天府水城，人居金堂优美休闲人居环境区域定位以居住会务休闲旅游为主，区域性质将发生了质改变。同时，金堂围绕打造成都市东北部次中心，全方位推进对外开放正建设成为无污染中国西部纺织城。年底，成金路开通，金堂与成都距离为公里，半径属于公里地域，与成都距离在分钟车程内，成金快速通道建成使金堂完全进入分钟大成都第圈层。为此，成金线将成为改变金堂与成都之间关系紧密纽带，将金堂带入成都第圈层。金堂区位条件变化，将使其兼具第圈层和第二圈层优势特点第圈层与第二圈层综合比较分析第圈，而针对本案不同类型档次休闲物业，可能竞争来源有所不同。对于中高档物业，可能竞争源自成都东北面新都清白江龙泉，及本案所属区域内部市场。其中，来自成都东北面新都清白江龙泉竞争压力将大于区域市场内部压力，规避竞争风险有效手段是通过差异化项目特色塑造。对于高档物业，可能竞争源自第圈层与第二圈层中青城山都江堰大邑新津崇州等区域。根据我们分析，从显性竞争分析，青城山麓山区域将对我们形成较大竞争压力，从潜在竞争看，由于先发优势明显，本案竞争风险相对较小。无论是何种竞争压力，通过把握先发优势，利用高尔夫主题配套，同时借助本案独特水资源与物种资源，形成特色居住环境是规避竞争有效手段。应该指出是，市场竞争风险综合来看对本案是相对比较弱，且不会单独产生致命影响。其可能作为个外部诱因，在内部运营出现重大隐患时候会共同产生定系统性风险。三经营性风险经营性风险主要包括了高球球场经营风险物业开发经营性风险综合性经营风险等。高球球场经营性风险高球球场经营性风险包括两个方面，是球场本身经营性风险，二是随之带来物业开发风险。对于前者，我们在第五章第四小节已经进行了详细阐释。对于后者，由于高球球场经营状况将直接影响到高尔夫物业开发，如果球场经营不善，本项目用于提升价值附加物将不复存在，高尔夫类型物业将迅速贬值。但这种风险往往在很长段时间后才会显现出来，许多购房者起初并没有意识到这点。所以我们可以通过把握高尔夫球场和高尔夫类型物业上市节奏来化解高尔夫球场前期运营风险。同时，我们也不能完全把所有物业价值卖点寄托在高球球场上，方面利用水资源物种资源丰富产品独特性，另方面，在高球球场建设同时就启动少高球物业开发，力求试水产品，开拓尽量物业市场。物业开发经营性风险物业开发风险主要来源于经营主体单和时间周期过长。由于本项目开发规模巨大，运营项目众多，所以在开发过程中会存在各种各样风险因素，如果所有运营项目都由华宝集团自己投资开发，投资运营主体将过分单，风险也将过于集中。故本案采用多种运营模式多点开发策略针对运营周期过长，方面我们可以通过采取联合开发模式，力求在短时间内开发尽量多物业，从而缩短开发周期另方面，也可通过小步快跑开发节奏，将本案分割成尽量小版块进行持续开发，同时根据市场销售反馈尽快调整产品策略价格策略，实现大盘开发也能有灵动开发节奏效果。综合性经营风险综合性经营风险主要来源于资金风险假如初期大量资金投入高尔夫球场会所酒店等资金回收年限较长项目上，如果高尔夫域房地产市场得以较快发展，特别是人南延线和光华大道建设，促使温江华阳市场发生了革命性突破而青白江等地房地产市场发展显得较为滞后，这对本项目来说即是个市场机遇，又是个开拓全新市场挑战。三金堂规划与定位导致其在大成都中竞争地位改变金堂政府力图把金堂打造为西部花园水城，成都游乐中心，目前已初具规模，居家生态环境都得到了极大改善，力在创造天府水城，人居金堂优美休闲人居环境区域定位以居住会务休闲旅游为主，区域性质将发生了质改变。同时，金堂围绕打造成都市东北部次中心，全方位推进对外开放正建设成为无污染中国西部纺织城。年底，成金路开通，金堂与成都距离为公里，半径属于公里地域，与成都距离在分钟车程内，成金快速通道建成使金堂完全进入分钟大成都第圈层。为此，成金线将成为改变金堂与成都之间关系紧密纽带，将金堂带入成都第圈层。金堂区位条件变化，将使其兼具第圈层和第二圈层优势特点第圈层与第二圈层综合比较分析第圈层第二圈层土地储备状况土地储备丰富土地储备相当丰富土地成本较高很低交通状况相对完善交通逐步完善，城市体化进程加快居住环境状况配套较成熟居住质量较好自然环境较好，居住环境逐步改善，条件配套逐步完善产品状况产品多样化，可选择度大产品多样化不够价格接受度相对较高相对较低竞争相当激烈相对较弱投资环境较成熟正在完善金堂区域未来优势特点具有规模开发条件土地成本低交通便捷生态环境优价格接受度逐当丰富土地成本较高很低交通状况相对完善交通逐步完善，城市体化进程加快居住环境状况配套较成熟居住质量较好自然环境较好，居住环境逐步改善，条件配套逐步完善产品状况产品多样化，可选择度大产品多样化不够价格接受度相对较高相对较低竞争相当激烈相对较弱投资环境较成熟正在完善金堂区域未来优势特点具有规模开发条件土地成本低交通便捷生态环境优价格接受度逐渐提升金堂区域未来也面临着同时来自第圈层和第二圈层更为严峻竞争。下面本案将进步比较金堂与其它典型区域发展条件，初步判断其竞争地位。四区域资源条件及发展水平横向比较分析区域交通条件房价水平自然环境生活配套青城山成灌高速老成灌路国道贯通以及川西旅游黄金通道修建使区域交通四通八达车程高速分钟，老成灌路小时但均需交纳过路费目前中高端平均房价为元自然景观资源突出，避暑胜地世界自然文化遗产，具有突出人文文化资源气候宜人，空气质量高生活配套匮乏华阳有人民南路南延线，成仁路等华阳新客运中心及府河成都港距离成都车程分钟目前中高端平均房价为元位居城南，富气顺延，人气较足紧靠东山牧马山，毗邻府河副中心高新区，具备定自然资源。生活配套不足龙泉拥有五纵三横快速交通网络五纵老成渝路成渝高速路成南高速路成洛路成龙路四横则指三环路外环高速路龙泉环城路石胜路拥有成都最大客运站十陵客运站距成都车程分钟目前中端平均房价为元有成都最近山脉，地形起伏较大，在成都较为少见，但是水资源相对匮乏具有定资源，成都市区最大规划风景区十陵历史文化风景区位于龙泉著名花果之乡，休闲胜地。生活配套般温江成温邛高速，光华大道，交通网络发达进城时间在分钟以内目前中高端平均房价为元处于成都上风上水之地，水资源相比其他郊区中丰富贵气较盛，区域认知度高。空气质量高，有众多森林苗圃。花博会永久性展馆建设与展示，将对区域环境有较大程度提升。生活配套正处于逐步完善中，借花博会东风建设大量基础配套牧马山成雅高速成都双流新津大件路，交通网络发达，但交通状况般平均房价集中在元以上区域内高尔夫球场为目前成都市内最好高尔夫球场，吸引大量商务客户区域内起伏山地地形，适合修建私密性较强景观位置较好高端物业森林公园建设将将区域打造成旅游胜地生活配套不完善，几乎无其他方面配套金堂成绵高速，年底成金路通车后，进成都时间不到半小时目前中端均价元被誉为千里沱江第城，沱江及其支流毗河中河和北河在县城内相汇环绕，构成金堂县江三河八岸水系环境，有中国独具水城特色。本项目紧邻中河，植被覆盖较高，内有多处大小水塘，地形地貌非常适宜打造高尔夫别墅物业。生活配套般从上述几个典型区域比较来看，金堂凭借目前现状暂时不具备明显区域休闲房地产发展优势。五金堂差异化竞争发展战略作为未来成都半小时圈层成员之，金堂暂不具备明显竞争优势，如果在现状条件下将其与其它几个区域定位雷同，其未来在成都休闲房地产市场中存在较大竞争压力故本项目需要跳出金堂区域市场，以高起点高效吸引物为核心，通过差异化竞争打造西南个性化休闲旗舰基地。本案将进步寻求本项目高效吸引物。第二章项目休闲产业发展方向特色吸引物选择特色吸引物选择方式有两种，第种是依托于先天资源基础而成，如温泉沙滩等，另种是通过资源整合，后天打造而成，如各色主题公园高尔夫等等。那么，作为区域休闲产业龙头项目，我们如何选择特色吸引物作为休闲产业核心如何在各个区域竞争中保证自己差异化特色化本案发展休闲产业资源基础发展休闲产业资源基础分类衡量个区域是否适宜发展休闲产业，区域稀缺资源优势是必要条件，应该具备定特性。资源基础，决定了各个区域发展休闲产业类型与档次。般来讲，稀缺资源可以分为先天资源与后天资源先天稀缺性资源自然生态资源历史人文资源后天稀缺性资源人造休闲设施本案发展休闲产业资源基础评价整体来看，依托于成都这个西南业快速开发有效手段，但使用时机应均衡市场风险因素与未来收益预期进行综合考虑。四项目风险分析本项目作为大型综合性高尔夫类型物业开发项目，开发周期长，资金占用大，面临各种具有不确定性系统风险。本案风险主要来源于三方面，政策风险市场竞争风险经营性风险。现分别阐述如下政策风险审批风险审批风险，主要是指高球球场立项审批别墅项目报批。目前国家已经停止了对高尔夫别墅项目用地审批工作。在高球球场报批方面，如果按照常规方式进行运作，那么审批通过可能性不易预测，同时如果球场报批时间过长，无疑将会增加本案财务成本，同时贻误开发时机。对照其他城市球场情况，在国家发出关于暂停新建高尔夫球场通知国办发号之后，通过严格审批球场也为极少数，基本上都是以体育综合用地形式休闲娱乐综合用地，甚至是以市政绿化用地形式，形成与政型物业开发未得到很好启动话，前期投入这部分资金就会存在较大风险。本案可将房地产与高尔夫相关配套同期启动，相互支撑，形成联动关系，提供出主题概念炒作空间，推动房地产销售。重点要合理安排房地产节奏与配套之间关系。四结论综上，本案开发具有定风险，但是各种风险都具有定独特性，表现在政策风险虽然不可预见，但是般集中在前期，后期风险控制起决于与政府