收入达到元，较上年同期增长，居民收入稳步增长，住房消费支出逐步提高，住宅消费观念也由经济适用型向小康舒适型转变。商品房销售状况近几年来成都市商品房销售保持持续旺盛局面，以住房消费刺激经济发展政策成效明显。商品房竣工销售衔接较好，需求拉动投资增长特征鲜明。年，全市商品房竣工面积达到万，比上年增长，商品房销售面积万，增长，相比年成都商品房销售仅万平方米，年时间翻了番多，商品房销售额达到亿元，同比增长。全年商品房竣工面积销售率达销售面积竣工面积，高于全国平均水平，在个副省级城市中仅次于南京居第二位。其中住宅竣工面积销售率高达，商业营业用房销售率为若含出租面积则为，办公楼销售率为若含出租面积则为。商品房均由个人买走，与此同时，个人住房贷款消费也迅速增长，此举表明，以住房消费刺激经济发展政策，已取得了卓越成效。年房价稳中看涨，全市含经济适用房在内商品房平均房价元，与上年相比每平方米上涨元，涨幅为。导致房价上涨原因有三是成本推动，主至元。在租赁方面，成都甲级写字楼租赁价格为元月元月乙级写字楼租赁价格范围为元月元月。本项目可行性阶段保守预测写字楼部分售价为元。第五章工程进度计划安排根据项目建设规模内容与市场情况，项目发展周期预计年，前期工程咨询勘查设计方案审批各类证件办理现场施工准备时间预计个月，项目正式开工时间预计为年月，项目工期个月，竣工验收与清场个月，预计年年末全面交付使用。项目正式开工后个月内项目开始发售，销售周期按全面交付使用后个月内清盘计算。目前，该项目正在方案规划审批工作，